Пример оценки недвижимости затратным подходом: определение рыночной стоимости квартиры

Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 40 м², расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 2,7 м, площадь кухни 5,8м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет менее 1 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (ноябрь 2006 г.) определяется по формуле:

С_в = С_в1984 × И, (11)

где С_в – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 – восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 г. И = 64,95 (из письма Госстроя РФ).

С_в = 248,75 × 64,95 = 16156,31 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в × (1 - И_ф^н / 100), (12)

где С_о – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_ф^н – физический износ здания, в процентах.

С_о = 16156,31 × (1 – 20/100) = 12925,05 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 2,7 м К_вп = 1,012;

К_пк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 5,8 м² К_пк = 0,9;

К_ос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При совмещенном санузле К_ос = 0,97;

К_эт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм – коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При отсутствии мусоропровода К_нм = 0,972;

К_ск – коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,936;

К_рц – коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км К_рц = 1,0;

К_эс – коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию К_эс = 1,0.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 × К_вп + 1,428 × К_пк + 0,794 × К_ос + 0,741 × К_эт + 0,397 × К_нм +

+ 0,473 × К_нл + 1,259 × К_ск + 0,733 × К_рц + 1,275 × К_эс) / 7,634. (13)

К_п = (0,534 × 1,012 + 1,428 × 0,9 + 0,794 × 0,97 + 0,741 × 1,00 + 0,397 × 0,994 +

+ 0,473 × 0,972 + 1,259 × 0,936 + 0,733 × 1,0 + 1,275 × 1,0) / 7,634 = 0,966.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о × К_п. (14)

С_км = 12925,05 × 0,966 = 12485,59 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км × S, (15)

где S – общая площадь жилья, м².

С_ск = 12485,59 х 40 = 499 423,93 руб.

Варианты заданий для курсового проектирования указаны в приложении А.