Жалпы ережелер. 1. Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі -стандарт) халықаралық бағалау

1. Осы жылжымайтын мүліктің құнын бағалау стандарты (бұдан әрі -стандарт) халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негізінде әзірленді, жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді және Қазақстан Республикасының аумағында қолдану үшін міндетті.
2. Осы стандарт жылжымайтын мүліктің мынадай үлгілерін бағалау үшін қолданылады:
1) жақсартуға тартылған жер учаскелері немесе ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді қоса алғанда, бос жер учаскелері;
2) ішкі инженерлік желілер мен жүйелерді қоса алғанда, ғимараттар мен құрылыстар, сондай-ақ бағаланатын ғимараттар мен құрылыстардың жұмыс істеуін қамтамасыз ететін жабдықтар;
3) құрылысы аяқталмаған объектілер;
4) тарату құрылғылары;
5) көпжылдық екпелер.
3. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып табылады.
4. Бағалау түрлері міндетті және бастамашылық бағалау болып табылады.
5. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жер пайдалану және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдаланылып бағаланады.
6. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) жылжымайтын мүлік - табиғи объектілер: жер учаскелері, ғимараттар, құрылыстар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер, сондай-ақ заңнамалық актілерге сәйкес жылжымайтын мүлікке жататын өзге де мүлік;
2) жақсартылған жерлер - жер учаскесінің сапалық қасиетін және оның құнын өзгертуге әкелетін қандай да бір іс-шаралар нәтижелері. Жақсартылған жерлерге оларды құнсыздандырмау және нысанасын өзгертпей көшірілуі мүмкін болмайтын жер учаскелерінің шекараларында орналасқан материалдық объектілер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгілі бір жұмыс түрін жүргізу нәтижелері (рельефті өзгерту, топырақты жақсарту, егінді, көпжылдық екпелерді, инженерлік инфрақұрылымды орналастыру және жақсартуларға қатысты жұмыстардың басқа түрлері) жатады;
3) құрылыстар - адамның болуына, жылжымалы мүлікті орналастыруға, материалдық құндылықтарды сақтауға, өндірісті жүзеге асыруға арналған үй-жайлар орналасқан жақсартылған жерлер және басқа түрлері;
4) құрылыстар - құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы техникалық функцияларды орындауға арналған жақсартылған жерлер (бөгендер, туннельдер, эстакадалар, көпірлер және өзге де түрлер);
5) тарату құрылғылары - кез келген шығатын энергияны, затты, дабылды, ақпаратты және қашықтағы түрді (электр жеткізу желілері, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желілері, байланыс тораптары және басқа түрлері) жеткізу бойынша арнайы функцияларды орындау үшін жасалған жақсартылған жерлер;
6) құрылысы аяқталмаған объектілер - құрылысы аяқталмаған күйде тұрғандықтан іс жүзінде пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;
7) көпжылдық екпелер - егу орындарында өсірілетін, бір жылдан артық өмір сүретін немесе бір жылғы мәдени циклдағы ағаштар мен бұталарды қамтитын табиғи-заттай белгісі бойынша негізгі қорлар түрі. Жүзімдіктер немесе жеміс-жидек бау-бақшалары мысал бола алады. Мүлік объектілерінің осы түрлерінде амортизацияланатын активтерді білдіретін егу орындарына едәуір күрделі инвестициялары болуы мүмкін.
8) баламалы пайдалану - қазіргі пайдаланудан ерекшеленетін және бағалау объектісінің аса тиімді пайдаланылуын талдау уақытында қарастырылатын жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
9) салыстыру деректері - бағаланатын объекті аналогтарының деректерін талдау негізінде алынатын құнның есептік шамасын алу үшін бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттау ставкалары және басқалары;
10) тренд - хронологиялық өмір сүру мерзімі үшін бағаланатын объектінің құнын өзгерту индексі;
11) салыстыру элементтері - жылжымайтын мүлік үшін төленетін бағалардағы ауытқуларға әкелетін мүлік объектілері мен мәмілелердің нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтері берілетін мүліктік құқықтар түрлерін, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды жылжымайтын мүлікке жатпайтын, сату құрауыштарын және басқаларды қамтиды;
12) табиғи тозу - объектіні пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерінен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектінің құнын жоғалтуы;
13) функционалдық тозу - жетілдірілген сәулет, көлемдік-жоспарлау, сындарлы және басқа да сипаттамалармен қазіргі заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкін еместігі нәтижесінде бағалау объектісінің құнын жоғалтуы;
14) сыртқы (экономикалық) тозу - жылжымайтын мүлік нарығында қоршаған ортаның әсер ету салдарынан өзгерістердің (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да өңірлік факторларға байланысты, нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемінің қатынасы) нәтижесінде объектінің құнын жоғалтуы;
15) бағалау объектілерінің экономикалық жарамдылығының қалдық мерзімі - бағалау күнінен бағалау объектілерінің экономикалық өмір сүру мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;
16) жақсартылған жерлердің экономикалық жарамдылық мерзімі - жақсартылған жерлерден алынатын немесе болжанып отырған кіріс осы кірісті алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жақсартылған жерлердің экономикалық өмір сүру мерзімі жақсартылған жерлерді пайдалану үшін жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңді көрсетеді;
17) жақсартылған жерлердің нақты жасы - жақсартылған жерлерді пайдалану басталғаннан бағалау күніне дейінгі кезең;
18) тиімді (негізгі) жасы - оны сату мүмкіндігін ескеретін объектінің табиғи күйі мен пайдалылығына сәйкес келетін жас. Сыртқы түрін бағалауға, техникалық жай-күйіне, объектінің құнына әсер ететін экономикалық факторларға негізделеді. Объектіні пайдалану ерекшелігіне қарай тиімді жас нақты жастан арту немесе азаю жағына қарай ерекшеленеді.
19) таза операциялық кіріс - жалпы кіріс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретінде айқындалатын кіріс;
20) ренталық кіріс (жер рентасы) - жер учаскесінің сапасы мен орналасқан орнына қарай өндіріс құралы ретінде жерден алынуы мүмкін кіріс. Ренталық кіріс жер учаскесінде алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы кіріс пен өндірістік шығындардың және өндірушінің пайдасы арасындағы айырым ретінде есептеледі.

10.2. Бағалау әдістері

7. Нарықтық немесе өзге құнын белгілеу кірістік, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдістерін қолдану арқылы жүргізіледі.
8. Кірістік амал (кірісті капиталдандыру/дисконттау негізіндегі амал) негізгі ретінде олардың табыс әкеле алатындығына байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады. Табыстық әдістердің біреуін қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:
1) аналогтарының бағалары және олардың меншік иелеріне салыстыру объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығына зерттеу жүргізу;
2) алынған ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу кезеңінде күтілетін ақша ағынына болжам жасау;
3) осы жылжымайтын мүлік түріне инвесторлардың тәуекелдерін бағалау;
4) капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін
жүргізу;
5) табысты капиталға айналдыру әдістерінің біреуін қолдану: егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс айтарлықтай өзгеретін болса, ақша ағындарын дисконттау әдісі;
егер күтілетін табыстар тұрақты болса не тұрақты өзгеріп тұрса, табысты капиталға айналдыру әдісі.
9. Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын жылжымайтын мүліктің жалға алу ставкасының шамасы мен алаңы туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса тиімді пайдалану кезінде бағалау объектісін жалға беру туралы жорамалдың негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы деректер осы немесе ұқсас объектіні жүктеудің нақты коэффициенті негізге алып есептеледі. Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының үлгі шарттары ескеріледі. Бұл ретте, оларды осындай жылжымалы мүлікті жалдау нарығының үлгі шарттарына сәйкес келтіру мақсатында жалдау ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.
10. Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен ескерілген бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамаларын осындай жылжымайтын мүліктің сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті шығындарды есептеу:
1) осындай сәйкес келтіру үшін қажет қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне бағалау объектісінің алынған құнын азайту жолымен тікелей капиталға айналдыру әдісін;
2) болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті кезеңдерінде оларды операциялық шығындарға қосу жолымен - ақша ағындарын дисконттау әдісін қолдану кезінде ескерілуі мүмкін.
Қажетті шығындардың көлемін айқындау кезінде, егер бағалау объектісін пайдаланушыға шығындарды өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқаша айқындалмаса, табиғи және (немесе) функционалдық тозу белгілерінің ескіруінің техникалық мүмкіндігі мен экономикалық орындылығы ескеріледі. Бұл ретте есепте бағалау жүргізу уақытында ескерілетін қажетті шығындар есебі келтіріледі.
Операциялық шығындар бағалау күні қолданылатын бағаларға болжанады. Операциялық шығындарға болжау жасалған жағдайда жалпы табысты алуға байланысты иесінің (баланс ұстаушының) шығындары ескеріледі.
11. Тікелей капиталға айналдыру әдісі - бағалау объектісін тұрақты пайдалануды сақтау жағдайларына сүйене отырып, шектелмеген уақыт кезеңінде кірістің шамасы тұрақты, бастапқы инвестициялар болмаған, қайтарылатын капитал мен капитал кірісі бір уақытта есепке алынған кезде құнды айқындау.
