Оценка стоимости земельного участка

Основными методологическими элементами оценки рыночной стоимости земельных участков является:

• принципы оценки;

• подходы к оценке;

• методы оценки.

Определение рыночной стоимости участка основывается на следующих основных принципах (Рисунок 2).

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное пользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

- существующее использование земельного участка.

Согласно с методическим рекомендациям, утвержденным Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р в рамках метода сравнения продаж используется последовательность действий, описанная в Распоряжении Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из сравнения объектов оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены и внесении в эти цены поправок, устраняющих влияние на цены аналогов отличий от объектов оценки.

Среди сравнительных методов оценивания для нахождения количественного значения стоимости земельного участка оценщики наиболее часто используют метод сравнения продаж (Рисунок 3).

В случае применения данного метода оценщик сначала на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в её достоверности. Наконец, в цены на объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектами оценки и каждым из сопоставимых участков.

Рисунок 2 - Основные принципы оценки рыночной стоимости земельных участков

Достоинство метода - простота использования. Недостаток – не всегда имеются сравнительные данные по аналогичным земельным участкам.

Рисунок 3 - Метод сравнения продаж

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объектов оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объектов оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками (Рисунок 4).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектами оценки. При этом предполагается, что сделка с объектами оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Рисунок 4 - Факторы и характеристики сделок с земельными участками влияющие на рыночную стоимость объекта оценки

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами (Рисунок 5).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

• Цена за 1 га - при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки.

• Цена за 1 м2 - при продажах земли в центрах юродов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям.

• Цена за 1 фронтальный метр - при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков.

Рисунок 5 - Определение величины корректировок цен

Расчет рыночной стоимости права собственности на земельный участок сравнительным подходом

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, утвержденной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья. При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, ее можно объединить с другой группой участков, близкой по ценовому значению и разрешенному к использованию. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Объект оценки расположен на земельном участке площадью 1400 кв. метров с кадастровым номером 71:30:050123:12, относящемся к землям населенных пунктов (г. Тула).

Количественные и качественные характеристики здания получены на основе изучения свидетельства о государственной регистрации права 71 АВ № 654321 от 15.10.2009 г. (Приложение 4).

Стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом на основе данных, полученных от тульских агентств недвижимости.

В связи с тем, что отсутствует достаточное количество информации о ценах сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, в качестве цен объектов-аналогов рассматривались цены предложения на продажу незастроенных земельных участков, расположенных в центральной части города Тулы.

Перечень аналогичных земельных участков приведен в табл. 11. Расчет стоимости земельного участка представлен в табл. 12.

При расчете стоимости 1 сотки земельного участка возникла необходимость применения корректировок, поскольку выбранные аналоги отличаются рядом признаков. Произведены следующие корректировки:

1) Корректировка на торг. В связи с тем, что информация о ценах реальных сделок оценщикам недоступна, а цена предложения отражает только интересы продавца, применена скидка на уторгование, размер которой в среднем составляет 13%[6]. В связи с этим при определении цены за 1 сотку участка применялась корректировка на торг для каждого объекта-аналога.

2) Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

3) Корректировка на назначение. Рассматриваемый объект и его аналоги являются однотипными участками для коммерческой застройки, различающимися по размерам, и другим параметрам. В связи с этим корректировка на назначение оценщиками не применялась.

4) Корректировка на местоположение. Стоимость земельных участков, предназначенных для эксплуатации нежилых зданий, во многом определяется близостью к центру города, а также близостью к основным автомагистралям города и удобством подъездных путей. Анализ рынка показал, что стоимость земельных участков, предназначенных для коммерческой застройки и расположенных в центральной части города Тулы выше стоимостей их аналогов, расположенных на окраинах города. В связи с тем, что участки-аналоги, как и участок объекта оценки, расположены в центральной части города, данная корректировка не применялась.

5) Корректировка на площадь. Указанная корректировка отражает обстоятельство, что при прочих равных условиях чем больше площадь участка, предлагаемого на продажу, тем ниже стоимость 1 сотки данного участка.

