Понятие недвижимости

МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ

Конспект лекций по дисциплине

«Оценка стоимости недвижимости»

для слушателей заочных курсов

по блоку дисциплин

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В.

МОСКВА-2010

Содержание

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 3

1.1. Понятие недвижимости. 3

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки. 3

1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды.. 3

1.3. Принципы оценки недвижимости. 4

1.4. Процедура оценки недвижимости. 5

Тема 2. Сбор исходной информации. 7

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта. 8

2.2. Осмотр объекта и фотофиксация. 8

2.3. Описание объекта оценки. 8

2.4. Анализ рынка объекта оценки. 11

Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования. 12

Тема 4. Доходный подход к оценке недвижимости. 14

4.1. Метод капитализации. 14

4.2. Методы ипотечно-инвестиционного анализа. 20

4.3. Метод дисконтирования денежных потоков. 22

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости. 27

5.1. Метод сравнения продаж... 27

5.2. Метод валовой ренты.. 32

Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости. 33

7.1. Общая характеристика затратного подхода. 33

7.2. Методы расчета полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) 34

6.3. Определение износа объекта недвижимости. 39

6.4. Методы оценки земельных участков. 46

Тема 7. Вывод итоговой величины стоимости объекта недвижимости. 46

Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что являет­ся обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные владением объектами. Под физическими объектами понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них улучшения.

Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).

Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки