Определение КС вновь образуемых зу

ГКОЗ - направлена на уст-е ценности зу в денежном выражении, осн ее отличие от др видов оценки это то, что ее результаты исп-ся в основном для целей налогообложения. (т.е. фискальная цель, у нас зем налог – завис от Кад-ой ст-ти зу (КС)-величина расчетная, кот опр-ся в результате ГКОЗ с учетом их класс-ции по целевому назначению).

ГКОЗ вновь образованных зу проводится в соотв-ии с «Методическими указаниями по определению КС вновь образуемых зу и существующих зу в случаях изменения категории земель, вида разрешенного исп-ия или уточнения площади земельного участка» утвержденных Приказом от Минэконом развития №222 от12авг2006г (в ред.02.11.2009 N 439). Методич-е указания применяются для определения КС зу в случаях (п1.2):

- образования нового земельного участка;

- изменения площади земельного участка при упорядочении его границы;

- изменения вида разрешенного использования земельного участка;

- перевода зу из одной категории в другую или отнесения зу к определенной категории земель;

- выявления ранее учтенных зу, не включенных в состав инвентаризационной описи (далее - ранее учтенных зу).

(п1.3) КС зу в таких случаях – опр-ся кад-ой палатой по соотв-щему субъекту РФ, уполномоченной на обеспечение ведения Гос-го реестра земель кадастрового района (далее - ГРЗ КР). (п1.4) Результаты опр-ия КС зу отражаются в Акте определения КС зу, кот удостоверяется должностным лицом управления Роснедвижимости по соотв-щему субъекту РФ (с1марта2009г должн лицо Росрееста, а в омск обл с4мая2010Г Росреестр введен), уполномоченным на выполнение учетных кадастровых записей после этого новая инфо вносится в ГКН (форма Ф-14-экономических показателей) и стоимость приобретает статус кадастровой.

Порядок (процедура) опр-я КС в случае образ-я нового или выявления ранее учтенного зу, а также в случаях перевода зу из одной категории в др или отнесения зу к опр-ой категории з-ль:

1)В случае образ-я нового зу в составе з-ль с/х назначения (за исключением зу, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений) КС опр-ся путем умножения среднего для мун-го района (городского округа) значения удельного показателя КС з-ль с/х назначения на площадь зу, т.е присваивается КС средн по мун-му району. (прим: подход неправелен, тк получ-ся больш расхождения средн КС в омск обл=14тыс руб/га, минимал=858руб, а мах=35тыс руб, в идеале необх проводить обслед-я, бонитировку.)

2)В случае образ-я нового зу в границах садоводч-го, огороднич-го или дачного объединения КС опр-ся путем умножения среднего для соотв-щего объединения значения удельного показателя КС з-ль на площадь зу.(если новое объединение, то средн КС по району, если ее нет, то средн КС по СРФ)

3)В случае образ-я нового зу в границах н/п КС опр-ся путем умножения значения удельного показателя КС з-ль соотв-щего вида разрешенного исп-ия для кадастрового квартала, в кот расположен зу, на площадь зу (т.е. ср КС по кад-му кварталу опр-го ВРИ)

4)В случае образ-я зу в составе з-ль промыш-ти и иного спец назначения КС опр-тся путем умножения среднего для мун-го района (городского округа) (в случае отсутствия - для СРФ) значения удельного показателя КС ззу промышленности на площадь зу.

5)В случае образ-я зу в составе з-ль особо охраняемых территорий и объектов КС опр-ся путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия - СРФ) значения удельного показателя КС з-ль особо охраняемых территорий и объектов на площадь зу.

6)В случае образ-я нового зу в составе з-ль лесного фонда КС опр-ся путем умножения среднего для лесничества, в границах которого образ-ся зу (в случае отсутствия - СРФ), значения удельного показателя КС лесных з-ль на площадь зу.

7) В случае образ-я нового зу в составе з-ль водного фонда КС опр-ся путем умножения среднего для мун-го района (городского округа) (в случае отсутствия - для СРФ) значения удельного показателя КС з-ль водного фонда на площадь зу.

8)В случае образ-я нового зу с более чем одним ВРИ его КС опр-ся путем умножения значения удельного показателя КС з-ль того ВРИ зу, для кот указанное значение наибольшее, на площадь зу.

9)В случае образ-я новых зу путем разделения существующего зу (преобразуемый зу) КС образуемых зу опр-ся путем умножения площади указанных зу на удельный показатель КС преобразуемого зу.

10)В случае образ-я новых зу или зу путем выдела из сущ-щего зу(преобразуемый зу) КС образованных зу и преобраз-го зу опр-ся путем умножения площади указ-ых зу на удельный показатель КС преобразуемого зу до его преобраз-я.

