2015-05-06
787
| Элементы сравнения | Объект оценки | Аналоги | ||
| Местоположение, адрес | 127224, г. Москва, ул.Широкая, д.22 | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.24 | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.30 | 127224, г. Москва, ул.Широкая, д.9 |
| Среднерыночная арендная плата, руб./м2 | ||||
| Доступность до станции метрополитена | 8 минут пешком | Аналог | Аналог | Аналог |
| Корректировка на доступность до станции метрополитена, % | ||||
| Общая площадь, м2 | 63,3 | Аналог | Аналог | Аналог |
| Корректировка на общую площадь, % | ||||
| Наличие мебели | Мебель 2000х в хорошем состоянии. Шкафы, стенка, 2 дивана и т.д. Кухонный гарнитур 90х. | Мебель 90х в хорошем состоянии. 2 дивана,кресла,стенка и т.д. На кухне гарнитур. | Мебель | Мебель |
| Корректировка на наличие мебели, % | +1 | |||
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | ||||
| Наличие бытовой техники на кухне | Холодильник | Аналог | Аналог | нет |
| Корректировка на наличие бытовой техники на кухне, % | +1,2[XLIX] | |||
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | ||||
| Наличие телевизора | Есть | нет | нет | нет |
| Корректировка на наличие телевизора[L], % | +0,5 | +0,5 | +0,4 | |
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | 43690,06 | |||
| Наличие Интернета | WiFi | нет | нет | нет |
| Корректировка на наличие Интернета[LI], % | +0,1 | +0,1 | +0,1 | |
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | 40642,6 | 40240,2 | 43733,75 | |
| Наличие балкона | Есть | Аналог | Аналог | нет |
| Корректировка на наличие балкона, % | +1 [LII] | |||
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | 40642,6 | 40240,2 | 44171,09 | |
| Состояние квартиры | Требует косметического ремонта | Хороший косметический ремонт | н/д | Отличное состояние |
| Корректировка на наличие состояние квартиры, % | -5 | -5 | ||
| Скорректированная арендная плата, руб./мес. | 38610,47 | 40240,2 | 41962,54 |
Далее определяется валовой рентный мультипликатор по каждому аналогу и при небольшом диапазоне отклонения рассчитывается среднеарифметическая (или средневзвешенная) его величина. Расчёт стоимости квартиры осуществляется по формуле 6:
| Стоимость Объекта оценки | = | Потенциальный валовой доход по Объекту оценки | х | Валовой рентный мультипликатор | [6] |
Валовой рентный мультипликатор может быть определен по месячной или годовой арендной плате.
При значительном различии рассчитанных валовых рентных мультипликаторов по отдельным аналогам осуществляется анализ и выявляется причина таких отклонений (например, некорректный подбор аналогов или неверное обоснование величины корректировок).
Среднеарифметическая арендная плата = 40271,07 руб./мес. (Валовый доход 483252,8 руб. за год)
Стоимость Объекта оценки по доходному подходу: 483252,8/0,067=7212729 руб.
Стоимость 1 кв.м. Объекта оценки по доходному подходу: 7212729/63=114487,8 руб./м2
