Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».
Таблица 12. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости
Вид и наименование риска | Категория риска | ||||||||||
Систематический риск | |||||||||||
Ухудшение общей экономической ситуации | динамичный | ||||||||||
Увеличение числа конкурирующих объектов | динамичный | ||||||||||
Изменение федерального или местного законодательства | динамичный | ||||||||||
Несистематический риск | |||||||||||
Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации | статичный | ||||||||||
Ускоренный износ здания | статичный | ||||||||||
Неполучение арендных платежей | динамичный | ||||||||||
Неэффективный менеджмент | динамичный | ||||||||||
Криминогенные факторы | динамичный | ||||||||||
Финансовые проверки | динамичный | ||||||||||
Неправильное оформление договоров аренды | динамичный | ||||||||||
Количество наблюдений | |||||||||||
Взвешенный итог | |||||||||||
Сумма | |||||||||||
Количество факторов | |||||||||||
Средневзвешенное значение балла | 2,2 | ||||||||||
Величина поправки за риск (1 балл = 1%) | 2,2% |