Выводы по затратному подходу

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, округленно составляет 13579000 рублей (Тринадцать миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч рублей) с учетом НДС.

5.2. Подход к оценке по сравнимым продажам

При применении этого подхода стоимость объекта оценки недвижимости определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

При сравнительном анализе АЗС учитываются следующие особенности этого объекта:

¾ АЗС не используется как типичный объект недвижимости для получения дохода от сдачи его в аренду;

¾ При сравнительном анализе аналогов во внимание принимается основной показатель для сравнения - это количество заправочных колонок;

¾ Для сравнительного анализа используются мультипликаторы, в основу которых принимается количество заправок в среднем за отчетный период, или чистая прибыль за отчетный период.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу, т. е. объектов АЗС, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, условиям продаж, технических показателей;

- корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На рынке были подобраны следующие аналоги:

Данные о сравниваемых объектах представлены в таблице сравнимых объектов.

Корректировочная таблица