2015-05-06
791
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:
- объекты недвижимости
- субъекты рынка
- процессы функционирования рынка
- механизмы (инфраструктуру) рынка.
Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования).
Сегменты рынка недвижимости:
- земельные участки;
- жилье (жилые здания и помещения);
- нежилые здания и помещения, строения, сооружения;
Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу.
На 1 июня 2011 года в структуре объектов жилой вторичной недвижимости в зависимости от зоны престижности не было обнаружено значительных изменений (рис. 1). Можно отметить лишь 2-х % увеличение во 2 и 5 зонах. По-прежнему 5, 4, 3 зоны занимают большее количество от всего объема (18%, 16%, 16%), имея вместе половину всех объектов. Минимальная доля приходится на 10 зону (2%).
Рисунок 1. Структура предложения квартир в зависимости от зоны престижности
В структуре вторичного жилья в зависимости от количества комнат также кардинальных изменений не произошло (рис. 2.). Лишь незначительное 2-х % увеличение доли 3-х комнатного жилья, и как следствие этого, присваивание им максимальной доли в 33%. Количество 4-х комнатных квартир увеличилось с 5% до 8%.
Рисунок 2. Структура предложения жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат
Стоимость одного квадратного метра вторичного жилья продолжает расти (рис. 3). По состоянию на 1 июня 2011 года она составила 43,11 тыс.руб./кв.м., прирост за месяц 1,04%, за год 1,91%.
Рисунок 3. Динамика средних ценовых показателей на вторичном рынке
На 1 июня 2011 года был отмечен рост стоимости жилья в престижных зонах (рис. 4). Так самый большой прирост за месяц был зафиксирован в 1 зоне: 4,42% (50,32 тыс.руб/кв.м.), также стоимость по-прежнему находится выше отметки начала года на 3,62%. Увеличение на 1,01% и 1,53% наблюдается во 2 и 3 зонах соответственно (47,59 тыс.руб/кв.м и 46,18 тыс.руб/кв.м).
По мере снижения престижности зоны замедляются темпы роста. Небольшая отрицательная динамика за месяц отмечена в 4 (-1,64%), 6 (-1,2%), 8 (-0,08%) и 9 (-0,31%) зонах. Однако годовая динамика в этих зонах все еще держится в плюсе. Максимальное снижение стоимости за месяц наблюдается в 10 зоне: -3,25% (30,99 тыс.руб/кв.м на 1 февраля 2011 года), по отношению же к началу года этот показатель все еще держится в положительном приросте на 5,23%.
Рисунок 4. Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке в зависимости от зоны престижности, январь 2010 г., декабрь 2010 г., январь 2011 г.
При рассмотрении стоимости вторичного жилья в зависимости от количества комнат прослеживается следующая картина (рис. 5): по ценам на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры наблюдается рост, на 3-комнатные и 4-комнатные снижение. Положительный прирост за месяц составил: 2,13% (45,99 тыс.руб/кв.м) 1-комнатные и 2,39% (41,63 тыс.руб/кв.м) 2-комнатные.
Отрицательный прирост за месяц: -0,16% (41,62 тыс.руб/кв.м) 3-комнатные и -2,82% (43,08 тыс.руб/кв.м) 4-комнатные. Следует отметить, что, несмотря на снижение, стоимость 4-комнатного и 3-комнатного жилья остается все еще выше отметки начала года. Особенно это касается 4-комнатных квартир: +9,73% относительно мая 2010 года.
Максимальная стоимость на 1 июня 2011 года по-прежнему остается за 1-комнатными квартирами (45,99 тыс.руб/кв.м). За ней идут 4-комнатные (43,08 тыс.руб/кв.м). Далее почти на одном уровне находятся стоимости 2-комнатного и 3-комнатного жилья (41,63 тыс.руб/кв.м. и 41,62 тыс.руб/кв.м соответственно).
Рисунок 5. Динамика средней стоимости 1 кв. метра жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат
На 1 июня 2011 года средняя арендная ставка на объекты вторичного жилья составляет 13,59 тыс.руб., это ниже на 0,98% прошлого месяца. Наибольший положительный прирост за месяц был отмечен на аренду 2-комнатных квартир: +7,94% (13,47 тыс.руб.) (рис 6). Наибольший отрицательный прирост стоимости за месяц зафиксирован на объекты 1-комнатного жилья: -10,24% (9,70 тыс.руб.), также их стоимость упала и ниже отметки начала года: -2,53%
Рисунок 6. Динамика арендных ставок жилья на вторичном рынке в зависимости от количества комнат (тыс. руб.)
На основе вышесказанного можно сделать вывод, что рынок недвижимости в целом вполне сложился и обладает хорошей активностью, объект оценки за цену, соответствующую его состоянию, обладают хорошей привлекательностью на рынке недвижимости. Это, в свою очередь, оказывает влияние на срок экспозиции, который, в данном случае, является рыночным, т.е. до 6 месяцев на дату оценки.
Анализ подготовлен по данным и материалам аналитического отдела rezon-realty, https://www.rezon-realty.ru/AnalyticsDescription.aspx?analyticsID=164
