Доходный подход. Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объек­та недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии ры­ночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. При использовании доходного подхода оценивается текущая стои­мость будущих доходов от владения имуществом, включая как сда­чу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его пере­продажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:

где -доход;

- коэффициент капитализации.

Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку дохо­ды распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации зависит как от состояния экономики и финан­совой системы страны, системы правовых гарантий участникам зе­мельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка. По­этому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адек­ватных значений нормы капитализации иных факторов.

При оценке стоимости объекта недвижимости доходными ме­тодами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта.