2015-03-20
549
Основными целями и задачами изучения материала является раскрытие следующих вопросов: оценочное зонирование территории, составление карты (схемы) оценочных зон и установление кадастровой стоимости единицы площади в их пределах, кластеризация земельных участков посредством обработки величин оставшихся менее значимых ценовых отличительных признаков структуризации.
Результат освоения темы:
| Индекс компетенции | Индекс образовательного результата | Образовательный результат |
| ПК-1 | З-1 | Имеет представление об основах расчета микроэкономических показателей |
| З-2 | Знает алгоритмы анализа микроэкономических показателей | |
| ОК-6 | З-1 | Знает приемы построения устной и письменной речи |
| З-2 | Осознает значимость будущей профессии |
В отношении земельных участков предлагается ориентироваться на правила массовой кадастровой оценки. Она предусматривает следующую последовательность действий:
1. Оценочное зонирование территории, включающее последовательное:
• группирование земель, однородных по целевому предназначению, функциональному пользованию, близких по своей кадастровой ценности;
• совмещение выделенных территорий с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и правилами землепользования, размещения линейных объектов, а также с линиями кадастровых районов и (или) кварталов.
2. Составление карты (схемы) оценочных зон и установление кадастровой стоимости единицы площади в их пределах.
3. Выбор методов оценки в зависимости от целевого и функционального назначения земельных участков, в частности:
• статистического анализа рыночных цен об объектах недвижимости;
• капитализации рентного дохода;
• расчета затрат на воспроизводство и (или) сохранение и поддержание ценности их природного потенциала.
С учетом приведенного алгоритма рассмотрим особенности проведения кадастровой оценки стоимости земель промышленности, поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений для целей управления соответственно объектами промышленной и коммерческой, жилой и загородной недвижимости.
Оценка земель промышленности и иного специального назначения. Технология оценки промышленных земель является наиболее трудоемкой и применяется в отношении участков, занятых не только производственными, энергетическими, транспортными, но и объектами иного специального назначения, в частности, особо охраняемые территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, домов отдыха, пансионатов и т.п. Она основывается на структуризации земельных ресурсов по видам их использования в разрезе следующих шести групп:
- первая — под объектами недвижимости космической отрасли, инфраструктуры воздушного транспорта, электростанциями, обслуживающими их зданиями и сооружениями;
- вторая — под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями и обслуживающими их объектами промышленности, а также земли, переданные в аренду для установления полос отвода железнодорожных дорог;
- третья — земли под объектами дорожного сервиса на полосах отвода автодорог;
- четвертая — участки для разработки полезных ископаемых, транспортной инфраструктуры (электросети, трубопроводы, железнодорожные и автомобильные дороги), участки береговой полосы и искусственно созданных внутренних водных путей и т.д.;
- пятая — земли эксплуатации, расширения и реконструкции зданий, сооружений, необходимые для развития железнодорожного, автомобильного, водного, трубопроводного транспорта;
- шестая — участки для нужд национальной обороны, военно-промышленного комплекса, объекты стратегического резерва и иного специального назначения.
Для каждой из перечисленных категорий установлен соответствующий методологический оценочный набор. Определение рыночной стоимости производится в оценке стоимости земель первой группы, кластеризация и статистический анализ — второй и третьей. Расчет удельных показателей кадастровой стоимости применяется в отношении земельных участков, входящих в четвертую, пятую и шестую группы.
Рыночная стоимость земельных участков первой группы рассчитывается в соответствии с установленными законодательством стандартами, подходами и методами, ключевые особенности которых подробно рассмотрены ранее в примере использования инструментов индивидуальной оценки недвижимости:
• сравнительным подходом — сравнение продаж, выделение, распределение;
• доходным подходом — капитализация земельной ренты, методы остатка и предполагаемого использования;
• затратным подходом — расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методах остатка и выделения.
В отношении земель промышленности первой группы управляющая недвижимостью компания или оценщик вправе самостоятельно отобрать наиболее подходящий для конкретной ситуации инструментарий, исходя, прежде всего из того, является ли участок застроенным или нет, в том числе с учетом полноты и достоверности доступной рыночной информации. При использовании сравнительного подхода сбор, обработку и анализ необходимых сведений предлагается проводить в соответствии с общим алгоритмом, представленным на рис., который предполагает возможность выбора в качестве сопоставимых объектов как застроенные, так и незастроенные участки.
Так, методы выделения или распределения допускают рассмотрение единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый участок. Доходный подход в оценки земель промышленности предполагает анализ возникающих или возможных связанных с ними финансовых потоков: доходов и издержек. В методе капитализации применяются постоянная во времени земельная рента (арендная плата, доход от производственно-имущественного комплекса) и коэффициент ее капитализации, особенность которого в оценке земли в том, что он состоит только из одной части — ставки дохода — и не включает норму возмещения капитала.
Метод предполагаемого использования предусматривает различающуюся во времени структуру возможных доходов, капитальных и операционных расходов при наиболее эффективном использовании оцениваемого участка, стоимость которого — сумма дисконтированных к дате оценки поступлений и затрат. В технике остатка согласно принципу остаточной продуктивности земли при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на участке за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления. Для этого используется учитывающий рыночные арендные ставки чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, из которого выделяется стоимость земли.
Основой оценки промышленных земель второй и третьей оценочных групп является кластеризации, которая проводится по следующему алгоритму.
1. Составление перечня факторов кластеризации на уровне территорий (регионов, областей и т.д.), специфичных для оцениваемых промышленных земель: характеристик месторасположения, инженерно-коммунального обеспечения, транспортной доступности и т.д.
