Вопрос. Ипотечные кредиты

Ипотечные кредиты - это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества. У хозяйствующих субъектов в качестве предметов залога по ипотечным кредитам могут выступать:

· предприятия, а также здания, сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· земельные участки;

· воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;

· космические объекты;

· незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется хозяйствующими субъектами в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально-бытового назначения; па приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений различных полезных ископаемых, по созданию научно-технической продукции.

Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе па земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки; договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; проект договора ипотеки; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Банком тщательно изучаются все представленные документы Кроме оценки финансового состояния заемщика, особое внимание уделяется технико-экономическому обоснованию (ТЭО) ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности. При положительном решении вопрос о предоставлении кредита заключается кредитный договор и договор об ипотеке.

В соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации Последняя осуществляется в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.06.97 г. Она проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества

Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации установленной формы; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т. е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица.

Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на этом договоре. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и по договору ипотеки могут быть удостоверены закладной, являющейся ценной бумагой.

Но при этом следует иметь ввиду, что ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», составление и выдача закладной не допускается, если предметом ипотеки являются:

· предприятие как имущественный комплекс;

· земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;

· леса;

· право аренды вышеперечисленного имущества.