2015-05-06
709
| Показатели | Аналоги[XLVII] | ||
| Местоположение, адрес | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.24 | 127224, г. Москва, Студёный проезд, д.30 | 127224, г. Москва, ул.Широкая, д.9 |
| Предлагаемая (заявленная) цена, руб. | |||
| Условия рынка (время) | 1 месяц | 1 месяц | 1 месяц |
| Общая площадь, м2 - в т.ч. жилая | |||
| Тип дома | Панельная девятиэтажка 70-х годов. | Панельная девятиэтажка 70-х годов. | Панельная девятиэтажка 70-х годов. |
| Количество комнат | |||
| Расстояние до станции метрополитена | 8 минут пешком | 10 минут пешком | 5 минут пешком |
| Этаж | |||
| Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да) | н/д | н/д | н/д |
| Наличие: - мебели (спальной, кухонной); | Мебель 90х в хорошем состоянии. 2 дивана,кресла,стенка и т.д.На кухне гарнитур. | Мебель | Мебель |
| -кухни (плита, холодильник); | Холодильник | Холодильник | нет |
| - телевизора; | Нет | нет | нет |
| - Интернета; | Нет | нет | нет |
| - телефона | Нет | нет | нет |
| - домофона | Есть | есть | есть |
| - консъержа | Нет | нет | нет |
| - балкон | Есть | есть | нет |
| Состояние квартиры и иные элементы сравнения | Хороший косметический ремонт | н/д | Отличное состояние |
| Предлагаемая заявленная цена стоимости квартиры[XLVIII], руб. | |||
| Потенциальный валовой доход, руб. | |||
| Коэффициент капитализации | 0,0659 | 0,0680 | 0,0670 |
Потенциальный валовой доход рассчитывается по среднерыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.
При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический (или средневзвешенный) коэффициент капитализации и далее используется в формуле 5:
| Стоимость= | Потенциальный валовой доход Среднеарифметический коэффициент капитализации | [5] |
Среднеарифметический коэффициент капитализации = 0,067
При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).
По этим же данным может быть определена стоимость квартиры с помощью валового рентного мультипликатора, который определяется отношением цены продажи к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу). Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для её расчёта необходима корректировка среднерыночной арендной платы (для данного района / управы) типичного аналога. Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:
- доступность до ближайшей станции метрополитена;
- общая площадь;
- наличие охранных систем и безопасность (металлическая дверь, консьерж, домофон и др.);
- наличие телефона, Интернета;
- состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ);
- укомплектованность мебелью и бытовой техникой; и другие элементы, оказывающих влияние на величину арендной платы.
Расчёт скорректированной рыночной платы приводится в Таблице 11.
Таблица 11
