2015-05-06
196
Движение денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода. Первый (наивысший) уровень – это потенциальный валовой доход, который предполагает, что все полезные площади объекта арендованы на целый год. Второй уровень – это действительный валовой доход рассчитывается путем вычета из стоимости потенциального дохода потерь от недозагрузки площадей. Третий уровень – чистый операционный доход показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, которые в данном конкретном случае не учитываются в объектах аналогах. Четвертый уровень – сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
Коэффициент недозагрузки выведен оценщиком на основании данных Агентства Недвижимости «Старгородъ» (тел. 209-51-51, информация предоставлена Слепуховым Ф.Е.); оценщиком учтен срок, равный 0,5 месяца в год, отводимый на поиск и смену арендатора. Таким образом, коэффициент недозагрузки площадей составит 11,5 мес./ 12 мес. = 0,96.
Также необходимо отметить, что рассчитанная на основании рыночных данных ставка капитализации учитывает все возможные риски, в том числе на менеджмент (управление). При этом также отметим, что руководство ОАО «хххххххххх» не выделяет ежегодных капитальных отчислений на восстановление зданий, при этом мы можем лишь предположить, что амортизация по недвижимости идет на их воспроизводство.
Расходы на страхование имущества: средняя ставка страховки ущерба, включающая страхование и каркаса и внутренней отделки по информации страховых компаний «Согласие» (тел. (095) 250-77-77), Гута – страхование (тел. (095) 207-68-08) рассчитывается исходя из стоимости замещения объекта (в качестве последней принимается восстановительная стоимость с учетом затрат на реконструкцию и ремонт – 240 974 823 руб. или по курсу на дату оценки 27,97 руб./долл. США 8 615 475 долларов США) без учета износа и стоимости земельных участков, и составляет 0,4 – 0,6% (для расчетов принимается среднее значение 0,5%).
Коэффициент капитализации принимается нами равным 14,5% (расчет приведен ранее).
Таблица №7.3.1.
| Площадь помещения кв. м. | 17 683,5 |
| Арендная ставка в. долл. США за 1 кв. м. в год без учета НДС | 126,3 |
| Потенциальный валовый доход долл. США без учета НДС, долл. США | 2 233 426 |
| Коэффициент недозагрузки площадей | 0,96 |
| Действительный валовый доход долл. США без учета НДС, долл. США | 2 144 089 |
| Расходы на страхование имущества, долл. США | 43 077 |
| Чистый валовый доход без учета НДС, дол США | 2 101 012 |
| Коэффициент капитализации | 0,145 |
| Капитализированная стоимость дол. США без учета НДС | 14 489 738 |
| Капитализированная стоимость дол. США без учета НДС и налога на прибыль | 11 012 201 |
Таким образом, стоимость объектов оценки (главного корпуса) по доходному подходу составит:
