Двухуровневая модель

В странах с развитой экономикой, таких как США, Англия и некоторые страны Западной Европы, наибольшее развитие получила двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования. Отличительной особенностью данной модели является то, что решение основной проблемы ресурсного обеспечения ипотечного жилищного кредитования осуществляется путем создания вторичного рынка ипотечных кредитов.

Основные этапы организации и функционирования американской двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования могут быть представлены следующим образом:

• платежеспособный клиент обращается в кредитно-финансовое учреждение за кредитом. Максимальный срок ипотечного кредита составляет 30 лет, средний — 12. Относительно невысокий процент по ипотечному кредиту в размере 5-8% годовых обусловлен государственными льготами. В зависимости от финансового состояния кредитополучателю может быть предоставлена гарантия правительства (например, в США 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов обладают такой гарантией). Предоставление ипотечного кредита и оформление ипотечного договора формируют на данном этапе первичный рынок закладных;

• кредитодатель может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг либо продать их первичным инвесторам (пенсионным фондам, коммерческим банкам, страховым компаниям) или эмиссионно-финансовым корпорациям. Таким образом, формируется второй уровень модели ипотечного жилищного кредитования. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредитодателей дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

• для рефинансирования банков создаются эмиссионно-финансовые корпорации, являющиеся реинвесторами (например, "Фэнни Мэй", "Джинни Мэй" и "Фредди Мак"), которые на основе закладных выпускают производные ипотечные ценные бумаги;

• покупателями данных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных общей стоимостью пула закладных, являются инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, коммерческие банки). При этом доход по ипотечным операциям для инвестора является приемлемым, если превышает средний размер ставки депозитов на 0,5-1%. Дополнительным стимулом для инвесторов является высокая надежность ипотечных ценных бумаг, которая обычно обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.

Отметим, что в отличие от европейских стран основными ипотечными кредитодателями в США являются ссудо-сберегательные ассоциации, на долю которых приходится 40-50% всех выданных ипотечных кредитов. В рамках данной модели кредитодатели предоставляют гражданам кре­диты за счет ресурсов, мобилизованных с помощью эмиссионно-финансовых корпораций на вторичном рынке ценных бумаг [7, с. 62].

Эмиссионно-финансовые корпорации ("Фэнни Мэй", "Джинни Мэй" и "Фредди Мак") приобретают у кредитодателей обязательства по ипотеч­ным кредитам, после чего закладные могут продаваться полностью одному инвестору или реализовываться по частям нескольким инвесторам, что позволит каждому из них получать свою долю погашаемого кредита и процентов. Ипотечные кредиты (долевые участия в них) могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (Mortgage-Backed Securities, MBS) [2, с. 28].

В начале 2004 г. общий объем рынка ценных бумаг, выпускаемых эмиссионно-финансовыми корпорациями, составлял в США 3,01 трлн. дол. США, при этом лидирующие позиции принадлежали "Фэнни Мэй". Так, в настоящее время с помощью этой корпорации осуществляется рефинансирование 20-25% всех ипотечных кредитов [11].

На основании изучения практики ипотечных отношений в странах с развитой экономикой можно выделить следующие преимущества двуху­ровневой модели ипотечного жилищного кредитования:

• повышение ликвидности банковских активов вследствие возможно­сти продажи обязательств по ипотечным кредитам на вторичном рынке, что позволяет кредитору восстановить инвестированные средства и направить эти ресурсы новым заемщикам;

• разграничение функций кредитора и эмитента ипотечных ценных бумаг, что позволяет диверсифицировать кредитный риск;

• создание равных условий кредитования для населения в различных географических районах.

Таким образом, анализ практики банковского кредитования строитель­ства и покупки жилья в зарубежных странах показал, что основным способом решения жилищной проблемы и перспективным направлением развития банковского розничного рынка является ипотечное жилищное кредитование.