Проблемы и пути развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Рассмотрев подробно возможные схемы ипотечного кредитования, перейдем к рассмотрению проблем и необходимых правовых и экономических предпосылок создания системы ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Как известно, кредиты под залог недвижимости носят долгосрочный характер. В Республике Беларусь, учитывая отсутствие необходимых экономических условий, позволяющих банкам привлекать средства юридических и физических лиц на долгосрочной основе, они широкого распространения не получили. Более того, банковская система при наличии оп­ределенного интереса в развитии инфраструктуры ипотечного кредитования, тем не менее, не в состоянии самостоятельно дать толчок этому процессу. Для предоставления долгосрочных кредитов ввиду нестабильности экономического положения банками не могут быть использованы "короткие деньги" в виде вкладов граждан до востребования или помещенных на небольшой срок. В целях избежания рисковых операций долгосрочные вложения должны быть обеспечены стабильными долгосрочными ресурсами.

Исполнительные комитеты привлекают финансовые средства на строительство жилья также путем продажи юридическим и физическим лицам облигаций местных целевых облигационных займов. Но таким образом также не привлекается значительное количество средств, по причине падающего доверия к государственным ценным бумагам.

Для создания и внедрения в практику ипотечного кредитования в Республике Беларусь требуется создание необходимых условий - экономических и правовых.

Следовательно, для внедрения ипотечного кредитования необходимо принятие специальных законодательных актов, регулирующих ипотеку (Закон об ипотеке) и инфраструктуру ипотечного рынка, а также ипотечных ценных бумаг (закладных).

Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать следующие, необходимые для успешного и широкого осуществления банками РБ ипотечных операций, условия:

— наличие в стране необходимых макроэкономических условий;

— принятие актов законодательства, регулирующих ипотеку и ипотечное кредитование, определяющих правила выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг (закладных);

— наличие достаточных свободных финансовых ресурсов (или надежных источников их поступления), которые банк может надолго отвлечь от операций с краткосрочными кредитами;

— налаживание развитого вторичного рынка закладных и достаточно оживленного спроса на ипотечные ценные бумаги со стороны инвесторов и условие высокой ликвидности закладных;

— создание системы регистрации земли, другого недвижимого имущества, ипотеки и других сделок, позволяющей кредиторам избежать риска появления неучтенных прав на заложенное имущество;

— создание системы страхования недвижимости, а также других рисков, связанных с ипотечным кредитованием;

— обеспечение реальной возможности обращения взыскания на заложенное имущество, создание оперативной системы судебного рассмотрения дел при обращении взыскания на предмет ипотеки.

Актуальность становления и развития в республике двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования определена принятой в августе 2001 г. Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь. В утвержденной в июле 2004 г. Концепции развития розничных банковских услуг в Республике Беларусь до 2010 года внедрение ипотечного кредитования также признано альтернативой бюджетным ресурсам при строительстве и покупке жилья [25].

Необходимость развития системы ипотечного жилищного кредитования определяется на практике тем, что преобладающие в настоящее время формы финансирования и кредитования приобретения жилья, такие как схемы долевого строительства, муниципальные жилищные займы и другие, рассчитанные на короткие сроки, требуют достаточно высокого уровня платежеспособности граждан и не могут обеспечить решение жилищной проблемы в ближайшие 15-20 лет. Возможность внедрения ипотечного кредитования обусловлена доминированием в структуре жилищного фонда республики жилья, находящегося в частной собственности, которое может выступать залогом по кредитам.

Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования определено, что формирование ипотечных отношений в республике пер­воначально должно осуществляться в рамках системы жилищных стро­ительных сбережений. С июля 2006 года в стране начала работать система строительных сбережений ОАО «АСБ «Беларусбанк», которая дополняет действующую систему льготного кредитования. Система предполагает прохождение двух этапов. Первый – период накопления собственных сбережений, второй – период кредитования. На Белорусской валютно-фондовой бирже в мае 2007 года прошел первый аукцион по размещению через биржу облигаций, обеспеченных кредитами под залог недвижимости, выданными на ее покупку и строительство, на 3,5 морд. руб. из объема эмиссии, равного 20 млрд. руб. Доходность данных облигаций установлена равной ставке рефинансирования плюс 1,5 процентного пункта. О выпуске и начале размещения облигаций, обеспеченных кредитами на покупку и строительство жилья, объявили также ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Белпромстройбанк». Данные облигации можно назвать ипотечными, так как по сути они близки к таковым, хотя сам институт ипотеки в Беларуси пока отсутствует. Предполагается, что по мере дальнейшего экономического роста республики, развития фондового рынка и повышения уровня спроса населения на услуги кредитования систему жилищных строительных сбережений заменит двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.

Анализ мирового опыта ипотечного жилищного кредитования показал, что параллельное функционирование двух указанных моделей позволяет эффективно решать проблему поиска долгосрочных кредитных ресурсов, а также способствует снижению уровня рисков, присущих каждой из них в отдельности. Одновременное развитие данных моделей ипотечного жилищного кредитования в республике предоставит возможность выбора гражданам наиболее приемлемых условий кредитования в зависимости от их финансовых возможностей, а также позволит наращивать объемы жилищного кредитования при постепенном развитии институциональной структуры кредитного рынка и инфраструктуры рынка ценных бумаг.

