Описание процесса оценки

Раздел III «Подходы к оценке» ФСО N 1 определяет три подхода:

· затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний;

· сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;

· доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Оценка любого имущества осуществляется с позиций его наилучшего и наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически целесообразным, и при котором стоимость имущества максимальна.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов и методов оценки. На данном этапе проводится анализ достоверности полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода заявленным целям оценки, осуществляется взвешивание и согласование результатов, производится окончательное заключение о стоимости и сертификация оценки.

Согласование полученных результатов производится по формуле:

С_рын. = С_затр ´ Q_затр + С_срав ´ Q_срав + С_дох ´ Q_дох, где

С_затр, С_срав, С_дох – стоимость объекта, определенная соответственно затратным, сравнительным и доходным подходами;

Q_затр, Q_срав, Q_дох – весовой показатель достоверности соответствующих подходов.

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256: «Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.