Оценка недвижимости. Для оценки недвижимого имущества (зданий, сооружений, земли) используют три подхода: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный

Для оценки недвижимого имущества (зданий, сооружений, земли) используют три подхода: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный.

А) Доходный подходк оценке недвижимости.

Данный подход используется в том случае, если предприятия приносят доход владельцу. Доходный подход предполагает расчёты с помощью метода капитализации доходов (прямая капитализация) и методики дисконтированного денежного подхода.

1. Метод капитализации доходов (прямая капитализация) заключается в расчёте текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объектов. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость.

(57)

С – стоимость объекта недвижимости;

Д – чистый доход;

К – коэффициент капитализации.

Чистый доход – величина, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

Существует ряд методов расчёта коэффициента капитализации:

- метод прямой капитализации;

- метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала;

- метод связанных инвестиций – земля и здания.

А) Метод прямой капитализации заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Эксперт должен рассматривать объекты, у которых дата оценки и продажи близка. Чем ниже качество оцениваемого объекта, тем ниже ставка капитализации.

Б) Метод связанных инвестиций - заёмного и собственного капитала применяется, когда для покупки недвижимости используется заёмный и собственный капитал в определённой пропорции.

(58)

К_сост – кредитная составляющая или долговая доля инвестиций;

К_зк- кредит заёмного капитала;

У_кр – общая сумма инвестиций.

Доля собственного капитала (Д_ск) определяется по формуле:

(59)

Данные по размерам ипотечной постоянной (К_кр) можно получить, анализируя финансовый рынок.

Данные по ставке капитализации собственного капитала (К_ск) получить на основе анализа продаж сопоставимых путём деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Метод связанных инвестиций – заёмного и собственного капитала определяется по формуле:

(60)

В) Метод связных инвестиций – земля и здания применяется в случае, если возможно точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению, земельному участку. Реализуется аналогично предыдущему методу, при этом определяются взвешенные ставки капитализации для земли стоящего на ней здания. Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:

(61)

С_зем – стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

С_зд – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;

К_зем – ставка капитализации для земли;

К_зд – ставка капитализации для здания.

2. Методика дисконтированного денежного потока применяется для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Стоимость преимуществ, которые будут получены в будущем, меньше стоимости преимуществ полученных немедленно, поэтому стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности.

Применение метода дисконтирования предполагает определённую последовательность действий:

- Устанавливается продолжительность получения дохода;

- Составляется прогноз потоков денежных средств по каждому прогнозному году вложения;

- Дисконтируются потоки денежных средств посредством приведения к текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей;

- Выбирается ставка дисконтирования;

Рассчитывается выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения и приводится к текущей стоимости через ставку дисконтирования;

- Суммируются текущие стоимости потоков доходов и выручка от продажи;

- Рассчитывается чистая текущая стоимость объекта недвижимости как разница между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлечённых заёмных средств.

Б) Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Данный подход основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3 – 6 месяцев.

А) Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости с оцениваемым объектом.

Объектов – аналогов должно быть не менее 3 – 5. После оценки зданий сооружений, земли идет расчет всех видов износа. Затем из величины затрат на воспроизводство или замещение вычитается общий износ строений. Определяется стоимость объекта путем суммирования рыночной стоимости земли и стоимости строения. Затем вносятся поправки. Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

ü Процентные вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

(62)

Ц_ед – цена продажи единицы сравнения;

К_ед – количество единиц сравнения;

П_прп – величина процентной поправки.

ü Кумулятивные процентные поправки определяются путём перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

ü Денежные относительная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Ее удобнее отнести к цене продажи единицы сравнения, поэтому общая величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

(63)

П_од – величина относительной денежной поправки

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относится поправки на дополнительные улучшения (например, автостоянка).

(64)

П_ад – величина абсолютной денежной поправки

Б) Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор определяется отношением продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке или действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется несколькими этапами:

- определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

- рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор;

- умножается годовая арендная ставка для оцениваемого объекта на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Валовой рентный мультипликатор рассчитывают по формуле

(65)