double arrow

Оценка стоимости восстановления (замещения)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого помещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

Затраты по строительству здания могут определяться на основе фактически выполненного объема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена с использованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) с индексированием затрат на строительство на период оценки и на основании стоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.

Восстановительная стоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объема на стоимость строительства единицы по УПВС.

В общем случае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия на дату оценки осуществляется по формуле:

,

где СВ – восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих на дату оценки;

О – количество удельных единиц стоимости;

С69 – восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах базового года строительства, на 01.01.1969 г.;

И69-84 – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

К69-84 – территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г.;

И84-91 – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

К84-91 – территориальный коэффициент к индексам пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г.;

И91-2012 – отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991 г. в условия, существующие на дату оценки;

Прзаст. – прибыль застройщика.

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984 года, используется Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий базового 1969 г. в условия 1984 г. в среднем колеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И69-84 = 1,18. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,01 (Приложения № 1, 2 к Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983).

Для перевода сметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991 года используется Постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве». В соответствии с этим документом индексы пересчета стоимости строительства из условий 1984 г. в условия 1991 г. в среднем колеблются от 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Отраслевой индекс по отрасли Торговля для предприятий розничной торговли И84-91 = 1,56. Территориальный коэффициент для Тульской области составляет 1,02.

Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года не опубликован. Для его определения использовалась следующая формула:

где - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования к ценам 1991 года.

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к 1991 г. (без НДС) на IV квартал 2009 года составляет 51,46 (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08).

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на I квартал 2012 года. Средний индекс к ТЕР-2001 на I квартал 2012 года не опубликован, поэтому использовался показатель IV квартала 2011 г., который составляет 5,55. (Приложение 1 к Письму Минрегиона России от 07 ноября 2011 г. № 30394-ИП/08) (https://www.ocenchik.ru/docs/1044.html).

- индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (в том числе стоимости материалов, оплаты труда и эксплуатации машин и механизмов) на IV квартал 2009 года. Индекс на СМР к ТЕР-2001 (без НДС) составляет 5,48. (Приложение к письму Минрегиона России от 13 октября 2009 г. № 33498-СК/08)

Таким образом, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на I квартал 2012 г., проектных и изыскательских работ, прочих работ и затрат, а также сметной стоимости оборудования в Тульской области составил 52,12.

Поскольку удельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникает необходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибылью застройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющей весь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности или долгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полной реализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.

Предпринимательский доход является фактором вознаграждения инвестора за риск строительства объекта и отражает величину, которую инвестор хочет получить в качестве вознаграждения за свою деятельность, а также степень риска, связанные с реализацией строительного проекта.

Прибыль предпринимателя - устанавливаемый рынком уровень дохода, который предприниматель ожидает получить в виде премий за использование своего капитала, инвестированного в строительный бизнес.

Для расчета величины прибыли предпринимателя в рамках данного отчета оценщиком определен уровень прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство офисно-торговых объектов (прибыль девелопера) в размере среднего значения 24%.

Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается по следующей формуле:

где Нпд – норма предпринимательского дохода.

Таким образом, размер коэффициента установлен на уровне 1,24.

Итак, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:

=1,18*1,01*1,56*1,02*52,12*1,24 = 122,56.


Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: