2015-05-06
448
Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации.
При сдаче оцениваемого объекта в аренду, кроме объектов недвижимости (зданий), в аренду должны сдаваться коммуникации и резервуары, связанные с объектом недвижимости особенностью бизнеса. Поэтому в данной работе доход от сдачи в аренду рассматривается от эксплуатации объекта как единого комплекса зданий и сооружений, т.е. получение дохода от продажи топлива.
Основные этапы процедуры оценки при доходном подходе:
1.Длительность прогнозного периода;
2. Прогнозирование величины денежных потоков при эксплуатации объекта;
3. Пересчет дохода в текущую стоимость;
4.Определение стоимости реверсии;
5.Определение текущей стоимости реверсии;
6.Определение рыночной стоимости объекта.
Прогнозирование обычно проводится на период 3-5 лет. В данной работе, учитывая цель оценки- оценка рыночной стоимости объекта для продажи, прогнозный период выбран длительностью три года. Если рассматривать недвижимость как способ размещения капитала и получения от этого потенциального дохода, то при сдаче в аренду объекта АЗС, сдается комплекс объектов недвижимости и сооружений, обеспечивающий весь технологический процесс. Доходом от сдачи в аренду может выступать доход от продажи топлива. Для этого проводится анализ доходов и расходов по объекту.
Анализ доходов произведен на основе данных о выручке от продаж топлива.
Анализ поступления доходов от продажи нефтепродуктов в 2005 году:
Реализация топлива в 2005 г. (тыс.руб.)
| Период | номаль-80 | регуляр-92 | Премиум-95 | Д/топЗ | Д/топЛ | масла | керосин | итого |
| Январь | ||||||||
| Февраль | ||||||||
| Март | ||||||||
| Апрель | ||||||||
| Май | ||||||||
| Июнь | ||||||||
| Июль | ||||||||
| Август | ||||||||
| Сентябрь | ||||||||
| Октябрь | ||||||||
| Ноябрь | ||||||||
| Декабрь | ||||||||
| Итого за год |
Всего за год выручка составила 82022тыс.руб. Объем выручки зависит от сезонности и плотности топлива.
В общем объеме выручки реализация видов топлива составила:
| Всего объем реализации с учетом НДС и акцизов, тыс.руб. | Нормаль-80 | Регуляр-92 | премиум-95 | д/топливо | Прочее |
| 100% | 21,4 | 24,9 | 28,8 | 22,8 | 2,1 |
Выручка без учета НДС и акцизов – 57868тыс.руб.
Покупная стоимость топлива – 36161тыс.руб.
Расходы по содержанию и эксплуатации:
| № п/п | Наименование статей | Тыс.руб. |
| Оплата труда | ||
| Соц.налог и обязательное страхование | ||
| Амортизация основных средств | ||
| Транспортные расходы | ||
| Электроэнергия | ||
| Вода | ||
| Ремонт основных средств | ||
| Расходы на экспертизу и лабораторный анализ нефтепродуктов | ||
| Расходы по обслуживанию и ремонту ККМ | ||
| Поверка ТРК, мерников, метрштоков | ||
| Коммунальные услуги | ||
| Налог на имущество | ||
| Связь | ||
| Вневедомственная охрана | ||
| Инкассация | ||
| Естественная убыль | ||
| Спецодежда и спецобувь | ||
| Моющие средства | ||
| Канцтовары, чековые ленты, хоз. Принадлежности | ||
| Итого | ||
| Коммерческие расходы | ||
| Всего расходов | ||
| Прибыль от продаж |
При прогнозировании учтены сложившиеся темпы роста стоимости нефтепродуктов в течение года, а также расходы по АЗС: условно-постоянные и условно-переменные.
