Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с сравнительным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход оценки тесно связан с сравнительным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий сравнительного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он, в отличие от двух других, основан на прогнозных данных.
|
|
Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли (ставки дисконтирования).
Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит имущество, и стоимостью этого имущества.
Норма прибыли на вложенный капитал объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестором. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требует процентного дохода на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.
Норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам – в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования. Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.
В мировой практике при доходном подходе используют два метода оценки: метод капитализации дохода (прямая капитализация) и метод дисконтирования денежных потоков.