Определение стоимости объекта доходным подходом

Согласно п. 13 ФСО № 1 «доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Он представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещенная в альтернативном, наименее рисковом варианте.

Согласно п. 21 ФСО № 1 «при применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки».

Для определения стоимости объекта доходным подходом выбран метод прямой капитализации дохода. Расчет стоимости объекта данным методом заключается в определении суммы первоначальных инвестиций, которые необходимо вложить в создание (приобретение) объекта, способного приносить определенную величину чистого операционного дохода в год по заданной (желаемой) годовой ставке доходности (ставке капитализации). Базовая формула для определения стоимости по методу прямой капитализации дохода имеет вид:

,

где V - стоимость объекта оценки; I – ожидаемый годовой доход от использования объекта; R – годовая ставка капитализации дохода.

Метод прямой капитализации основывается на предположении о том, что объект оценки способен приносить стабильный ежегодный доход в течение длительного периода времени, сопоставимого с оставшимся сроком его экономической жизни. С другой стороны сам период прогнозирования получения дохода составляет 1 календарный год.

Расчет чистого операционного дохода включает определение:

– потенциального валового дохода – максимально возможного дохода, который может принести объект оценки, без учета расходов и потерь;

– действительного (эффективного) валового дохода – валового дохода скорректированного с учетом потерь, связанных с недозагрузкой коммерческих площадей, недобросовестностью арендаторов и т.п.;

– операционных расходов – затрат, связанных с содержанием и владением объектом оценки, осуществляемых арендодателем;

– чистого операционного дохода – разницы действительного валового дохода и эксплуатационных расходов, уменьшенной на налог на доходы арендодателя.

Оценщик предположил, собственник объекта будет получать доход от его использования путем сдачи его в аренду в качестве административных площадей. Потенциальный валовый доход определялся оценщиком, как произведение годовой ставки аренды за 1 кв. м площади сдаваемой в аренду и размера этой площади. Расчет годовой ставки арендной ставки за 1 кв. м помещений сравнимых объектов подразумевает выполнение следующих действий:

1. Анализ регионального рынка недвижимости с целью поиска данных о сравнимых объектах. В настоящем случае речь идет о совершении сделок по аренде административно-торговых помещений. Как правило, информация о реальных сделках является недоступной и оценщики используют цены предложений, опубликованных в специализированных изданиях.

В результате анализа информации, полученной от крупных Тульских агентств недвижимости, оценщик выявил имеющиеся на дату оценки предложения аренды помещений аналогичных оцениваемым. Для определения стоимости объекта из многообразия предложений аренды административно-торговой недвижимости, были выбраны пять аналогов объекта оценки, наиболее близких по техническим характеристикам, местоположению, классу качеству помещений.

2. Выбор критериев сравнения аналогов рассматриваемого помещения с точки зрения влияния на размер арендной платы.

3. Расчет и применение корректировок к арендным ставкам аналогов, учитывающих влияние на размер искомой стоимости различий между рассматриваемым и аналогичными ему помещениями.

4. Расчет искомой стоимости на основе определения средневзвешенного размера арендной ставки по скорректированным данным аналогов.

Таблица 19 - Информация об аналогах объекта оценки

Показатели	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4
Местонахождение	г. Тула, Центральный пер.	г. Тула, пр. Ленина/ул. Л.Толстого	г. Тула, Красноармейский пр./ул. Халтурина	г. Тула, пр. Ленина, 31
Источник информации	АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509196	АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509383	АН "Твинсервис" тел. 25-55-88 https://www.twinservice.ru/offer/comm/tula/all/trade_fields/509416	АН "Юлия-Недвижимость" тел. 30-50-95 https://www.ulia-n.ru/realty/commercial/zdaniya_i_pomeweniya/pomewenie66/
Наличие коммуникаций	Все	Все	Все	Все
Ставка аренды аналога, руб. с НДС/ 1 кв. м в месяц			1 000
Ставка аренды аналога, руб. без НДС/ кв. м в месяц		1 017
Общая площадь, кв.м.	460,0		486,5	50,0
Тип площади	полезная	полезная	полезная	полезная
Техническое состояние здания, в котором находится аналог	А	А	А	А
Техническое состояние аналога	А	А	А	А

Техническое состояние объектов-аналогов определялось с помощью шкалы укрупненных оценок технического состояния зданий и помещений.

Обычаи делового оборота, сложившиеся на рынке коммерческой недвижимости, определили, что в качестве основной единицы сравнения зданий и помещений выступает 1 квадратный метр площади по внутреннему обмеру. Для всех выбранных аналогов объекта оценки арендная ставка установлена за полезную площадь. В связи с этим единственно возможной единицей сравнения для расчета арендной ставки за пользование объектом оценки, исходя из имеющейся информации об аналогах, является 1 квадратный метр полезной площади.

Расчет средней скорректированной ставки аренды за пользование 1 кв. м аналогичных объектов недвижимости производилось как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками, одна из которых учитывает количество корректировок (D₁), а другая степень отклонения скорректированной от первоначального значения ставки аренды аналога (D₂).

Расчет ставки аренды, взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки с аналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D₁ – удельный вес, %; Q₁ – всего корректировок; q₁ – количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.

