double arrow

Особенности и виды ипотечного кредитования

1. ипотечный заем выдается на длительный срок — чаще всего на срок от 15 до 30 лет;

2. заложенная недвижимость остается во владении заемщика, который продолжает его эксплуатировать, получать доход от этой эксплуатации; при этом кредитор вправе проверять наличие, состояние, размер и условия хранения заложенного имущества;

3. допускается повторный залог с получением дополнительного кредита, если ценность недвижимости не исчерпана предыдущими закладными и если должник имеет экономическую возможность погасить долг с уплатой процентов;

4. процентная ставка на основную массу кредитов, как правило, ниже рыночной, то есть это дешевый кредит;

5. сумма кредита обычно не превышает 80-90 % стоимости заложенной (приобретенной) недвижимости, а 10-20 % составляет первый взнос из собственных средств покупателя. Для отдельных социальных групп при кредитовании приобретения и строительства жилья государство может гарантировать выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса (например, в США подобные льготы существуют для малоимущих и ветеранов вооруженных сил);

6. острой проблемой является проблема оценки недвижимости, так как от этой оценки зависит размер выдаваемого кредита и риски для кредитора. Существуют следующие апробированные в мировой практике методы оценки: затратный — учитываются затраты, которые необходимо произвести сегодня, чтобы создать точно такой же объект; рыночный — учитываются реально выплаченные цены за сходные объекты недвижимости на рынке страны; доходный — оценка производится по способности объекта приносить собственнику доход.

Эти особенности обусловливают достаточно низкую ликвидность ипотечного кредита, высокую степень риска финансовых вложений в эту сферу и невысокий уровень дохода по закладным и ценным бумагам, выпущенным на их основе.

Тем не менее, ипотечный рынок вполне конкурентоспособен т.к.,

§ производится очень тщательная оценка кредитоспособности заемщика;

§ залог имущества обеспечивает наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования;

§ обязательным является страхование ипотечной задолженности — ни один кредит, который выдает банк, не связан столь тесно со страхованием, как ипотечный;

§ используются различные виды ипотечного кредита, учитывающие развитие инфляции и изменение конъюнктуры рынка кредитных ресурсов;

§ организован и развивается вторичный рынок закладных.

Поскольку ипотечное кредитование является самостоятельной областью кредитования, необходимо применение специфических инструментов кредитования, необходимости правильной оценки залога и т. д., остальные основные параметры кредита – срок кредитования и сумма кредита – также устанавливаются исходя из стоимости недвижимости, доходов заявителя, суммы первичного взноса, выбора ипотечной технологии, необходимости страхования, положенных заемщику льгот и субсидий, а также, что существенно, принятых ипотечных стандартов.

Следует отметить, что договором могут вводиться различные ограничения на заложенное имущество, в частности может оговариваться не использование заложенного имущества для операций повторного залога, а также непереводимость ипотечного кредита.

Дополнительно в ипотечном договоре могут устанавливаться и другие ограничения и условия, в частности различные обязательства. Это могут быть договоренности о возможности пропуска одного или нескольких платежей по кредитному долгу или о небольших переплатах амортизационных взносов по времени, возможности юридической передачи собственности вместе с кредитом или перевода данного кредита на новую недвижимость. В договоре может предусматриваться возможность изменения инструмента и кредитной ставки, пересмотра стоимости недвижимости и кредита с правом его рефинансирования. В то же время договор может включать требование кредитором досрочного погашения кредита, а также пересмотра условий при уменьшении стоимости недвижимости и т.д.

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способа погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);

• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования (alternative mortgage instrument, AMI).

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

• по способу выплат основного долга по кредиту — ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами.

Исходя из приведенных признаков, альтернативные ипотечные кредиты делятся на следующие виды:

• кредиты с шаровым платежом;

• кредиты с фиксированными выплатами основной суммы долга
(пружинная ипотека);

• кредиты с нарастающими платежами;

• кредиты с участием кредитора в приросте стоимости;

• кредиты с совместным участием кредитора и заемщика;

• кредиты с добавленным процентом;

• кредиты с дисконтом;

• кредиты с обратным аннуитетом;

• канадский ролл-оверный кредит;

• кредиты с переменной процентной ставкой;

• кредиты с выплатой по возрастающей;

• кредиты с переменной процентной ставкой и возрастающими платежами;

• кредиты с корректировкой на уровень цен;

• кредиты с двойным индексом.

