2015-05-06
3633
| Элементы сравнения | Объект оценки | Аналоги | ||
| Цена квартиры, руб. | 8540000[XXXIV] | |||||
| Общая площадь, м2 | 63,3 | 64,4 | ||||
| Цена за м2, руб/ м2 | 124074,1 | 120689,7 | 132608,7 | |||
| 1.Право собственности | Полное | н/д | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| 2.Условия финансирования | Безналичный расчёт | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| 3.Условия продажи | Рыночные | Аналог | Альтернатива | Альтернатива | Альтернатива. Торг | Альтернатива. Торг |
| Корректировка на условия продажи, % | +0,5[XXXV] | +0,5[XXXVI] | -4,5[XXXVII] | -4,6[XXXVIII] | ||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 124694,4 | 115258,6 | 126508,7 | |||
| 5.Условия рынка (время) | 1 месяц | н/д | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| 6.Местоположение | 8 мин.пешком. Отличная доступность общественного транспорта. | Аналог | Аналог | 20 мин. пешком Средняя доступность общественного транспорта. | Аналог | Аналог |
| Корректировка на местоположение, % | +4,4[XXXIX] | |||||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 115258,6 | 126508,7 | ||||
| 7.Физические характеристики: | Тип дома – панельный. Этажность - 9 Постройка – 70-х г. | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| 7.1.Этаж | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | |
| 7.2.Колическтво комнат (изолированность) | 3 (смежно-изолированные) | Аналог (н/д) | Аналог (н/д) | Аналог | Аналог (н/д) | Аналог (н/д) |
| 7.5.Площадь кухни, м2 | 7,2 | 5,8 | ||||
| Корректировка на площадь кухни[XL], % | Аналог | +1 | +1,12 | +1,25 | +0,88 | |
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 126881,25 | 131639,03 | 116699,33 | 127621,98 | ||
| 7.6.Лифт | 1 пассажирский лифт | Аналог | Аналог | 2 лифта: грузовой и пассажирский | Аналог | Аналог |
| Корректировка на наличие лифта, % | Аналог | Аналог | -2 | Аналог | Аналог | |
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 126881,25 | 129006,25 | 116699,33 | 127621,98 | ||
| 7.8.Балкон | Застекленная лоджия | Балкон | Лоджия | Аналог | Лоджия | Застекленный балкон |
| Корректировка на наличие балкона, % | +0,5 | +0,08[XLI] | +0,083[XLII] | +0,3 | ||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 129006,25 | 116796,19 | 128004,85 | |
| 7.9.Услуги ЖКХ | Водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, канализация, вентиляция,мусоропровод. | н/д мусоропровод | н/д | н/д | Газоснабжение, н/д | н/д |
| 7.10. Покрытие пола | Паркет | н/д | н/д | Аналог | Линолеум | н/д |
| Корректировка на покрытие пола, % | +0,9[XLIII] | |||||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 129006,25 | 117847,36 | 128004,85 | |
| 7.11. Окна | Деревянные | н/д | н/д | Стеклопакеты | н/д | Стеклопакеты |
| Корректировка на окна[XLIV], % | -1,05 | -0,82 | ||||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 127651,68 | 117847,36 | 126955,21 | |
| 7.12. Санузел | Раздельный | н/д | Аналог | Аналог | Аналог | Совмещённый |
| Корректировка на санузел, % | +5[XLV] | |||||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 127651,68 | 117847,36 | 133302,97 | |
| 7.13. Охрана | Кодовый замок замок,домофон | н/д | н/д | Аналог | н/д | |
| 8.Экономические характеристики | Эксплуатационные затраты - 8500 руб./мес. | н/д | н/д | н/д | н/д | н/д |
| 9. Использование | Для собственного проживания. | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог. | Аналог |
| 10.1.Состояние дома | Среднее | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Хорошее. Дом облицован и окрашен, чистый подъезд. |
| Корректировка на состояние дома, % | -10% | |||||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 127651,68 | 117847,36 | 119972,67 | |
| 10.2.Состояние квартиры | Среднее. Необходим косметический ремонт. | Аналог | н/д | Хорошее | Удовлетворительное. Требует ремонта. | Отличное. |
| Корректировка на состояние квартиры, % | -5 | +5 | -10 | |||
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 121269,1 | 123739,73 | 107975,4 | |
| 11.Компоненты, не вязанные с недвижимостью | Телефон, антенна ТВ, спутниковое телевидение, Интернет, антресоль. Рядом школа, детский сад. Тихо и зелено.Окна во двор | Телефон. Окна во двор. (н/д) | Телефон. (н/д) | Телефон.(н/д) | Телефон.(н/д) | Телефон, встроенная мебель. Рядом школа, д/с. Тихо и зелено. Окна во двор |
| Скорректированная стоимость, руб./м2 | 132404,8 | 126982,76 | 121269,1 | 123739,73 | 107975,4 | |
| Количество корректировок | ||||||
| Общая чистая коррекция, руб. | 658,8 | 1982,76 | -2805 | 3050,03 | -24633,3 | |
| То же, % от цены за м2 | 0,5 | 1,59 | -2,26 | 2,53 | -18,58 | |
| Общая валовая коррекция, (в процентах) | 658,8 | 1982,76 | 17934,86 | 13912,23 | 40321,12 | |
| То же, % от цены за м2 | 0,5 | 1,59 | 14,46 | 11,53 | 30,41 | |
| Весовые коэффициенты[XLVI] | 0,45 | 0,35 | 0,1 | 0,1 | - |
Далее проводится анализ критериев (количества корректировок, общей чистой коррекции и общей валовой коррекции) и принимается в расчет скорректированная стоимость аналогов, у которых критерии совокупно являются наиболее подходящими (минимум корректировок и минимум общей чистой и общей валовой коррекции). При развитом рынке квартир общая чистая коррекция по аналогам не должна превышать 30%.
|
|
|
|
|
|
Полученным после внесения всех корректировок стоимостям–индикаторам экспертным путем присваиваются весовые коэффициенты с их обоснованием, базирующиеся на критериях проведённой корректировки.
Для получения стоимости Объекта оценки сравнительным подходом, определяется произведение стоимостей-индикаторов по объектам сравнения на их весовые коэффициенты и результаты суммируются. Полученная сумма и является стоимостью Объекта оценки, определенной сравнительным подходом.
Стоимость 1 м2 Объекта оценки: 0,45*132404,8+0,35*126982,76+0,1*121269,1+0,1*123739,73 = 128527,009 руб./м2
Рыночная стоимость Объекта оценки по сравнительному подходу=128527,009*63,3=8135759,67 руб.