23. Особ-ти перевода з-ль с/х назначения в другую категорию с учетом КС ЗУ.

N172-ФЗ от21дек2004(в ред от 25.12.2009) г. "О переводе з-ль или зу из одной категор в др".Соврем-ое зем закон-во корд-но изменило представление о ф-ции перераспр-ия. В наст вр перераспр-ия з-ль отнесение з-ль к опр-ой категории по сути означает перевод з-ль из 1 кат в др. Категория з-ль - часть з-ль РФ в состав кот вкл-ны зу исп-е в соотв с уст-ым для них целевым назнач. Соотв-но под переводом з-ль из 1 кат-рии в др - понимают изменение целевого назнач-я з-ль/ЗУ в составе таких з-ль (ст.8 ЗК). Ст.8 ЗК уст-ет основы перевода з-ль из 1кат-рии в др. В ЗК РФ уст-но кто имеет право переводить. Отнесение з-ль к категориям, перевод из 1 кат-ии в др осущ-ся: 1.в отнош-е фед-ых з-ль - Правит-во РФ; 2.з-ль нах-ся в соб-ти СРФ и з-ль с/х назнач нах-ся в мун-ой соб-ти - Органы испол-ой вл-ти СРФ; 3.з-ль нах-ся в мун-ой соб-ти за искл-ем з-ль с/х назнач - ОМС; 4.з-ль наход-ся в частной соб-ти: -з-ль с/х назнач - орг исполн-ой вл-ти СРФ;-з-ль иного целевого назн-ия - ОМС.

	З-ли с/х назнач	З-ли иного назнач
Собс-ть РФ	Правительство РФ
Соб-тьСРФ	Органы исп-ой вл-ти СРФ
Муниц-ая соб-ть	Исполн орг вл-ти СРФ	ОМС
Частн соб-ть	Исполн орг вл-ти СРФ	ОМС

Ст7. Особ-ти перевода з-ль с/х угодий или зу в составе таких з-ль из з-ль с/х назначения в другую категорию

1. Перевод з-ль с/х угодий или зу в составе таких з-ль из з-ль с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охр-ых прир-х тер-рий или с отнесением з-ль к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, КС кот не превышает средний уровень КС по мун-му району (городскому округу), а также на других землях и с иными нес/х нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

5) с включением непригодных для осущ-ия с/х произв-ва з-ль в состав з-ль лесн фонда, з-ль водн фонда или з-ль запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в т.ч. линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, ж/д линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в уст-ом порядке проекта рекультивации части с/х угодий, предоставляемой на период осущ-ия строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

2. Перевод з-ль с/х угодий или зу в составе таких з-ль из з-ль с/х назначения, КС кот на 50 и более процентов превышает средний уровень КС по мун-му району (городскому округу), и особо ценных продуктивных с/х угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 ЗК РФ(особо ценные продуктивные с/х уг-я, в т.ч. с/х угодья опытно-производств-х подразделений, исслед-их орг-ций и учебно-опытных подразделений, образоват-х учрежд-й высш проф-го образ-я, с/х угодья, КС кот сущ-но превышает средн ур-нь КС по мун-му району, м.б. в соотв с законодат-ом СРФ включ в перечень з-ль, исп-е кот для др целей недопускается), в др категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3,6,7 и 8 части 1 настоящей статьи.

(((До разгранич-я гос соб-ти на з-лю перевод нах-ся в гос соб-ти з-ль из 1 кат-рии в др осущ-ся правит-вом РФ(но не всех з-ль) при переводе: -з-ль необх-х для фед-ых нужд; -з-ль уст-ие/измен-е границ. В иных случ-х до разгранич-я гос соб-ти на з-лю перевод таких з-ль из 1 кат-ии в др осущ-ся орг исп-ой вл-ти СРФ или в случ уст-ых законами субъектов ОМС))).

24. ГКОЗ с/х назначения. ГКОЗ - направлена на уст-е ценности зу в денежном выражении, осн ее отличие от др видов оценки это то, что ее результаты исп-ся в основном для целей налогообложения. (т.е. фискальная цель, у нас зем налог – завис от Кад-ой ст-ти зу (КС)-величина расчетная, кот опр-ся в результате ГКОЗ с учетом их класс-ции по целевому назначению. КС=УПКСЗ*площ ЗУ).