На основании изучения особенностей выделенных видов ипотечных жилищных кредитов предполагается, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.

Процентные ставки по указанным кредитам корректируются в зависимости от изменения показателей, принятых в качестве базовых, что особенно важно при нестабильной конъюнктуре кредитного рынка в республике. В частности, ипотечный кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.

Ипотечный кредит с двойным индексом — это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту — в соответствии с индексом цен. Таким образом, заемщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок ее выплаты пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заемщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50% всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определенный договором срок с интервалом — 6, 12 или 24 месяца, чаще — ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Анализ белорусской банковской практики показал, что в современных условиях при предоставлении кредитов на строительство и покупку жилья коммерческие банки, также как и за рубежом, применяют переменные процентные ставки. Но в отличие от мировой практики в республике пересмотр процентных ставок по таким кредитам осуществляется согласно рекомендациям Национального банка Республики Беларусь с учетом социальных аспектов жилищной политики. В целом, жилищные кредиты белорусских банков в зависимости от способа начисления процентов можно классифицировать следующим образом:

• кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов от остатка задолженности за фактическое время пользования кредитом ("пружинный кредит");

• кредиты с фиксированными равновеликими выплатами сумм основного долга и уплатой процентов равномерными взносами в период погашения кредита.

Применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя ряд недостатков: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остаткам по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности [29, с. 133]. Кроме того, пересчет суммы платежей по кредиту может привести к не способности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска. Эти недостатки, можно устранит путем изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

Не менее важными признаками классификации ипотечных жилищных кредитов являются: предмет и срок регистрации ипотеки, срок погашения ипотечного кредита, способ обеспечения обязательств имущество и источник рефинансирования кредитов.

Исходя из признака предмета ипотеки, ипотечные жилищные кредит; в мировой практике делятся на следующие виды:

• ипотека индивидуальных домов для одной семьи (2-4 человека);

• ипотека жилья в многоквартирном доме;

• ипотека земельного участка;

• ипотека права аренды и других прав пользования земельным участком;

• ипотека земельного участка и жилой недвижимости, построений
на нем.

По сроку регистрации ипотеки (закладной) выделяют ипотеку с первичной закладной, вторичную и завершающую.

Ипотека с первичной закладной — ипотека, зарегистрированная раньше другой ипотеки и имеющая юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Ипотека с вторичной закладной представляет собой любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Завершающая ипотека — это последняя ипотека, включающая в себя суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.

В зависимости от срока погашения выделяют кредиты, погашаемые в срок, и кредиты, погашаемые досрочно.

В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная.

Стандартной является ипотека, при которой залогодатель исполнение отдельного обязательства осуществляет путем залога одного объекта недвижимости. Объединенная ипотека — это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества представляет собой ипотеку, при которой залогодатель исполнение своего залогового обязательства осуществляет посредством залога имущества третьего лица. Общая ипотека — это ипотека, при которой для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаются несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения условия, предусмотренного договором. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. Условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя [9, с. 25].

В зависимости от источника рефинансирования в мировой практике выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

• кредиты, источником ресурсов которых служат депозиты, вклады и собственный капитал банков. Данные виды ипотечных кредитов используются в одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, широко развитой в Германии, Дании, Франции, Испании, Польше, Венгрии, и Словакии;

• кредиты, источником рефинансирования которых выступают контрактные сбережения. Кредитные ресурсы в данном случае не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения средств будущих заемщиков посредством контрактных сбережений;

• кредиты, источником рефинансирования которых служат ипотечные ценные бумаги. Данный подход к формированию ресурсов является основой двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, получившей широкое развитие в США и Англии. Ипотечные кредиты или долевые участия в них группируются в так называемые "пулы", на основе которых выпускаются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами — ипотечные облигации.

Анализ экономической литературы и нормативных источников показал, что подход большинства отечественных экономистов к трактовке содержания банковского кредитования строительства и покупки жилья только как потребительского кредита не учитывает, в отличие от подхода зарубежных авторов, кредитование строительных организаций. Проведенная классификация видов банковского кредитования строительства и покупки жилья в зависимости от различных критериев выявила их значительное разнообразие. Наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: