Квартиры

В качестве аналогов по газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06. с целью уменьшения кол-ва вносимых поправок, подбирались аналоги по следующим критериям:

- функциональное назначение то же, что и у оцениваемого объекта, т.е. жилые многоэтажные (многоквартирные) дома, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением, т.е. находящиеся в Нижегородском районе г. Н. Новгород;

- все объекты являются монолитно-кирпичными, многоэтажными новостройками;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.06. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.06. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.06 года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристике, далее определялся вклад этой характеристики в общую стоимость объекта в процентном выражении (см. приложение 3).

Итак, получены следующие значения поправок:

- подземная автостоянка, поправка 9%;

- охрана, огороженная территория, поправка 8%;

- телефон, поправка 3%;

- отделка (нет/подготовка под чистовую отд.), поправка 7%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 3%;

- планировка, поправка 15% на свободную планировку (без межкомнатных перегородок).

Правило корректировки – если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада (в %) этого превосходства и наоборот.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости общей площади квартир жилого дома по сравнительному подходу.

В качестве стоимости 1 м² общей площади квартир оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах-аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир =1 956 $ США. Таким образом, согласно сравнительному подходу, общая стоимость всей общей площади квартир жилого дома:

Сжил=Sобщ.пл × Скв.м=23 873,8 кв.м. × 1956 $ США=46 697 153 $ США или

1 330 980 927 руб.