Кірісті тікелей капиталға айналдыру әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттіліген көздейді:
1) жалдау шартына (жалдау ақысының мөлшері мен жалдаудың үлгілік шарттарын) талдау жүргізу мақсатында осындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жинақталған ақпаратты немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті пайдалану туралы ақпаратты талдау нәтижелерінің негізінде жалпы табысты болжау;
2) таза операциялық табыс жалпы табыс пен операциялық шығындардың арасындағы айырым, ренталық табыс - жер учаскесінде алынатын өнімді іске асырудан күтілетін жалпы табыстың және өндірістік шығындар мен өндірушінің кірісі арасындағы айырым ретінде есептеледі;
3) есептік таза операциялық кіріс ретінде бірнеше жылға табысты орташаландыру жолымен алынған бір жылға қалыпты таза операциялық табыс түсініледі;
4) капиталға айналдыру ставкалары мен оның есебін айқындаудың бағалау рәсімін таңдауды негіздеу;
5) таза операциялық табысты немесе ренталық табысты капиталға айналдыру ставкасына бөлу арқылы бағалау объектісінің құнын есептеу.
12. Капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі (ақша ағындарын дисконттау әдісі, есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру) - ақша ағындарының өзгеру және біркелкі емес түсу жағдайларына сүйене отырып, жылжымалы мүлікті пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесіне орай құнды айқындау.
Дисконттау әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) болжам жасау кезеңін айқындау;
2) болжам жасау кезеңінің шекараларында жылдар, тоқсан немесе айлар бойынша жалпы табысқа, операциялық шығындар мен таза операциялық табысқа (ренталық табысқа) болжам жасауды кезеңнің алдындағы таза табыс шамасы туралы деректердің негізінде желілік регрессия әдісімен жүргізу ұсынылады;
3) дисконт ставкаларын айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі мен оның есебі;
4) таза операциялық табыстың (ренталық табыстың) ағымдағы құн сомасы ретінде ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;
5) реверсиялау құнына және оның ағымдағы құнының есебіне болжам жасау;
6) ақша ағынының ағымдағы құны мен реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде бағалау объектісінің құнын айқындау.
Есептік модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісі - капиталға беру нормасы бойынша капиталға айналдыру әдісі, бірінші жылға тән табыстың нарықтың құнын айқындау үшін табыстың қалыптастырылған есептік модельдері пайдаланылған құннан және олардың болашақта өзгеру беталыстарын талдау негізінде алынған құнның қайта түзіледі.
Таза табыс дисконт ставкасына бөлінетін тікелей капиталға айналдыру әдісінен өзгеше модельдер бойынша капиталға айналдыру әдісінде түрлі әдістермен айқындалуы мүмкін капиталға айналдыру ставкасына бөлінеді.
13. Реверсиялау құнын (терминалдық құн) айқындау мынадай бағалау рәсімдерін қолдану жолымен жүзеге асырылады:
1) болжам жасау кезеңінде пайдалы пайдалану мерзімі шектелмейтін бағалау объектілеріне қатысты терминалды құнның шамасы соңғы жылдың есептік кезеңінің таза табысын Гордон моделі бойынша айқындалатын капиталға айналдыру коэффициентіне бөлу жолымен есептеледі;
2) болжам жасау кезеңінің соңында пайдалы пайдалану мерзімі аяқталатын бағалау объектілеріне қатысты - жақсартылған жерлерді жою құнының сомасын және болжам жасау кезеңінің соңында айқындалған жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын есептеу.
14. Шығындық амалды сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулі болып табылатын жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. бағалау кезінде қолданған дұрыс. Басқа да бағалау объектілерінің нарықтық құнын айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкін болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу үшін пайдаланылатын ақпарат осы жылжымайтын мүлікті немесе осы тектес жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, қазіргі заманғы жағдайда жасауға жұмсалатын шығыстар туралы нарықтық деректерге жауап беруі тиіс.
15. Жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін шығындық амалды қолдану бағалау объектісін алмастырудың (қалпына келтірудің) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Алмастырудың (қалпына келтірудің) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлерді алмастырудың (қалпына келтірудің) қалдық құны мен жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады.
16. Қалпына келтіру әдісі, әдеттегі, ауыстыру мүмкін емес объектіні бағалауды жүргізу үшін, сондай-ақ бағалау объектісін қолданыста пайдалану оны мейлінше тиімді пайдалануға сәйкес келген жағдайда қолданылады.
