Объект недвижимости (здания и сооружения) имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
|
|
В данной оценке используется метод Хоскольда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России[6]
Расчет производится по формуле:
Таблица 13. Расчет ставки капитализации для улучшений
Показатель | Значение |
Безрисковая ставка | 6,8% |
Премия за риск | 2,2% |
Премия за низкую ликвидность | 2,0% |
Премия за инвестиционный менеджмент | 2,0% |
Норма дохода (RДОХ) | 13,0% |
Норма возврата (RВОЗВР) | 1,0% |
Коэффициент капитализации (Rул) | 14,0% |