И учета земель

Содержание дисциплины, порядок изучения, рейтинговая оценка. Понятие и содержание государственного учета земель как информационной основы управления территориями. История учета земель в России.

Земельно-ресурсный потенциал России (по данным национального доклада на 1.01.2014 г) составляет 1709 млн. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. По землеобеспеченности (на 1 жителя -11,64 га общего земельного фонда, в т.ч. с.-х. угодий 1,5 га., пашни-0.87 га) Россия занимает третье место в мире после Австралии (на 1 жителя приходится 43,3 га общей территории,2,69 га пашни) и Канады (33,92 га и 1,54 га пашни). Средние мировые показатели на 1 жителя – 0,25 га, Италия-0,16 га, Китай-0,08 га, Япония-0,03. С наибольшей отдачей земля используется там, где на счету каждый ее клочок. Так в Японии 1 га кормит 26,5 чел, Щвейцарии и Голландии-16,5 чел, в России- 1,1 чел.

На тер­ритории России сосредоточено 55% чернозем­ных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород. Разве­данные запасы энергоносителей, которые нахо­дятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов. Емкость территориального пространства России по биоклиматическому по­тенциалу для нормальной жизни составляет 1,0-1,3 млрд. человек. Обеспеченность России земельными ресурсами - важнейший экономи­ческий и политический фактор развития общественного производства.

Чтобы рационально использовать это достояние необходимо обладать полной, достоверной и оперативной информацией о земельных ресурсах и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества на всех уровнях – от отдельного земельного участка до территории хозяйства, района, республики, государства в целом.

С другой стороны, земля любого государства, как объект общественных отношений и особый ре­сурс, выступает одновременно в пяти ипостасях:

зем­ля-территория страны, главная государство образующая составляющая (национальная безопасность);

земля - всеобщий пространственный базис, посто­янно поддерживаемый за счет определенного соот­ношения категорий земель (пространственная безо­пасность);

земля - главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве (продовольственная безопасность);

земля - основной компонент приро­ды, окружающей среды,объект жизнеобеспе­чения каждого человека, требующий осуществления постоянной ее охраны (экологическая безопас­ность);

земля - кладовая водных, минеральных, лес­ных и других ресурсови занимает особое место среди других компонентов природы (вод, леса, недр), так как все размещено либо на земле, либо под землей. Тем более все они территориально привязаны к определенным земельным массивам и их качественные, и количественные показатели непосредственно зависят от свойств земли (экономическая безопас­ность).

Сегодня земля - это наиболее ограниченный и дефицитный ресурс мирового сообщества, использование которого требует постоянной и определенной технологичес­кой обустроенности.

На практике реализация ука­занных норм и особенностей земли вызывает необ­ходимость постоянного непрерывного ведения учета на государственном уровне.

Помимо этого на сегодняшний день в России более 42 миллионов граждан являются собственниками, пользователями или арендаторами земельных участков. В то же время мировая практика свидетельствует, что циви­лизованный оборот недвижимости возможен только при наличии системы учета и регистрации прав на недвижимость. Таким образом, чтобы совершать различные сделки (куплю-продажу. аренду.залог. наследование, дарение и др. сделки с земельными участками и объектами недвижимости, необходимо чтобы они получили правовой статус (юридическую значимость), а для этого необходимо провести их кадастровый учет и государственную регистрацию, а также определить их стоимость (цену).

Таким образом, совокупность достоверных сведений о земле и прочно связанных с ней объектов сосредоточена в государственном кадастре недвижимости – единой государственной информационной системе о земельных ресурсах и объектах недвижимости страны, позволяющей осуществлять управление национальным богатством.Учет земель является составной частью государственного кадастра недвижимости и представляет собой государственное мероприятие по получению, систематизации, накоплению, обновлению сведений о количестве, качестве земельных ресурсов, правовом и хозяйственном их использовании, необходимых для управления территориями.

Государственная регистрация и учет земель ведущий курс специальности 120700.62 Землеустройство и кадастры. Он изучается в течение двух семестров- 6,7 (Ш курс) и является базовым для изучения кадастра недвижимости, оценки земель и объектов недвижимого имущества, управления земельными ресурсами и др. Учебным планом во втором семестре предусмотрено выполнение курсовой работы.В качестве итогового (выходного) контроля студенты сдают в 6 семестре зачет, в 7- экзамен. Теоретические знания и практические навыки, уровень профессиональной подготовки, способность к самостоятельной работе выпускники подтверждают при сдаче государственного экзамена и защиты выпускной квалификационной работы (дипломной работы)

В настоящее время этот курс можно трактовать как науку, как информационный ресурс и как производственную деятельность (рис.1).

