double arrow

Определение рыночной стоимости офисного здания методом дисконтирования денежных потоков

Офисное здание выставлено на продажу за 5,5 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3000 м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м2 в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.

Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м2. Стоимость реконструкции 520000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м2.

Ставка дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 12 и на оставшиеся – 13%.

Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 5 млн. $ по ставке дисконта 12%.

Необходимо сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.

Т а б л и ц а 15

Расчет текущей стоимости объекта

Год Валовой доход Посто-янные расходы Опера-ционные расходы Расходы на реконст-рукцию Денежный поток Ставка дис-конта, % Текущая стоимость
    200 × 3000 = 600000            
                 
    300 × 3000 × 0,75= 675000       - 130000   -103635
    300 × 3000 = 900000            
                 
                 
    250 × 3000 = 750000            
                 
Итого  
Текущая стоимость реверсии      
Текущая стоимость недвижимости  

Из расчета видно, что текущая стоимость здания составляет примерно 4,4 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.

Задания для курсового проектирования в приложении Г.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: