Расчет ставки капитализации

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости.

Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:

R_o= r + S + y + p, (18)

где r – безрисковая ставка, принимается как процент по долгосрочному депозитному рублевому вкладу в Сбербанке РФ на дату оценки;

S – поправка на неликвидность. При расчете потери на низкую ликвидность эксперты используют формулы финансовой математики;

y – коэффициент, учитывающий степень риска;

p – ставка возмещения капитала. Рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала. Количество лет, требуемых для возврата вложенного капитала, определяется сроком оставшейся экономической жизни оцениваемого объекта.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. Ставка дисконта показывает эффективность вложения капитала с учетом риска получения будущих доходов.

Денежный поток (до уплаты налогов) – чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

Риск – оцененная степень неопределенности получения в будущем доходов.

По мере повышения степени риска инвестиций, увеличивается норма доходов.

При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом.

За основу берется безрисковая норма доходов, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправки на неликвидность. С учетом особенностей объекта оценщик может вносить дополнительные поправки.

Расчет ставки дохода на капитал (ставки дисконта) производится по формуле:

PV=FV/( 1 +E)ⁿ=[ 1 /( 1 +E)ⁿ] × FV,(19)

где PV – текущая стоимость;
FV – будущая стоимость;
E – дисконтная ставка;
n – число периодов;
1/(1 +Е) ⁿ – фактор текущей стоимости.

Расчет нормы возврата капитала выполняется методом Ринга (прямолинейным методом), который предполагает ежегодное (помесячное) снижение дохода равными долями в течение всего срока службы недвижимости.