Алмастыру әдісі, әдеттегі, үлгі жоба бойынша салынған (салынатын) объектіні алмастыру құнын айқындау үшін, немесе бағалау объектісін оның бастапқы түрінде қалпына келтіру экономикалық мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.
17. Жақсартылған жері бар жер учаскелерін бағалау немесе шығындық амал әдістерін қолданып, жақсартылған жерлерді бағалауда бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігі көзделеді:
1) оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнын айқындау;
2) жақсартылған жерлерді қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын айқындау;
3) жақсартылған жерлердің тозу (құнсыздану) шамасын есептеу;
4) бағалау объектісін алмастырудың (қалпына келтірудің) қалдық құнын оны қолданыста пайдалану уақытында жер учаскесінің (жер учаскесімен байланысты құқықтардың) нарықтық құнының шамасына ұлғайтылған жақсартылған жерлердің алмастыру (қалпына келтірудің) құны мен тозу шамасының арасында айырым ретінде айқындау.
18. Жақсартылған жерлердің табиғи сипаттамалары туралы бастапқы деректер мыналар болып табылады:
1) техникалық паспорт;
2) егер осы объектіні сәйкестендіру уақытында оның нақты табиғи сипаттамалары мен осындай құжаттаманың арасында алшақтықтар айқындалмаған жағдайда бағалау объектісі құрылысының жобалық-сметалық құжаттамасы;
3) бағалау объектісін заттай өлшеу құжаттары және заңнамаға сәйкес осындай жұмыстарды орындауға құқығы бар мамандандырылған ұйымдар жүргізген жақсартылған жерлердің табиғи (техникалық) жай-күйін растайтын құжаттар.
Көрсетілген бастапқы деректер мүлікті бағалау туралы есепке қоса беріледі.
19. Алмастыру (қалпына келтіру) құны мынадай әдістердің көмегімен есептеледі:
1) элемент бойынша есептеу әдісі - бірыңғай аудандық бірліктік бағалаулар жинақтарын, сметалық нормалар мен қағидаларды, сметалық нормалар мен бағалауларды және басқа да нормативтерді пайдалану негізінде қалпына келтіру немесе алмастыру құнын айқындау;
2) құнының іріленген жалпыланған көрсеткіштерінің әдісі - іріленген керсеткіштер жинақтарын пайдалану негізінде алмастырудың толық құнын айқындау;
3) үлесті көрсеткіштер әдісі - тұтынушылық пайдалылықтың немесе куаттылық бірліктерінің (төсекорын, МВт, мың теңге, мал орны және т.б.) біріздендірілген көрсеткіштерінің негізінде жылжымайтын мүліктің қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын айқындау тәсілі;
4) индекстеу әдісі - тиісті трендіге объектінің теңгерімдік құнын түзету тәсілі - жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ішінде құрылыс құнын өзгерту индекстерін шығару.
20. Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи, функционалдық және сыртқы (экономикалық) тозулардың жиынтығына тең:
1) табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін жою (салу, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) шығындарының сомасына тең.
Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің орташа өлшенген тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса, конструкциялық элементтерге бөлу әдісімен есептеледі. Конструкциялық элементтің тозуы тиімді жасты белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық жарамдылық мерзімі қатынасына тең. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы пайдаланудың табиғи жай-күйі, сыртқы түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Конструкциялық элементтердің экономикалық жарамдылығының нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер болмаған жағдайда және/немесе тиісті негіздемелер кезінде табиғи тозуды бағалау күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық жолмен бағалауға болады;
2) функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын функционалдық тозу сапасы бойынша ағымдағы стандарттарға сәйкес келмейтін элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең. Жойылмайтын тозу табыстың жоғалуын капиталға айналдыру жолымен, не жылжымайтын мүлік сапасының төмендігіне байланысты қуаттылықты (пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі;
3) экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз орналасуына және басқа да экономикалық факторларға байланысты табысты жоғалтуды капиталға айналдыру жолымен бағаланады.
Жер учаскесі экономикалық ескіруі және сирек жағдайларда функционалдық тозуы мүмкін.
21. Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) осы тектес жылжымайтын мүлікті сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) қолда бар ақпараттың көлемі мен шынайылығын ескере отырып, бағалау объектісінің құнын есептеу әдісін таңдау;
3) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзеп отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
4) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
5) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
Салыстырмалы сатуларды негізгісімен талдау кезінде мынадай салыстыру элементтері ескерілуі тиіс:
берілетін құқықтар;
қаржыландыру шарттары;
сату шарттары;
сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығыстар;
нарық шарты;
орналасқан жері;
табиғи сипаттамалары;
экономикалық сипаттамалары;
пайдалану;
жылжымайтын мүлікке жатпайтын сату құрауыштары.
