Реорганизованные объекты

Примеры реорганизации производств пока не столь часты, но некоторые из них уже стали заметными событиями на рынке недвижимости, а остальные к этому только готовятся.

Один из таких проектов - перевод Краснохолмского камвольного комбината, осуществленный компанией Forum Properties.

Рассказывает Наталья Хорошилова, директор по маркетингу компании: "Краснохолмский камвольный комбинат, располагавшийся в Замоскворечье на Садовнической набережной, был переведен на территорию Монинского текстильного комбината в город Лосинопетровск. Производства обоих предприятий удачно дополнили друг друга образовав, таким образом, текстильное производство полного цикла". На месте Краснохолмского камвольного комбината было начато строительство офисного комплекса класса "А" "Аврора бизнес-парк" общей площадью 100 тыс. кв.м. На сегодняшний день завершена и сдана в аренду первая очередь комплекса площадью 12 500 кв.м. Осуществление переезда комбината и переналадка оборудования обошлись компании в 25 млн. долл., которые после рассматривания и утверждения этого вопроса в правительстве Москвы должны быть зачтены в счет инвестиционного контракта".

Для осуществления следующего проекта компания Forum Properties воспользовалась уже апробированным способом и перевела завод по ремонту измерительных приборов "Тизприбор", расположенный на Садовом кольце в районе станции метро "Маяковская", в тот же город Лосинопетровск Московской области.

В Москве на его месте остается действующий бизнес-центр общей площадью 3584 кв.м., второй очередью которого станет офисный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв.м.

Основной сложностью осуществления таких проектов, по словам Натальи Хорошиловой, является отсутствие законодательной базы зачета инвестиций. Фактически законы издаются не для осуществления подобных проектов. А по их следам.

Еще одной компанией, имеющей практический опыт вывода и реорганизации предприятий из центра города, является инвестиционная компания "Вашъ Финансовый Попечитель". Осуществленные ею проекты перевода двух авторемонтных заводов из Центрального округа в Восточную промзону стали платформой для строительства бизнес-центра на Спартаковской площади общей площадью 13 тыс.кв.м., торгового центра "Электроника на Пресне", общая площадь которого после ввода в эксплуатацию 4-й очереди составит 10 тыс. кв.м., и строящегося спортивно-досугового центра "Изумрудный город" на ул. Казакова общей площадью 12 тыс.кв.м.

В настоящее время компания готовится к началу строительства производственно-офисного комплекса в районе метро "Авиамоторная". Комплекс будет построен на территории завода "Металлопластмасс". Деятельность завода, прямого конкурента небезызвестной фирмы " Интеко", по всей видимости, не будет возобновлена.

По словам заместителя генерального директора группы "Вашъ Финансовый Попечитель" Кирилла Савицкого, перевод заводов - участников программы реорганизации предприятий является прибыльным бизнесом еще и потому, что администрация города предоставляет существенные льготы компаниям-"перевозчикам".

Комплекс офисно-складских зданий на ул. Малая Семеновская, 11/2Ю, реконструированный компанией "АЛМ-Девелопмент", находится на территории ЗАО "Мостабак". Здания общей площадью 2476,9 кв.м. располагаются на участке размером 5097 кв.м.

По словам специалиста по маркетингу Ольги Бубенцовой: "компания не занималась переводом предприятия, каких-либо льгот при освоении участка не предоставлялось".

Компания "Система Галс" в настоящее время разрабатывает проект реорганизации промышленного объекта, название которого пока не разглашается. Проектом предусматривается снос существующих строений общей площадью 100 тыс. кв.м. и строительство на освободившихся территориях технопарка общей площадью более 250 тыс.кв.м., включающего офисные, выставочные, лабораторные и прочие помещения. По мере разработки выясняется, возможно ли реорганизовать мощности бывшего производства на старом месте либо потребуется его перебазирование. Масштабность проекта отчасти подтверждается датой ввода в эксплуатацию - 2009 г. Как отметили в компании, "стоимость освоения участка, обременённого подобными объектами, обычно увеличивается. По сравнению с пустой площадкой, на стоимость затрат по сносу, кроме того, в случаях, если проект реконструкции затрагивает здания, имеющие историческое либо социальное значение, инвестор обязан обеспечить сохранение архитектурных особенностей зданий". Также в "Системе Галс" подчеркивают, что "о каких-либо льготных ценах на землю, имеющую обременения в виде промышленных предприятий, говорить не приходится, поскольку обязательным условием осуществления проекта является доля города, то есть передача либо выкуп у городской администрации части проекта (после окончания строительства). Размер этой доли может доходить до 50 %".

В настоящее время проекты перебазирования предприятий с целью строительства на их месте новых объектов недвижимости являются в некотором роде экзотикой на рынке. Особенно это заметно, если сравнивать число таких проектов с общим числом проектов, реализованных на пустых участках.

Управление зданиями промышленности не является конкурентным сегментом рынка, поскольку, как заверили в "Мире складов" Knight Frank, в 99,9 процентах случаев этим занимается сама компания - владелец завода. Это не удивительно, поскольку лишь производитель знает все тонкости процесса производства и работы оборудования.

СПРОС

Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом.

Можно говорить о том, что в наибольшей степени спрос формируют инвестиционные компании, многие из которых пока только присматриваются к данному сегменту рынка недвижимости.

Не менее важными источниками спроса являются и производственные компании, для которых важна близость производства к центрам экономической активности, к развитой городской инфраструктуре, конечным потребителям.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

Объектом промышленной недвижимости, идеальным для капиталовложений инвестиционной компании, является тот, производство которого наименее важно для города, экологичность далека от современных стандартов, перебазирование (в случае, если производство продукции должно быть сохранено) требует наименьших затрат, а расположение максимально выгодно для строительства офисного, торгового, развлекательного, гостиничного или жилого комплекса.

Производителям же важен не столько участок, сколько то, что находится вокруг него. Наиболее благоприятным участком для будущего завода является территория сложившейся промышленной зоны, обладающей достаточными резервами по части электро- и водоснабжения, развитой транспортной инфраструктурой.