Тема 18. Производственные инвестиции

Воспроизводственная структура и источники финансирования капитальных вложений. Условия, порядок выдачи и погашения долгосрочных банковских вложений. Инвестиции на приобретение материальных объектов. Оценка стоимости недвижимости и земли.

Производственные инвестиции — инвестиции, направляемые на новое строительство, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих предприятий.

Капиталовложения финансируются за счет следующих источников:

- собственных финансовых ресурсов инвесторов (чистой прибыли; амортизационных отчислений; сбережений граждан и юридических лиц; средств, выплачиваемых органами страхования в виде возмещения потерь от стихийных бедствий, аварий и т.д.);

- заемных финансовых средств инвесторов;

- привлеченных финансовых средств инвесторов (средств, полученных от эмиссий акций, паевых и иных взносов физических и юридических лиц в уставный капитал);

- средств федерального бюджета, предоставляемых на безвозмездной и возмездной основе; средств бюджетов субъектов федерации;

- средств внебюджетных фондов (например, дорожного фонда);

- средств иностранных инвесторов.

Заемное финансирование базируется на следующих основополагающих принципах, определяющих его сущность: возвратность; платность; срочность.

Финансирование капитальных вложений — более сложная процедура, поскольку на эти цели обычно требуются значительные объемы средств, а сроки кредитования превышают 1 год. Предоставление залогового обеспечения в банк по таким кредитам является обязательным требованием независимо от масштабов деятельности предприятия, его репутации, финансовых показателей и т. д. В качестве отдельного направления можно выделить использование банковских кредитов для финансирования инвестиционных проектов, запускаемых «с нуля».

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды: рыночная стоимость; инвентаризационная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализации чистой земельной ренты.