Ипотечные операции банков

• Понятие, условия и этапы ипотечного кредитования • Жилищное ипотечное кредитование

Ипотека в переводе с греческого языка означает «залог», «заклад».

По договору об ипотеке субъектами ипотечного правоотношения являются:

• залогодержатель — лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

• залогодатель — лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору и процентов за пользование кредитом, а также сумм, которые причитаются ему в возмещение неустойки из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

По договору ипотеки может быть заложено следующее недвижимое имущество:

• земельные участки, кроме тех, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий, полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также, если площадь земельного участка менее допустимого минимального размера;

• предприятия;

• жилые дома, квартиры и их части;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Между залогодателем и залогодержателем заключается договор ипотеки.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Договор об

ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.

11рава залогодателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обя-штельству. Закладная выдается первоначальному залогодержате-iiio органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки.

Закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю должна содержать следующие реквизиты:

• название «закладная»;

• наименование (имя) и местонахождение залогодателя;

• наименование (имя) и местонахождение первоначального шл огодержателя;

• реквизиты кредитного договора;

• наименование (имя) должника, если не он является залогодателем;

• сумма обязательств и размер процентов по ним;

• сроки погашения задолженности;

• название и местонахождение имущества;

• денежная оценка имущества;

• наименование права, в соответствии с которым имущество принадлежит залогодателю и органа, зарегистрировавшего это право;

• указание на наличие или отсутствие прав третьих лиц на имущество;

• подпись залогодателя и должника, если залогодатель является третьим лицом;

• сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке;

• дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства, если в договоре об ипотеке не указаны иные условия.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу по договору об ипотеке или по обязательству, обеспеченному ипотекой. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Одновременно происходит и уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце.

Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, которая дает право залогодержателю по истечении определенного срока продать закладную и удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства по решению суда. При этом суд определяет суммы, подлежащие уплате, способ реализации имущества, начальную продажную цену, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если они необходимы.

В некоторых случаях по заявлению залогодателя суд может дать отсрочку реализации заложенного имущества на срок до одного года. Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя или, если возбуждено дело в отношении залогодателя или залогодержателя о признании его банкротом. Допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем.

Ипотечный кредит — это ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, остающейся в распоряжении заемщика. В том случае, когда кредит заемщиком не возвращается, недвижимость продается, и задолженность кредитору погашается из средств, полученных от ее реализации.

Основные характеристики ипотечного кредита:. срок действия — это долгосрочный кредит (срок не менее 4 лет; обычно более 15 лет) на финансирование недвижимости;

• цель финансирования — создание, расширение или реконструкция и модернизация промышленной или частной недвижимости;

• обеспечение — залог финансируемого объекта.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования — одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Главная цель долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем.

Объекты рынка ипотечного кредитования

Заемщик — физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.

Банк-кредитор — коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы — это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Задачи и функции субъектов рынка ипотечного кредитования приведены в табл. 4.6. Таблица 4.6