Арендная форма пользования землей

Аренда земли выступает как самостоятельный вид пользования землей и представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельной хозяйственной и иной деятельности. Аренда является наиболее распространенным правом пользования земельными участками, расположенными в черте городских и сельских поселений. Арендные отношения возникают на основе договора аренды. В силу статьи 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Порядок, сроки и условия аренды земли регулируются статьями 17, 31, 32, 36, 48, 64 Кодекса Республики Беларусь о земле, Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. «Об аренде» (с последующими изменениями и дополнениями), указами Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» и от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» и иными актами законодательства.

В соответствии со статьей 17 Кодекса о земле земельные участки могут предоставляться в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам Республики Беларусь, иностранным юридическим лицам и их представительствам, иностранным государствам, дипломатическим представительствам и консульским учреждениям иностранных государств, международным организациям и их представительствам.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, в том числе администрации свободных экономических зон, если эти права делегированы им соответствующими областными, Минским городским и городскими (городов областного подчинения) исполнительными комитетами.

Согласно статье 31 Кодекса о земле, за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, взимается плата, за исключением случаев, когда земельные участки предоставляются государственным органам и организациям, сельскохозяйственным и научным организациям, учреждениям образования, государственным лесохозяйственным организациям, гражданам Республики Беларусь и др.

За право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, вносится плата, определенная на основании кадастровой стоимости данных участков, за исключением случаев, когда земельные участки предоставляются государственным органам и организациям, сельскохозяйственным и научным организациям, учреждениям образования, государственным лесохозяйственным организациям, гражданам Республики Беларусь и т. д.

Порядок определения размера платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых без проведения аукциона, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь. Плата за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду по результатам аукциона, определяется по результатам аукциона и не может быть ниже начальной цены, определенной на основании кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от срока их аренды, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Сроки и иные условия аренды земельного участка определяются договором аренды. При этом срок аренды земельного участка для ведения сельского хозяйства не может быть менее 10 лет. Кроме того, срок аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и предоставляемого для целей, связанных со строительством и (или) обслуживанием капитальных строений, должен быть не менее нормативного срока строительства и (или) эксплуатации этих строений. Предоставляться земельные участки на более короткий срок могут только с согласия лиц, которым предоставляются эти участки. Как установлено Кодексом о земле, срок аренды земельного участка не должен превышать 99 лет.

В соответствии со статьей 580 ГК договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

По общему правилу к существенным условиям договора аренды земельных участков относится предмет договора. В соответствии со статьей 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды: месторасположение земельного участка, площадь, целевое назначение, категория и его кадастровый номер. К договору прилагается план земельного участка (его части). В аренду может быть передан не изъятый из оборота земельный участок. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы. В соответствии со статьей 32 Кодекса о земле за пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь. Так, согласно Указу Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (в ред. Указа Президента Республики Беларусь от 21.01.2011 № 29) при аренде земельных участков, базовые ставки ежегодной арендной платы определяются местными исполнительными и распорядительными органами, исходя из кадастровой стоимости этих участков, с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения. Местные исполнительные и распорядительные органы при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, вправе повышать либо понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за данные участки, но не более чем в два раза, в зависимости от срока их аренды, размеров земельных участков, стоимости улучшений, произведенных арендаторами этих участков и предусмотренных названными договорами, наличия ограничений (обременении) в использовании указанных участков, социальной значимости деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц, сезонности, времени (дневное, ночное) и вида осуществляемой арендаторами деятельности, источников ее финансирования.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями главы 34 ГК «Аренда», земельного законодательства, Закона «Об аренде» и постановления Совета Министров Республики Беларусь от 28 февраля 2006 г. № 292 «Об утверждении формы договора аренды земельного участка» [221]. Так, право сдачи имущества в аренду принадлежит преимущественно его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в аренду имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан,— в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 369 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Арендодатель отвечает также за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

По общему правилу арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Кроме того, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно договору аренды земельного участка, арендатор имеет право в случаях изъятия земельного участка, добровольного отказа от права аренды или досрочного прекращения действия договора получить полную компенсацию стоимости улучшений земельного участка, произведенных за счет собственных средств и с согласия арендодателя. В этих случаях стоимость улучшений земельного участка определяется на дату изъятия участка и досрочного прекращения действия договора аренды. Стоимость улучшений земельного участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Кроме того, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, а также передавать в залог право аренды земельного участка.

