Алгоритм сравнительного подхода

Определение стоимости объекта недвижимости на основе подхода сравнительного анализа продаж (сравнительный подход) производится в следующем порядке:

1) анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

2) проверка информации о сделках;

3) выбор подходящих единиц сравнения;

4) выявление адекватных элементов сравнения;

5) внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок (корректиро- вок) на различие между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;

6) сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателюстоимости оцениваемого объекта.

Рис. 6. Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Дляанализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять:

– цену за единицу площади (гектар, сотку);

– цену за весь участок.

Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

– цену за единицу общей площади;

– цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

– цену за единицу объема сооружения;

– цену за комнату;

– цену за квартиру;

– цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Выборконкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияниена их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

– передаваемые имущественные права;

– условия финансирования сделки;

– условия продажи;

– время продажи;

– месторасположение объекта;

– физические характеристики объекта;

– экономические характеристики объекта;

– характер использования;

– наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов непосредственно в денежных единицах либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы. Вусловиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое выведение среднего арифметического откорректированных цен сопоставимых объектов. В основу определения стоимости оцениваемого объекта следует положить логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.