ГКН занимает ведущее положение в в ряду других кадастров и информационных систем исходя из следующих условий:

- объектом является весь земельный фонд РФ независимо от ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

-формирование объектов кадастрового учета ведется по единой общегосударственной технологии;

-в законодательно установленном порядке обеспечивается взаимодействие между держателями кадастровой информации;

- является основой и обеспечивает информационную поддержку других государственных кадастров, а также ведомственных реестров (налогового, реестра прав);

- данные ГКН подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, изъятии и предоставлении земель, оценке земель и иных объектов недвижимости.зонировании и планировании использования земель, осуществлении государственного контроля;

- в отличии от других информационных систем ГКН как информационная структура требует организации специального федерального органа, обеспечивающего развитие, актуализацию и ведение системы.

Рисунок 1. Современное содержание дисциплины

Поэтому кадастров много (водный, лесной, месторождений, градостроительный), а государственный один – земельный. Государство выступает как организатор и распространитель информации, создает единую кадастровую систему, определяет важнейщие экономические показатели (налоги, тарифы, учетные ставки)

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (№136-ФЗ 25.10.2001 г.) государственный земельный кадастр – это система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственная регистрация и учет земель ведется в целях:

создания налогооблагаемой базы, обеспечения сбора земельного и имущественного налогов;

защиты прав собственников земли и создания объективной основы для установления платы за землю,

информационного обеспечения гражданского оборота земли, рационального использования и охраны земель, планирования и регулирования использования земельных ресурсов.повышения эффективности управления территорией.

Конечным продуктом является создание банков данных кадастровой информации, пользователями которой могут быть органы управления территориями, администрации городов, областей, краев, республик в составе Российской Федерации и Федеральные органы управления, юридические и физические лица.

Законодательно определено, что применение кадастровых данных является обязательным при разрешении межевых споров, определении платежей за землю, планировании использования и охраны земель, их изъятии и предоставлении для государственных, муниципальных и иных нужд. Она необходима и в проведении землеустроительных работ, оценке хозяйственной деятельности, осуществлении государственного контроля и других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель.

В связи с развитием рынка земли она выступает не только как объект хозяйственной деятельности, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский оборот и применением в отношении ее всех необходимых рыночных атрибутов, таких как: земельный налог, арендная плата, цена земли, сделки с землей.

Таким образом, государственная регистрация и учет земель предназначена для обеспечения органов власти и управления всех уровней, юридических лиц и граждан информацией о земле с целью:

государственного и муниципального управления земельными ресурсами и муниципальным имуществом;

государственного контроля (надзора) за использованием и охраной земель, разработки мероприятий, направленных на сохранение и повышение ее плодородия;

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечения гарантий прав собственника, землепользователя;

регулирования операций с земельными участками и недвижимостью, придания им гласности и законности;

землеустройства, территориального планирования, оценки хозяйственной деятельности и осуществлении других мероприятий, связанных с использованием и охраной земель;

экономической оценки земель и учета ее стоимости в составе природных ресурсов, установления обоснованной платы за землю. Поступления платежей в бюджеты различных уровней и их использования.

В экономически развитых странах кадастр земель и другой недвижимости прошел этапы становления и развития на протяжении последних 200-400 лет. В настоящее время эти государства имеют юридически полноценный, организационно оформленный инструмент учета и ведения налогообложения, что является важнейшей составляющей экономической и социальной стабильности государства.

История учета земель. Первоначально, в целях безопасности, славяне селились плотными организованными группами в удаленных друг от друга, хорошо укрепленных городищах. Между такими поселениями оставались обширные пространства свободных степей, лесов, болот и других угодий, которые служили и пределами земельных владений поселения, и его запасным земельным фондом. Границами таких владений являлись естественные урочища: реки и озера (на берегах которых преимущественно селились славяне), а также леса, болота и.т. п.

Все удобные земли, окружавшие такие поселения, находились в общем владении. Они или оставались неделимыми и обрабатывались сообща, или делились на равные участки в каждом угодье (пашня, луг), а затем распределялись по жребию между отдельными лицами или семьями. Такое деление не противоречило интересам отдельных владельцев, не требовало сложных измерений и индивидуальных соглашений. Достаточно было участки пашни и луга разделить на полосы равной ширины (площади), обозначить их границы ямками, кольями, камнями или бороздами, чтобы различить на местности.

Существовал и другой способ расселения славян. Некоторые из них «садились на вольную землю». В связи с наличием массы свободных земель соседи — соплеменники таких людей не препятствовали их переселению; незанятых земель хватало на всех. Любой мог пользоваться ими настолько, насколько у него хватало сил и возможностей.

Таким образом, в начале освоения восточнославянских земель, когда свободных, никем не занятых территорий было еще так много, что всякий мог ими пользоваться в любом количестве, и когда земля ценилась не сама по себе, а по вкладываемому в нее труду, вопрос о разграничении земель в отдельные владения практически не стоял и разрешался сам собой.