2. Описание оцениваемых участков в разрезе критериев различий и их группировка на основе диапазонов значений, оказывающих наибольшее влияние на стоимость.
3. Кластеризация земельных участков посредством обработки величин оставшихся менее значимых ценовых отличительных признаков структуризации.
Для каждого кластера второй группы рассчитывается рыночная стоимость и на ее основе анализируется статистическая однородность информации о ценах и (или) аренде участков. После этого в разрезе объединений определяется кадастровая стоимость путем:
• установления и проверки достаточности связи между рыночной ценой (рыночной стоимостью) участков и факторами группировки;
• при достаточности сравнительной информации через метод сравнения продаж или с помощью удельного показателя кадастровой стоимости участка (УПКСЗ), учитывающего его индивидуальные характеристики.
В отношении земель третьей промышленной группы предполагается выделение рыночной стоимости реально существующего либо гипотетического эталонного участка, обладающего в разрезе ценовых факторов наиболее вероятными (средними или часто встречающимися) характеристиками относительно других в кластере. Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой произведение его площади на удельную стоимость эталонного в соответствующем кластере.
Оценка стоимости четвертой, пятой и шестой групп промышленных земель также производится через удельные показатели стоимости, в качестве которых применяются:
• средневзвешенная стоимость участков, граничащих с оцениваемым;
• средняя (минимальная) удельная стоимость участков аналогичного вида или близких по функциональному назначению в пределах одного административного района и т.д.
Оценка садоводческих, огороднических и дачных объединений. Методы оценки садоводческих, огороднических и дачных земель основаны на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов, сгруппированных в кластеры, и определении для каждого из них удельной кадастровой стоимости эталонного участка. Кластеризация производится раздельно для садоводческих и огороднических, а также дачных объединений по типовому перечню оценочных факторов в целом по стране и для отдельной территории. Расчет рыночной стоимости участков внутри указанных объединений предполагает разделение следующих инструментов по видам используемой информации:
• методом капитализации земельной ренты, отражающей уровень арендной платы;
• методом выделения или распределения из цен единых объектов недвижимости;
• методом остатка из арендных платежей за единые объекты недвижимости.
На заключительной стадии кластеризации производятся статистический анализ соотношений между рыночной ценой (стоимостью) участков и факторами группировки, проверка их достаточности и установление для них уравнения связей. При недостаточности связи хотя бы в одном кластере проводится кластерная перегруппировка с пересмотром перечня оценочных признаков до тех пор, пока она не станет приемлемой во всех группах.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется различным путем исходя того, входят ли они в кластер с достаточной или недостаточной информацией о рыночных ценах (стоимости) участков:
1) с достаточными данными — с использованием стоимости эталонного участка в составе рассматриваемого объединения;
2) с недостаточными сведениями:
• для садоводческих и огороднических земель с учетом средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий в административных районах, где находятся объединения с минимальными УПКСЗ;
• для дачных участков посредством среднего УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких к объединениям с минимальным УПКСЗ.
Особенности оценки земель поселений. Кадастровая (массовая) оценка земель поселений осуществляется на основе рыночной информации об объектах недвижимости населенных пунктов аналогичного функционального использования по технологическим линиям (ТЛ), учитывающим численность проживающих:
первой TЛ1, — для земель в поселениях с проживающими более 10 тыс. человек — статистическим и (или) экспертно-аналитическим методами в зависимости от степени наличия рыночной информации;
второй TЛ2 — с жителями менее 10 тыс. человек по кадастровым кварталам, а в случае отсутствия кадастрового деления — как точечного объекта.
На подготовительном этапе оценки земель поселений собираются следующие исходные рыночные данные: статистические сведения об их социально-экономическом развитии из органов статистики, архитектуры и градостроительства, земельного планирования и землеустройства и т.д., параметры потенциалов влияния объектов инфраструктуры, а также семантическая и графическая информация раздельно для TЛ1, и TЛ2.
После этого с учетом собранной и сгруппированной информации производится кластеризация оцениваемых земель, которая предполагает последовательно:
1) анализ ценообразующих оценочных показателей методом главных компонент, позволяющим выявить наиболее значимые из них факторы и учесть любой их набор, выраженный в произвольных единицах измерения;
2) формирование групп однородных объектов (административных районов, поселений, кадастровых кварталов):
• по ТЛ1 если по ряду поселений численностью более 10 тыс. человек рынок недвижимости отсутствует полностью;
• по ТЛ2 — при кластеризации районов региона.
Результатами указанных мероприятий являются список административных районов, поселений и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных критериев. После этого внутри каждого полученного кластера выделяется тестовый объект (поселение, кадастровый квартал и т.п.), наиболее типичный по совокупности признаков, который не должен далеко отстоять от основной группы поселений и находиться на краю кластера. По нему в последующем определяются аналитические зависимости между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразуюшими параметрами.
Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земель осуществляется в разрезе функциональных видов сначала для тестовых объектов, которые далее распределяются на другие объекты кластера посредством установленных аналитических связей. При определении стоимости земельного участка через удельные величины в первую очередь учитываются:
• площадь участка и сложившийся уровень рыночных цен, арендной платы за земельные участки в границах поселений;
• территориальная зона и функциональное назначение участка, характеристики его местоположения и условия окружающей среды.
Вопросы для повторения и закрепления материала
1. Охарактеризуйте процесс оценочного зонирования;
2. Особенности оценки земель промышленного и специального назначения;
3. Особенности оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений;
4. Особенности оценки земель поселений;
5. Процесс кластеризации земельных участков.