Основываясь на условиях развития двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования, изложенных в Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, автор предлагает формирование отечественной модели осуществлять по следующим принципам:

• обеспечение доступности ипотечных кредитов для граждан со сред­ними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

• рыночная основа взаимоотношений между участниками;

• сочетание ресурсов кредитования из различных источников (выпуск ценных бумаг, сбережения граждан, субсидии государства);

• максимальная гибкость системы, способность к развитию и адаптации при изменении конъюнктуры рынка (например, адаптации к повышению платежеспособного спроса населения, изменению законодательно установленного уровня банковской маржи);

• комплексное одновременное кредитование организаций, участвующих в строительном процессе, и граждан, выступающих инвесторами.

Исходя из приведенных условий, изучения зарубежного опыта и ре­зультатов комплексного анализа сферы банковского кредитования стро­ительства и покупки жилья, можно сделать вывод, что двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования не может быть внедрена в республике сразу в том виде, в котором она применяется в развитых странах, ее формирование следует осуществлять поэтапно, по мере создания необходимых социально-экономических условий.

При этом на начальном этапе для формирования подобной модели не требуется кардинальных изменений действующих правовых актов в жилищной сфере и значительных операционных затрат банка.

Внедрение предлагаемой модели необходимо осуществлять в два этапа.

I. Организация переходной модели кредитования, включающей предо­ставление строительного кредита застройщику, и кредитование населения, приобретающего построенное жилье.

II. Формирование двухуровневой системы ипотечного кредитования, одним из участников которой является Национальное ипотечное агентство, созданное для рефинансирования банков.

Внедрение двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования и институционально-организационные основы ее функционирования представлены на рис. 3.1.

На первом этапе центральное место отводится созданию организации, которая в целях диверсификации строительных и банковских рисков могла бы выполнять функции заказчика – застройщика жилищного фонда (далее – Фонд).

Как показал анализ жилищной сферы, значительная часть строительства жилья в республике, осуществляется с помощью банковских кредитов, поэтому целесообразно, чтобы учредителем Фонда выступал крупнейший банк, имеющий опыт строительства собственных учреждений. В качестве такого банка, может выступать АСБ «Беларусбанк», который имеет наибольший в республике опыт жилищного кредитования населения и интенсивно расширяет свою филиальную сеть. Банк располагает штатными специалистами в области строительства и технического надзора и обладает опытом осуществления функций заказчика.

Рис. 3.1. Этапы внедрения двухуровневой модели

ипотечного жилищного кредитования

Примечание:[12, стр. 175, рис. 3.5]

Поэтапное внедрение адаптированной к условиям Беларуси двухуровневой модели позволит организовать систему ипотечного кредитования, по эффективности функционирования приближенную к моделям, используемым в развитых странах. Деятельность Национального ипотечного агентства будет способствовать снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредитодателей, посредством перераспределения рисков среди всех участников ипотечного рынка. Кроме того, использование счетов доверительного управления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячную отчетность, что обеспечивает действенный контроль за операциями Агентства со стороны регулирующих органов.

В целом, создание двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; привлечь сбережения граждан в банковскую систему с помощью ценных бумаг; увеличить объемы кредитования; обеспечить развитие строительного комплекса.

Внедрение переходной модели и формирование на ее основе двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в республике возможны при создании ряда необходимых условий, которые можно разделить на правовые условия, макроэкономические условия и условия, определяемые состоянием банковской системы страны.

Для обеспечения доступности для населения ипотечного жилищного кредита следует, предусмотреть в налоговом законодательстве льготирование доходов граждан, направляемых на погашение задолженности по ипотечному кредиту. В целях социальной защиты граждан в случае выселения при непогашении ипотечного кредита необходимо внести изменения в Жилищный кодекс Республики Беларусь, предусматривающие создание специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда, - фонда временного проживания для переселения граждан в случае отчуждения жилья.

Необходимыми макроэкономическими условиями согласно Концепции ипотечного жилищного кредитования являются: устойчивый экономический рост, стабильность национальной валюты, темпы инфляции не более 10% в год, рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего делать накопления для строительства жилья.

Усиление конкуренции как важнейшее условие активизации деятельности банков, предполагает создание небанковских кредитно-финансовых учреждений, занятых в сфере ипотечного кредитования (строительных обществ, кредитных союзов, ипотечных компаний, банковских паевых фондов). Создание кредитного бюро, располагающего информацией о кредитах физических лиц в различных банках, будет способствовать снижению рисков связанных с кредитованием населения.

Необходимым условием развития ипотечного жилищного кредитования для банковской системы является создание системы управления рисками деятельности при оказании розничных кредитных услуг.

Таким образом, внедрение переходной модели и формирование не ее основе адаптированной к условиям республики двухуровневой модели ипотечного кредитования, позволит начать работу по развитию ипотечного кредитования в жилищной сфере уже в настоящее время, тем самым способствуя ускорению решения жилищной проблемы. Поэтапное внедрение системы ипотечного жилищного кредитования обеспечит непрерывность процесса рефинансирования банков посредством выпуска ипотечных облигаций, что в перспективе позволит решить проблему ресурсного обеспечения, банковского жилищного кредитования, одну из наиболее острых в современных белорусских условиях.