Расчет ставки аренды, взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклонения скорректированной ставки аренды от первоначальной. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:

где D₂ – удельный вес, %; Q₂ – суммарное отклонение; q₂ – отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.

Для оценки надежности полученной статистической информации по степени их однородности в рамках данного отчета оценщик считает наиболее подходящим использовать методику доктора математических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации. Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах.

Коэффициент вариации случайной величины — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднего квадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, а относительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.

Коэффициент вариации вычисляется по формуле:

где V - искомый показатель, σ - среднее квадратичное отклонение, - средняя величина.

По методике Д. Сепетлиева рекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. При превышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательно исходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулирования выводов по результатам статистического анализа.

К ставкам аренды аналогов были применены следующие корректировки:

Корректировка на цену предложения (корректировка на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми в аренду, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца (арендодателя). Поправка на торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе переговоров между арендатором и арендодателем. Ее величина зависит от устойчивости рынка.

Информация о ценах сделок по аренде с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует предлагаемые ставки аренды на сравниваемые объекты. Среднее значение скидки на торг для торгово-офисных объектов, согласно коллективным экспертным оценкам, составляет 9%.

Корректировка на дату предложения. Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений о совершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на аренду недвижимость могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информация обо всех объектах-аналогах является актуальной на дату оценки, поэтому поправка на дату предложения не применялась.

Корректировка на тип помещения. Рассматриваемое помещение и его аналоги являются однотипными офисно-торговыми помещениями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию и т.д. В связи с этим корректировка на тип помещения оценщиками не применялась.

Корректировка на местоположение. Как описывалось в п. 3.3 настоящего отчета, величина арендной платы за пользование коммерческой недвижимости во многом определяется близостью к административно-деловому центру города – пересечение пр. Ленина и ул. Советской, а также близостью к потребителям продукции, крупным автомагистралям и дорогам для удобства транспортировки производимой продукции. Все объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют сопоставимое местоположение в центре города.

Корректировка на площадь помещения. Поскольку объект оценки представляет собой 2-этажное здание торгового назначения с внутренней планировкой помещений, различающихся размером (от 50 до 450 кв. м), что соответствует площадям выбранных аналогов, данная корректировка не применялась.

Корректировка на состояние отделки. На рыночную стоимость административно торговых объектов существенно влияет состояние их отделки. Объекты-аналоги находятся в таком же техническом состоянии и имеют аналогичный уровень отделки, что и объект оценки. В связи с этим к ставкам аренды за пользование объектами-аналогами не была применена корректировка.

Корректировка на наличие коммуникаций. Стоимость административно-торговых зданий и помещений значительно зависит от наличия в них электроосвещения, отопления, вентиляции и других коммуникаций. Объект оценки и его аналоги имеют равный набор инженерных коммуникаций. В связи с этим данная корректировка не применялась.

Таблица 20 - Расчет потенциального валового дохода от использования объекта оценки

Показатели	Объект оценки	Ан. №1	Ан. №2	Ан. №3	Ан. №4
Стоимость аренды аналога без НДС, руб.	-	311 880	184 077	412 066	33 900
Общая площадь, кв.м.	750,0	460,0	181,0	486,5	50,0
Техническое состояние здания, в котором находится объект	А	А	А	А	А
Техническое состояние объекта	А	А	А	А	А
Арендная ставка за 1 кв.м. аналога, руб./мес. без учета НДС	-		1 017
Корректировка на торг	-	0,91	0,91	0,91	0,91
Корректировка на дату предложения	-
Корректировка ни тип помещения	-
Корректировка на местоположение	-
Корректировка на площадь	-
Корректировка на состояние отделки	-
Корректировка на коммуникации	-
Итоговая корректировка	-	0,91	0,91	0,91	0,91
Скорректированная арендная ставка за 1 кв. м, руб./мес. без учета НДС	-
Коэффициент вариации, %	-	-	-	-	16%
Количество корректировок	-
Удельный вес по количеству корректировок	-	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по количеству корректировок, руб./мес. без учета НДС	733
Процент отклонения от первоначальной цены предложения	-	9,00%	9,00%	9,00%	9,00%
Удельный вес по отклонению от первоначальной цены	-	25,00%	25,00%	25,00%	25,00%
Средневзвешенная арендная ставка за 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб./мес.	733
Итоговая арендная ставка за 1 кв.м. единого объекта недвижимости, руб./мес.
Потенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	6 570 000

Потенциальный валовый доход от использования объекта был уменьшен до величины действительного валового дохода на коэффициент недозагрузки площадей, учитывающий возможные потери от неполного использования объекта для аренды. Коэффициент недозагрузки площадей учитывает возможные потери от неполного использования объекта аренды. Коэффициент недозагрузки принят на среднем уровне и составил 0,82.

Величина эксплуатационных расходов на содержание объекта оценки, согласно справке ООО «Трейд ОЛЛ», составляет 600 руб. на 1 кв. м в год.

Расчет чистого операционного дохода представлен в таблице:

Таблица 21 - Расчет чистого операционного дохода от использования объекта оценки

Наименование	Значение
Потенциальный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	6 570 000
Коэффициент недозагрузки площадей	0,820
Действительный валовый доход от использования объекта, руб. без НДС	5 387 400
Эксплуатационные расходы, руб. в год	450 000
Чистый операционный доход, руб. без НДС	4 937 400