В) Затратный подход к оценке недвижимости

Данный подходсостоит из нескольких этапов:

- Определяется стоимость земельного участка;

- Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения зданий и сооружений на дату оценки;

- Рассчитываются все виды износа;

- Определяется остаточная стоимость здания;

- Рассчитывается полная стоимость здания посредством прибавления к остаточной стоимости цену земельного участка.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, строительных стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущим стандартом, дизайном, планировкой.

При определении стоимости строительства необходимо учесть:

ü Прямые издержки (стоимость материалов, временных зданий, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих).

ü Косвенные издержки (оплата услуг архитекторов, инженеров, бухгалтеров, юристов, маркетинговых расходов, рекламных выплат).

ü Предпринимательский доход определяется как 15% затрат на строительство.

П_сс = С_с + П_д (66)

П_сс - полная стоимость строительства;

С_с - стоимость строительства;

П_д - предпринимательский доход.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

· Индексным способом оценки. Заключается посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

· Методом сравнительной единицы. На основании данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1м², на 1 м³ здания). Норматив умножается на площадь или объем оцениваемого здания. Вносятся поправки на особенности объектов.

· Методом поэлементного расчета зданий и сооружений (метод разбивки на компоненты). Производится разбивка зданий на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крыша и др.). рассчитывают расходы, требуемые для установки конкретного элемента в строящимся здании на дату оценки (определяется сумма прямых и косвенных издержек на строительство единичного объема).

Оценка стоимости земли осуществляется различными способами:

ü Метод капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод пока не используется в российской экономике.

ü Метод затратный состоит в определении стоимости земельного участка исходя из издержек на его освоение.

ü Метод единиц сравнения (метод удельной стоимости) заключается в расчете по отдельным районам средних значений, стоимости за единицу сравнения (1га, 1 стока, 1 м²) и нанесения их на карту. Среднее значение определяется путем расчета среднеарифметического значения по аналогичным земельным участкам. Для определения стоимости оцениваемого участка значение удельной стоимости умножается на площадь.

(67)

С_у - стоимость участка;

У_с - удельная стоимость;

П_у - площадь участка.

ü Метод базового участка состоит в определении стоимости базового земельного участка и в последующем сравнении с ним оцениваемых участков, делая поправки.

ü Метод валового рентного мультипликатора аналогичен расчету стоимости предприятия с помощью валового рентного мультипликатора.

ü Метод соотнесения (переноса) – общая цена продажи сопоставимого комплекса разделяется на две составляющие: цена зданий и сооружений и цена земельного участка. Причем сначала оценивается цена здания, а затем из общей цены комплекса вычитают его стоимость. Чем старше здание – тем больше доля земельного участка в общей цене.

ü Метод развития (освоения земельного участка) заключается:

В определении размеров и количества участков;

Рассчитывается стоимость освоенных участков;

Рассчитываются издержки освоения, строительства, продажи, рекламы, предпринимательская прибыль;

Составляется график продаж и величины выручки от продаж;

Определяется чистая выручка путем вычитания издержек освоения по продаже, предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продаж;

Определяется ставка дисконта;

Дисконтируется чистая выручка от продажи для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.