В соотв с пунктом 11 Правил проведения ГКОЗ утвержденных Постановлением Правит-ва РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, были утверждены Методические указания по ГКОЗ с/х назначения (далее - Методические указания) Прикзом от 20 сентября 2010 г. N 445. ((п.11. Методич-е указания по ГКОЗ и нормативно-технические док-ты, необх-е для проведения ГКОЗ, разрабат-ся и утверждаются Минэкономического развития и торговли РФ по согласованию с заинтересов-ми фед-ми органами исполнит-й вл-ти)),

Для ГКОЗ с/х назначения в соотв Методич-ми указ-ми все земли группируются в 6 грпп по видам исп-ия:

1. Земли с/х назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения ГКОЗ, мн. насаждениями, внутрихоз-ми дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназнач-ми для обеспеч-я защиты з-ль от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихоз-ой деят-ти.

2. Земли с/х назначения, малопригодные под пашню, но исп-ые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3. Земли с/х назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, исп-ми для произв-ва, хранения и первичной переработки с/хй продукции.

4. Земли с/х назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5. Земли с/х назначения, на кот располагаются леса.

6. Прочие земли с/х назнач-я, в т.ч. болота, наруш-е земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.

Методич указания не применяются для ГКО зу в составе земель с/х назнач-я в границах садоводч-их, огороднич-их и дачных объединений.

КС зу в составе з-ль с/х назнач-я опр-ся по сост-ю на 1января года проведения работ по ГКОЗ с/х назнач-я на тер-рии СРФ.

Опр-е КС зу в составе земель с/х назначения, осуществляется в следующем порядке:

1) Формирование Перечня зу в составе земель с/х назначения (Перечень формируется тер-риал-ым управлением федерал-го органа исполн-ой власти, осущ-щего функции по оказанию услуг в сфере ГКОЗ, по СРФ по сост-ю на 1 января года проведения работ. Перечень должен содержать сведения обо всех зу, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по зу, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.).

2) Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) с/х назначения.

3 ) Расчет КС зу в составе земель с/х назначения (КС зу опр-ся путем суммирования произведений УПКСЗ, указанных в подпунктах 1-6 Методических указаний (т.е. всех 6групп), и площадей, занимаемых этими землями в границах зу).

/// 1. Определение УПКСЗ, указанных в подпункте 1. предполагает следующую последовательность действий:

-опр-е перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

-опр-е в разрезе почвенных разновидностей перечня всех с/х культур, выбор чередований посевов (севооборот);

-опр-е в разрезе почвенных разновидностей в нормативной урож-ти кад-ой и, рыночной цены для каждой с/х культуры;

-расчет валового дохода на ед-цу площади отдельно для каждой с/х культуры, для севооборотов, для почвенных разновидностей.

-опр-е затрат на возделывание с/х культур, севооборота, затат на поддерж-е лодородия в разрезе почвх разновидностей;

-расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе зу удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли предпринимателя);

-опр-е в разрезе почвенных разновидностей в составе зу мах значения УП зем-й ренты из УП зем-й ренты с/о;

-опр-е значения коэф-та капитализации земельной ренты;

-расчет УПКС кажд поч-й разновидн-и в составе зу путем деления УП зем ренты почв-й разновидн-ти на коэф-т капитализации;

-расчет УПКСЗ в составе зу как средневзвеш-го по площади почв-х разновидностей УПКС почв-х разновидностей.

Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой с/х культуры опр-ся на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории СРФ

Площади почвенных разновидностей в составе зу опр-ся путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ зу в составе земель с/х назначения.

Прогнозируемая цена реализации каждой с/х культуры рассчит-ся исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по ГКОЗ, на усл-ях самовывоза.

Удельные затраты на возделывание и уборку с/х культур опр-ся на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех - пятилетний период, предшествующий году начала работ по ГКОЗ.

Размер прибыли предпринимателя опр-ся оценщиком на основе статистич-х данных о распределении прибыли между правообладателем земель с/х назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем СРФ.

Коэф-т капитализации опр-ся на основе среднерыночного соотнош-я зем-й ренты и рыночной цены зу в составе з-ль с/х назначения.

2. УПКСЗ, указанных в подпункте 2 принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

3. Опр-е УПКСЗ, указанных в подпункте 3, предполагает следующую последовательность действий:

-группировка зу, в границах кот расположены эти земли; -опр-е эталонного зу в составе каждой группы; -опр-ие рыночной стоимости земель, в составе эталонного земельного участка; - расчет УПКС этих земель.

4.Опр-ие УПКСЗ, указанных в подпункте 4, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5. УПКСЗ, указанные в подпункте 5, уст-ся в размере среднего для СРФ значения УПКСЗ лесного фонда.

6. УПКСЗ, указанных в подпункте 6 уст-ся в размере минимального для СРФ значения УПКСЗ, указ-го в подпункте1.

Определение КС зу, в границах кот расположены земли, указ-е в подпунктах 1-6 опрся путем суммирования произведений УПКСЗ, указанных в подпунктах 1- 6, и площадей, занимаемых этими землями в границах зу. ///