Размер корректировки на площадь определялся в соответствии с подходом, описанным в п. 3.3.

Коэффициент торможения рассчитан на основе проведенного оценщиками анализа рынка и представлен в таблице:

Таблица 10 - Расчет коэффициента торможения

Местонахождение	г. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова/Староникитская	г. Тула, Советский район, ул. Демонстрации
Источник информации	АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok22/	АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok20/
Наличие коммуникаций	все	все
Назначение	под коммерческую застройку	под коммерческую застройку
Стоимость аналога без НДС, руб.	7 000 000,00	70 000 000,00
Общая площадь, кв.м.
Стоимость 1 кв.м. без НДС, руб.	875 000,00	700 000,00
Соотношение площадей	12,50
Соотношение цен за 1 м2	0,8
Логарифм площадей	2,525728644
Логарифм соотношения цен	-0,223143551
Коэффициент торможения	-0,088348189

6) Корректировка на коммуникации. Выбранные аналоги имеют такой же набор коммуникаций, что и участок, на котором расположен объект оценки, в связи с чем данная корректировка не применялась.

После применения всех корректировок получен ряд данных по стоимости объектов-аналогов. Для определения степени однородности полученного ряда используется коэффициент вариации, который рассчитывается по формуле:

где C_i – i-ое значение ряда;

k – количество членов ряда.

Совокупность значений в выборке считается однородной при значении коэффициента вариации не более 0,3, т.е. 30% (согласно методике Д. Сепетлиева).

Окончательно рыночная стоимость 1 сотки земельного участка согласно сравнительному подходу рассчитана как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество введенных корректировок, а другая – степень отклонения скорректированной цены от первоначальной (итоговую процентную корректировку).

Расчет весовых коэффициентов проводился по формуле:

где D – весовой коэффициент аналога;

Q – общее количество корректировок по всем аналогам / суммарный процент отклонения скорректированных цен аналогов от первоначальных цен предложений;

q – количество корректировок по данному аналогу / процент отклонения скорректированной цены данного аналога от первоначальной цены предложения;

n – количество аналогов, использованных при расчетах.

Таблица 11 – Характеристика земельных участков, аналогичных участку объекта оценки

№ п.п.	Местонахождение в г. Туле	Краткое описание	Площадь, сот.	Цена, руб.	Цена за 1 сот., руб.	Источник информации
	г. Тула, Советский район, ул. Демонстрации	Под коммерческую застройку, все коммуникации		70 000 000	700 000	АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok20/
	г. Тула, Центральный район, ул. Колетвинова/Староникитская	Под коммерческую застройку, все коммуникации		7 000 000	875 000	АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zemelnye_uchastki/uchastok22/
	г. Тула, Советский район, ул. Мосина	Под коммерческую застройку, все коммуникации	10,9	7 900 000	724 771	АН "Ваш Дом" тел. 730-777 https://www.vashdom-tula.ru/catalog/205206/

Таблица 12 – Расчет стоимости земельного участка

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3
Стоимость аналога, руб.	-	70 000 000	7 000 000	7 900 000
Общая площадь, сот.	14,0	100,0	8,0	10,9
Стоимость 1 сотки аналога, руб.	-	700 000	875 000	724 771
Корректировка на торг	-	0,87	0,87	0,87
Корректировка на дату предложения	-
Корректировка на местоположение	-
Корректировка на площадь	-	1,19	0,95	0,98
Корректировка на назначение	-
Итоговая корректировка	-	1,04	0,83	0,85
Скорректированная цена за 1 сотку, руб.	-	728 000	726 250	616 055
Коэффициент вариации, %	-	-	-	7%
Количество корректировок	-
Удельный вес по количеству корректировок	-	33,33%	33,33%	33,33%
Средневзвешенная стоимость 1 сотки по количеству корректировок, руб.				690 033
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	4,00%	17,00%	15,00%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	44,44%	26,39%	29,17%
Средневзвешенная стоимость 1 сотки по отклонению от первоначальной цены, руб.				694 884
Итоговая стоимость 1 сотки, руб.				692 000
Рыночная стоимость земельного участка, руб.				9 688 000