Со временем на Руси появились специальные межевые знаки — большие камни, валуны, иногда с символами в виде крестов. У земледельцев участки делились бороздами, которые, как и любые другие обозначения границ, получили название меж. Отсюда и появилась необходимость в межевании - разграничении земель не только технически, но и юридически. Так границы приобретают законность и могут быть восстановлены во всех случаях их нарушения. Межевание на Руси достаточно быстро развивались. Удельные князья постоянно сталкивались с необходимостью решения земельных вопросов. По их указанию наделяли землей, отводили земельные участки в натуре, разрешали земельные споры. В летописях имеются свидетельства о существовании землевладений и межна границах удельных княжеств. Установлено, что русские князья по примеру Византии делали описания земельных владений своих подданных с целью распределения податей, повинностей и дани. Эти описания проводились, как правило, княжескими служителями (писцами). Как свидетельствует запись в купчей Антония Римлянина от 1147 г. о границах участка, они имели такой вид: «А обвод той земли от реки Волхова Виткою ручьем вверх до Лющик да Лющикомко кресту, а от креста на коровий прогон, а коровьим прогоном на олху, а от олхи на еловый куст, а от елового куста верховье на Донцовое, а Донцовым вниз в Деревянницу, а Деревянница впала в Волхов, а той земли и межа».

Позднее, межевые работы осуществляли представители известных княжеских и боярских фамилий. Как правило, межевое дело для многих семей было наследственным. В связи с тем, что специальная подготовка отсутствовала, землемерные знания, навыки и умения передавались из поколения в поколение, от отца к сыну. Первые землемеры должны были обязательно знать грамоту и владеть элементарными приемами геодезических измерений.

Отсутствие системы учета земель, необходимость получения сведений о сделках, многочисленные земельные споры – все это требовало радикального решения. В сентябре 1765 г. особым манифестом Екатерины II было объявлено о начале так называемого генерального межевания, которое начало выполняться с 1766 г. От владельцев земельных участков требовалось полюбовно решить с соседями вопрос о границах, самим обозначить их столбами и просеками, в этом случае никаких документов на право владения предъявлять не надо. Если же границы полюбовно не согласованы, спор будет решаться в судебном порядке, предъявление соответствующих документов обязательно, а при их отсутствии возможно лишение земли.

В 1888 г. были закончены съемочные работы по Генеральному межеванию европейской части России. При выполнении измерений на местности использовались астролябии – для измерения горизонтальных углов поворота окружной межи, а мерные цепи – для измерения длин линий.

Генеральное межевание сопровождалось изучением хозяйственного состояния страны. Все планы содержали «экономические примечания» (о числе душ, об оброке и барщине, о качестве земель и лесов, о промыслах и промышленных предприятиях, о памятных местах и пр.). Уникальная коллекция планов и карт генерального межевания включает около 200 тысяч единиц хранения. К специальным планам прилагались полевая записка землемера, полевой журнал и межевая книга. Итоги генерального межевания до Октябрьской революции оставались основой гражданско-правовых отношений в сфере земельного права в России.

Конечным результатом генерального межевания стал «межевой паспорт» или план земельного владения в масштабе 100 русских саженей в одном английском дюйме (1:8400), который изготавливался в двух экземплярах – один владельцу (удостоверение на право владения), второй в государственный архив. Впоследствии, а такого рода межевые планы выдавались владельцам вплоть по 1917 г.

В истории учета земель современной России можно выделить четыре основных периода:

1960-1990 гг. особое внимание уделялось землям сельскохозяйственного назначения, а также перераспределению земель, обеспечению развития производственных сил (в том числе административного планирования) и в достаточно большой степени сохранение плодородия земель. Однако для рыночной экономики эти цели, несмотря на всю свою важность, являются все же второстепенными. Процесс учета земель находился под управлением Министерства сельского хозяйства. Для учета земель сельских населенных пунктов и сельскохозяйственных предприятий использовалась земельная шнуровая книга. В городских поселениях — книга регистрации землепользований.

1991-2001 гг. органы кадастрового учета фактически занимались поддержкой проходившей па всей стране процесса приватизации земель. Кадастр выполнял функции одновременно кадастрового учета и регистрации права. В начале 90-х годов XX в. земельные участки на праве частной собственности на землю были едва ли не единичными, а полная ясность с его правовым содержанием и возможными перспективами отсутствовала из-за острой политической борьбы. Таким образом, потребность в законодательном регулировании ведения государственного земельного кадастра остро возникла только во второй половине 90-х годов прошлого века.

2001-2008 гг. ведутся две системы учета: по земельным участкам — государственный земельный кадастр (ГЗК), по объектам капитального строительства (ОКС) — организации технической инвентаризации (ОТИ) или бюро технической инвентаризации (БТИ).

С 2008 по настоящее время развивается единая система регистрации прав и кадастрового учета.

Вопросы для самоконтроля