2015-05-06
2509
Ставка капитализации для единого объекта недвижимости: земельный участок и расположенное на нем здание (улучшение), рассчитана исходя из структуры стоимости объекта, т.е. ее распределения на стоимость земли и стоимость зданий. Стоимость воспроизводства здания составляет 33 203 257 рублей (см. Табл.24), стоимость земельного участка составляет 2 332 078 рублей. Общая стоимость объекта составляет 35 535 335 рублей. На здание приходится 93,4% общей оценочной стоимости, следовательно, на землю 6,6%. Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости определяется по формуле:
RОБ = ∂ х RУЛ + (1-∂) х RЗЕМ,
Где:
∂ - доля в общей стоимости объекта, приходящаяся на здание;
RУЛ – коэффициент капитализации для улучшений;
RЗЕМ – коэффициент капитализации для земельного участка.
RОБ = 0,934 х 14,0% + 0,066 х 13,6% = 13,98% или 0,1398 в долях.
Определение рыночной стоимости объекта Здания главного дома представлено в нижеследующей таблице.
Таблица 14. Определение рыночной стоимости Здания главного дома методом капитализации дохода
|
|
|
| № п/п | Наименование показателей | Значение |
| Величина арендной ставки для офисных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах, с учетом НДС и операционных расходов (АСТ1)[7], долл. США/кв. м/год | 297,00 | |
| Величина арендной ставки для офисных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах, с учетом НДС и операционных расходов (АСТ1), руб./кв. м/год | 8 392 | |
| Величина арендной ставки для подвальных помещений с учетом НДС и операционных расходов (АСТ2), долл. США/кв. м/год | 223,00 | |
| Величина арендной ставки для подвальных помещений с учетом НДС и операционных расходов (АСТ2), руб./кв. м/год | 6 301 | |
| Площадь помещений на 1 и 2 этаже (S1), кв. м | 852,20 | |
| Площадь подвальных помещений (S2), кв. м | 110,1 | |
| Потенциальный валовый доход (ПВД) (п.2хп.5+п.4хп.6), руб./год | 7 845 403,00 | |
| Коэффициент загрузки (КЗ), в долях | 0,75 | |
| Коэффициент сбора платежей (КС), в долях | 1,0 | |
| Действительный валовый доход (ДВД) (п.7хп.8хп.9), руб./год | 5 884 052,00 | |
| Операционные расходы (ОР), руб./год | 951 683,00 | |
| Чистый операционный доход, приходящийся на единый объект недвижимости (ЧОДОБ) (п.10-п.11), руб./год | 4 932 369,00 | |
| Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости (RОБ), в долях | 0,1398 | |
| Стоимость объекта оценки (V) (п.12:п.13), руб. | 35 281 609,00 |
Доходный подход при определении рыночной стоимости Флигелей и Конного двора не применялся (см. п. 1.5).