В соответствии с договором аренды земельного участка арендная плата обычно выплачивается поквартально, перед началом очередного квартала. Размер арендной платы может быть досрочно пересмотрен по требованию одной из сторон в случае изменения действующего законодательства, влияющего на размер арендной платы.

Условия аренды земельного участка определяются по соглашению сторон с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом о земле. В соответствии со статьей 47 сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды другим лицам, сделки по предоставлению права аренды участков в залог и внесению права аренды их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.

Размеры земельных участков, предоставляемых в аренду, устанавливаются:

• для строительства и обслуживания жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме: в городах — от 0,05 до 0, 15 га включительно; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — от 0, 15 до 0, 25 га включительно;

• для коллективного садоводства и дачного строительства — не более 0, 15 га на одного члена садоводческого товарищества или дачного кооператива.

Конкретный размер земельного участка, предоставляемого для вышеуказанных целей, устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в соответствии с его компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется, а также с соблюдением градостроительных регламентов и иных требований, норм и правил. Предоставление земельного участка меньше минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

Земельным законодательством установлено, что на земельных участках, находящихся в государственной собственности и предоставленных в аренду, допускаются строительство капитальных строений, создание древесно-кустарниковой растительности или насаждений травянистых многолетних растений арендаторами, если это соответствует целевому назначению этих земельных участков и условиям их предоставления в аренду, указанным в решениях государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и договорах аренды земельных участков.

При нахождении на земельных участках, предоставленных в частную собственность, жилых домов, зарегистрированных квартир в блокированных жилых домах, дач, садовых домиков, иных капитальных строений предоставление таких земельных участков в аренду допускается только вместе с этими капитальными строениями с сохранением целевого назначения земельных участков и при наличии документов, удостоверяющих права на эти объекты недвижимого имущества.

Кроме того, в случае наследования земельных участков, находящихся в частной собственности гражданина, несовершеннолетними наследниками допускается, что их законные представители могут сдавать земельные участки гражданам в аренду по согласованию с Минским городским, городскими (городов областного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами до приобретения наследниками дееспособности в полном объеме.

Строительство арендаторами капитальных строений или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускаются, за исключением случаев, когда строительство капитальных строений, создание древесно-кустарниковой растительности или иное освоение земельных участков соответствуют целевому назначению этих земельных участков и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков.

Право аренды земельных участков может быть предметом залога в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком. Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания капитальных строений, могут являться предметом ипотеки только вместе с расположенными на них капитальными строениями и незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

При этом предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенным на нем капитальным строением (зданием, сооружением), если на это строение в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Право аренды земельных участков может являться предметом залога, если за право заключения договоров аренды земельных участков взималась плата. Залогодателями права аренды земельных участков могут быть арендаторы, за право заключения договоров аренды которых взималась плата.

Залогодержателями права аренды земельных участков могут быть только банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь. Арендатор (залогодатель), право аренды на земельный участок которого является предметом залога, продолжает осуществлять использование земельного участка.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства банк-залогодержатель имеет право от имени залогодателя произвести отчуждение права аренды земельного участка в порядке, установленном законодательством, и из вырученной суммы удовлетворить свои претензии к залогодателю. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским и земельным законодательством или договором аренды. Так, в соответствии со статьей 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Законодательством предусмотрены условия расторжения договора аренды и по требованию арендатора. Так, в соответствии со статьей 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка могут быть:

• соглашение сторон;

• истечение срока договора аренды;

• решение суда о расторжении договора;

• требование одной из сторон о расторжении договора, заключенного на неопределенный срок.

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) недействительных сделок, указанных в статье 48 Кодекса о земле. Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка.

Прекращение права аренды земельного участка влечет за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.