2015-02-04
259
Подлежащий оценке объект недвижимости представляет собой объект нового строительства, следовательно, принимается, что у него полностью отсутствуют все виды износа – физический (Ф), моральный (М), внешний (В), т.е. Ф=0, М=0, В=0. Поэтому основным показателем при расчете стоимости затратным подходом является стоимость нового строительства в сумме со стоимостью земельного участка, т.е. первоначальная (базовая) стоимость – Со.
Исходным параметром для определения Со являются результаты ранее выполненного сводного сметного расчета. В сводном сметном расчете все стоимостные показатели просчитаны в ценах 1984 года. Пересчет стоимостных показателей осуществляется на основе определения общего индекса роста цен (Iобщ), характеризующего степень удорожания стоимости строительства за период с 1984 года (базовый уровень) до 2006 г. (текущий уровень). Для перевода цен 1984 года в цены 2006 года Iобщ = 38,464 (по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ).
Необходимо учесть увеличение стоимости за счет затрат на маркетинг, рекламу, реализацию. Величина надбавки учитывает также уровень риска реализации проекта строительства. Надбавка просчитана экспертно и взята в размере 5-ти процентов от базовой стоимости Со. Курс доллара США на дату оценки (02.04.06) составил 28,5024 руб. за 1 $ США. Таким образом стоимость нового строительства, рассчитанная с помощью затратного подхода, методом анализа проектно-сметной документации составила:
|
|
|
Сзд.затр=Со × Iобщ. × 1,05=20 368 380 × 38,464 × 1,05=822 621 837 руб. или
28 861 494 долл. США.
В соответствии со статьей 130 ч.1 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся и земельные участки (ЗУ).
В связи с этим также необходимо учесть стоимость земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.
На момент оценки объекта г. Н.Новгород разделен на 6 районов. При этом в каждом районе определена соответствующая ей величина нормативной цены земли (НЦЗ). НЦЗ – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
- оцениваемый объект расположен в 1-й территориально-экономической оценочной зоне (ТЭОЗ);
- средний размер платы (Ср.п) для данной ТЭОЗ равен 750 000 долл. США за 1 га;
- площадь земельного участка Sуч = 1,184 га;
- ставка земельного налога для данной ТЭОЗ равна 462 долл. США /га.
Вносим необходимые корректировки:
Кр.а – коэффициент корректировки размера платы за право арены на срок более 25 лет, равен 1;
Ко.п – коэффициент общей плотности застройки = Общая площадь жилого зд./площадь земельного участка (ЗУ) = 39 422/11 840 = 3,33;
Кц – коэффициент целевого назначения, для жилого здания, равен 1;
|
|
|
Ку– коэффициент удаленности от метро = 1, т.к. удаленность превышает 150 метров.
Также составной частью стоимости земельного участка является общая сумма земельного налога, выплаченная за пользование земельным участком в течение всего срока строительства (20, 6 месяцев).
Получаем, что стоимость земельного участка равна:
Сзем = Sуч × Ср.п × Кр.а × Ко.п × Кц × Ку-Обременения+ЗН × Sуч × Тстр./12 = =1,184 × 750 000 × 3,33-0 + 13 168 × 1,184 × 1,72 = 2 931 341 долл. США или 83 550 249 руб.
Общая стоимость объекта недвижимости, определенная по затратному подходу (Сзатр) складывается из стоимости здания и стоимости земельного участка, на котором оно размещается. Таким образом:
Сзатр =Сзд.затр+Сзем =822 621 837+83 550 249 =906 172 086 руб. или 31 792 834 долл. США
