Офисное здание выставлено на продажу за 5,5 млн. $. Площадь помещений здания составляет 3000 м2. На момент продажи здание арендуется надежным арендатором. По условиям аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату из расчета 200 $ за 1 м2 в год. Срок аренды оканчивается через 2 года и арендатор планирует освободить здание.
Проведенный оценщиком анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) здания после его освобождения показывает, что здание целесообразно реконструировать. В этом случае ожидается, что арендная плата может возрасти до 300 $ за 1 м2. Стоимость реконструкции 520000 $. Реконструкция осуществляется в течении 3 месяцев. Постоянные расходы на содержание здания составляют 150000 $, а операционные расходы – 20% от годовых поступлений арендной платы. Ожидается, что с третьего по восьмой год постоянные расходы будут возрастать на 5% в год. С седьмого по восьмой год операционные расходы будут возрастать на 8% в год, а ставка арендной платы уменьшиться до 250 $ за 1 м2.
Ставка дисконтирования, определенная оценщиком, составляет: на первые два года – 10, на последующие три – 12 и на оставшиеся – 13%.
Проведенный анализ рыночной среды показывает, что через 8 лет объект может быть продан за 5 млн. $ по ставке дисконта 12%.
Необходимо сформулировать рекомендации клиенту (инвестору) по приобретению офисного здания.
Т а б л и ц а 15
Расчет текущей стоимости объекта
№ | Год | Валовой доход | Посто-янные расходы | Опера-ционные расходы | Расходы на реконст-рукцию | Денежный поток | Ставка дис-конта, % | Текущая стоимость |
200 × 3000 = 600000 | ||||||||
300 × 3000 × 0,75= 675000 | - 130000 | -103635 | ||||||
300 × 3000 = 900000 | ||||||||
250 × 3000 = 750000 | ||||||||
Итого | ||||||||
Текущая стоимость реверсии | ||||||||
Текущая стоимость недвижимости |
Из расчета видно, что текущая стоимость здания составляет примерно 4,4 млн. $. Следовательно, необходимо рекомендовать клиенту воздержаться от покупки здания по предлагаемой цене.
Задания для курсового проектирования в приложении Г.