2015-02-04
341
На завершающем этапе обучения студентами выполняется выпускная квалификационная работа (ВКР). В соответствии с государственным образовательным стандартом выпускные квалификационные работы для получения квалификации дипломированного специалиста выполняются в форме дипломного проекта.
Студенты, обучающиеся по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» по согласованию с руководителем ВКР на примере конкретного объекта недвижимости разрабатывают раздел «Определение рыночной стоимости объекта управления». Ниже приводится пример оформления соответствующего раздела дипломного проекта.
6.1. Анализ рынка недвижимости, к которому относится объект оценки
В настоящее время в экономике России наблюдается повышение инвестиционной активности, о чем, в частности, свидетельствует увеличение объемов строительства, особенно по технологии монолитного домостроения.
С момента начала монолитного домостроения (1996 год) по настоящий момент (2006 год), объем строительства возрос в 13 раз и на данный момент составляет 670 000 кв. м общей площади в год по Нижнему Новгороду. В будущем планируется равномерное увеличение объемов строительства.
|
|
|
Что касается изменения средней цены предложения 1 кв.м общей площади в кирпично-монолитных домах в период с апреля 2003 года по март 2006 года, то рост цен составил 45 %.
Одной из причин равномерного увеличения объемов строительства и цен на монолитно-кирпичное жилье, является относительно низкий процент жилищной обеспеченности.
Что касается оцениваемого дома, то он расположен в Нижегородском районе г. Н.Новгород. Этот район является «дорогим» со средней ценой предложения в 1 862 долл. США за 1 кв.м общей площади, в домах аналогичных оцениваемому.
Итак, можно заключить, что объем строительства, и цены на рынке жилой недвижимости более-менее стабилизировались (нет резких перепадов), в дальнейшем предполагается равномерный рост цен и объема строительства на жилье, построенное по технологии монолитного домостроения до момента насыщения рынка данным типом жилья.
Оценивать местоположение объекта жилой недвижимости необходимо, рассматривая систему критериев оценки места. Она включает социальный, экономический, ландшафтный, экологический критерии и критерий престижности.
Основные технико-экономические показатели микрорайона
В табл. 16 приведены основные показатели проекта планировки квартала 8 района «4», утвержденных постановлением правительства Нижнего Новгорода.
Т а б л и ц а 16
Основные показатели планировки квартала 8 района « 4 »
| Типы участков территории | Проектная площадь участков территории (га) |
| Проектный баланс территории 1. Территория объекта проектирования всего, в т.ч. | 74,3 |
| 1.1. Распределение участков территории по функциональному назначению | |
| 1.1.1. Природные (А), в т.ч. | 2,8 |
| - природоохранные (А1) | |
| - природно-рекреационные (А2) | |
| 1.1.2. Общественные (Б), в т.ч. - административно-деловые (Б1) | 2,2 |
| - учебно-образовательные (Б2) | 4,0 |
| - торгово-бытовые (Б3) | 1,9 |
| - культурно-просветительные (Б4) | 0,1 |
| - спортивно-рекреационные (Б5) | 0,8 |
| - лечебно-оздоровительные (Б6) | 0,4 |
| - учебно-воспитательные (Б7) | 11,1 |
| 1.1.3. Жилые (В), в т.ч. | |
| - многоквартирные жилые дома (В1) | 46,2 |
| - индивидуальные жилые дома (В2) | |
| 1.1.4. Производственные (Г), в т.ч. | |
| - промышленные (Г1) | 0,7 |
| - коммунально-складские (Г2) | |
| - жилищно-коммунальные (Г3) | 0,4 |
| - специального назначения (Г4) | |
| 1.1.5. Участки смешанного назначения, в т.ч. | |
| - общественные (Б) | 1,2 |
| - общественно-жилые (БВ) | 0,5 |
| - производственные (Г) | 3,6 |
| 1.1.6. Прочие территории | - |
| - внешнего транспорта, улиц, дорог | |
| - водных поверхностей |
О к о н ч а н и е т а б л. 16
|
|
|
| Типы участков территории | Проектная площадь участков территории (га) |
| 1.2. Распределение участков территории по строительному назначению | |
| а) по плотности застройки | |
| 1.2.1. Участки низкоплотной застройки (I) | 22,4 |
| 1.2.2. Участки среднеплотной застройки (II) | 15,5 |
| 1.2.3. Участки высокоплотной застройки (III) | 33,6 |
| б) по высоте застройки | |
| 1.2.4. Участки с высотой не более 15 м (А) | 22,8 |
| 1.2.5. Участки с высотой не более 35 м (Б) | 24,1 |
| 1.2.6. Участки с высотой более 35 м (В) | 24,7 |
| 1.2.7. Участки смешанной застройки | - |
| 1.2.8. Незастраиваемые территории | 2,8 |
| 1.3. Распределение участков территории по ландшафтному назначению | |
| 1.3.1. Застроенные слабоозелененные участки (А) | 4,5 |
| 1.3.2. Застроенные озелененные участки (Б) | - |
| 1.3.3. Незастроенные слабоозелененные участки (В) | 61,3 |
| 1.3.4. Незастроенные озелененные участки (Г) | 8,3 |
| 1.3.5. Озелененные участки (Д) | - |
| 1.3.6. Природные участки (Е) | - |
| · Баланс территории рассчитывается в соответствии с Законом г. Нижнего Новгорода «О градостроительном зонировании территории Нижнего новгорода» |
Система критериев оценки места
10 баллов – очень хорошо
8 баллов – хорошо
4 балла – средне
0 – плохо
Описание местоположения объекта оценки
Нижегородский район г. Н.Новгород является престижным районом. Наличие в непосредственной близости Александровского сада дает высокие оценки по ландшафтному, экологическому и социальному критериям, главным образом из-за наличия мест отдыха и реабилитации, наличия водных поверхностей и зеленых массивов. Близость к крупнейшим транспортным артериям города обеспечивает хорошую транспортную доступность этому месту и как следствие высокий балл по экономическому критерию.
Видно, что здание располагается на хорошем (живописном и экологически чистом) месте.
Так как такие доминирующие показатели района, как наличие мест отдыха, зеленых массивов, водных поверхностей и т.д. гораздо сильнее влияют на цену жилой недвижимости, нежели коммерческой, то производить сравнительный анализ с коммерческим вариантом использования нецелесообразно.
Существующее использование объекта недвижимости является наиболее эффективным.
