Понятие договора аренды

Договор аренды - это договор о предоставлении имущества во временное владение и пользование, либо только в пользование за плату.

Экономическая сущность: Он опосредует товарный оборот: арендодатель получает прибыль от передачи имущества во временное пользование другому лицу, а арендатор удовлетворяет потребность в имуществе на время, может использовать его как в бытовых целях, так и в производстве, также может получать прибыль.

Юридические признаки:

1. Правовая сущность - направленность на передачу (предоставление) правомочия пользования на имущество (как вместе с правомочием владения, так и отдельно) в определенном объеме, на время и за плату. По договору аренды не передается право собственности на имущество, а лишь отдельные ограниченные правомочия и на время.

2. Субъектный состав (стороны): арендодатель и арендатор. По общему правилу, ими могут быть любые субъекты гражданского права, кроме случаев особо указанных в законе применительно к отдельным видам договоров аренды.

Арендодателями могут быть те субъекты, которые обладают правом на сдачу имущества в аренду. Это, прежде всего, собственники имущества, а также лица, управомоченные собственником (комиссионер, доверительный управляющий, поверенный, агент) либо законом (это комитеты по управлению государственным имуществом, муниципальным имуществом). Унитарные государственные и муниципальные предприятия могут выступать арендодателями недвижимого имущества с согласия собственника, а в отношении движимого - без такового, а казенные предприятия - в отношении любого имущества, только с согласия собственника.

Субъектный состав договора аренды зависит, кроме того, от вида договора аренды (например, в договоре все участники должны быть предприниматели).

3. Объект договора аренды.

Юридический объект: действия арендодателя по предоставлению арендатору имущества и действия арендатора по владению и пользованию либо только пользованию имуществом, а также действия по передаче платы за это и действия по возврату имущества.

Материальный объект: непотребляемые вещи, как движимые так и недвижимые, но всегда индивидуально-определенные.

4. Договор аренды - двусторонний.

5. Договор аренды - двусторонне-обязывающий (взаимный).

6. Он является консенсуальным (кроме аренды транспортных средств).

7. Возмездность. Видами арендной платы могут быть (ст. 614 ГК): твердая денежная сумма, в виде периодических выплат или единовременная; доля от полученных доходов, плодов или продукции; услуги; встречная передача вещи в собственность или аренду; возложение затрат на улучшение имущества (например: ремонт); может быть сочетание этих видов.

8. Договор аренды свободно заключаемый.

9. По срокам действия он может быть с определенным в договоре сроком либо заключаться на неопределенный срок (ст. 610 ГК), в последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора об этом за 1 месяц (при аренде движимого имущества) и за 3 месяца (при аренде недвижимости).

10. Праву пользования договора аренды присуще свойство «следования» (ст. 617 ГК) - изменение собственника не прекращает договора аренды (права и обязанности арендодателя переходят на нового собственника).

11. Праву владения и праву пользования арендатора в договоре аренды присуща вещная защита (ст. 305 ГК): виндикационный и негаторный иски.

12. Форма договора аренды, по общему правилу, должна быть письменной при заключении договора на срок более 1 года, а также в тех случаях, когда хотя бы одна из сторон - юридическое лицо. При аренде недвижимости требуется государственная регистрация (ст. 609 ГК), при аренде зданий и сооружений - письменная форма независимо от срока и государственная регистрация при сроке аренды - 1 год и больше (ст. 651 ГК).

13. Особое правило о судьбе улучшений имущества, произведенных арендатором (ст. 623 ГК): отделимые улучшения становятся собственностью арендатора; неотделимые улучшения, сделанные хотя и с согласия арендодателя, становится его собственностью, но арендатору возмещается их стоимость; если улучшения произведены без согласия арендодателя, то они возмещению не подлежат (кроме аренды предприятий, где они возмещаются (ст. 662 ГК).

Отличия договора аренды от других договоров о передаче имущества:

Отличия от договора купли-продажи, мены, дарения, ренты:

- в том, что по договору аренды передается вещь арендатору на время во владение и в пользование либо только в пользование с обязанностью ее возврата, а по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты - вещь передается в собственность другого лица.

Отличия от договора жилищного найма:

- по материальному объекту. В договоре жилищного найма таковым является только жилое помещение.

В силу особенностей и особых целей удовлетворения насущных потребностей человека в жилище, он требует специального правового регулирования.

Отличия от безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды):

- по признаку возмездности. Договор ссуды - это договор о безвозмездном пользовании имуществом. Это порождает и другие особенности договора ссуды (глава 36 ГК).