Оценка износа методом разбиения: функциональный и внешний износ

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости зда­ния и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости заме­щения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановитель­ной стоимости. Однако в оценочной практике при существую­щей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход ли­шается смысла. Но даже при сложности расчетов восстанови­тельной стоимости и стоимости замещения их прямое сопос­тавление не характеризует виды и источники функциональ­ного износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке – по видам (устранимый и неустранимый) и генери­рующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

– потребностями в замене или модернизации элементов;

– переизбытком отдельных элементов, так называемых «сверхулучшений».

Во всех случаях устранимый функциональный износ оцени­вается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, опреде­ляется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта.

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

– недостаточностью отдельных элементов здания или их каче­ственных характеристик;

– переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недоста­точности отдельных элементов измеряется потерей чистого до­хода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капита­лизации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устрой­ства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливает­ся из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими.

Неустранимый функциональный износвследствие пере­избытка отдельных элементов оценивается как восстанови­тельная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

– капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;

– сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.