22. Статистикалық модельдеу (массалық бағалау) әдісі салыстырмалы амал әдісіне ұқсас, бірақ түзету коэффициенттері статистикалық әдістермен есептеледі.
23. Баға мен табыстың арақатынасы әдісі, жылжымайтын мүлік әкелетін табыс шамасы баға белгілейтін фактор болып табылады және ұқсас объектілер бойынша баға мен табыстың өлшемдігі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде орташаланған нәтижелерді пайдалануға негіз береді деген болжамға негізделеді.
Жылжымайтын мүлік әкелетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық мультипликаторды (ЖРМ) және жалпы капиталға айналдыру коэффициентін (R) пайдалануға болады.
ЖРМ көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау кезеңдерінде:
1) бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не нақты табысы бағаланады;
2) сату бағасы және әлеуетті немесе нақты табысы туралы шынайы ақпарат бар бағаланатын объектіге кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
3) бағаланатын объектімен ұқсас объектілерді салыстыруды ұлғайтатын қажетті түзетулер енгізіледі;
4) әрбір аналог бойынша ЖРМ есептеледі;
5) барлық аналогтар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде қорытынды ЖРМ айқындалады;
6) бағаланатын объектінің орташа ЖРМ жүргізу және есептік барабар жалпы табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны есептеледі.

10.3. Жер учаскелерін бағалау әдістері

24. Жер учаскелерін оның мақсатына және қолда ақпараттың болуына байланысты бағалауды жер рентасын салыстырмалы талдау, дамыту, тарату, алу, қалдық құны мен капиталға айналдыру әдістерімен айқындауға болады. Артық учаскені бөлу нормативтері мен мүмкіндігі бойынша салыстыру арқылы артық жер саны болған кезде оның құны мейлінше тиімді шартпен нарықтық құны бойынша бағаланады.
5. Жер учаскелері үшін салыстырмалы талдау әдісі соңғы нарықтық мәмілелер немесе ұсыныстар бағасы бойынша нақты деректері бар ұқсас жер учаскелерімен қарастырылатын мүлікті тікелей салыстыруды қамтиды.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
1) осындай жер учаскелерін сату немесе ұсыну туралы ақпаратты жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2) салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын кейіннен түзей отырып, салыстыру объектілерімен бағалау объектілерін салыстыру;
3) салыстыру объектілерінің құнына түзетілетін түзетулер шамасын есепке алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
4) алынған есептеу нәтижелерін келісу.
26. Дамыту әдісі нақты жылжымайтын мүлік объектісін бірқатар учаскелерге бөлу туралы жорамалдармен немесе бірнеше учаскелермен біріктіруге, осындай бөлу немесе біріктіру процестерімен байланысты табыстар мен шығыстарды айқындаумен және нәтижесінде алынған күн көрсеткішін шығару үшін таза табыстарды дисконттаумен байланысты болады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
1) жер учаскесін пайдалану үшін қажетті шығыстар сомасы мен уақытша құрылымын оны мейлінше тиімді пайдалану нұсқасымен сәйкес айқындау (мысалы, жақсартылған жер учаскесін жасау шығыны немесе жер учаскесін пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін жеке бөліктерге бөлу шығыны);
2) жер учаскесін мейлінше тиімді пайдаланудан табыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
3) жер учаскесін мейлінше тиімді пайдаланудан табыс алу үшін қажет операциялық шығыстардың шамасы мен уақытша құрылымын айқындау;
4) бағаланатын жер учаскесіне капиталды инвестициялау тәуекелінің деңгейіне сәйкес келетін дисконттау ставкаларының шамасын айқындау;
5) жер учаскесін пайдаланумен байланысты барлық табыстар мен шығыстарды дисконттау жолымен жер учаскесінің құнын есептеу.
27. Жер учаскелерін сатуды салыстыру әдісін тікелей қолдану мүмкін болмаған жағдайда мынадай әдістерді қолдану ұсынылады:
1) бөлу (аллокациялау) әдісі - жер мен ондағы жақсартылғандардың құны арасындағы қатынас немесе мүліктің құрамдас бөліктерінің арасындағы қандай да бір басқа арақатынас әзірленетін жанама салыстыру тәсілі. Салыстыру мақсатында жер мен ондағы жақсартулардың арасындағы ортақ нарықтық бағаны айқындайтын шара оның нәтижесі болып табылады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
жақсартылған жер учаскесінің (ондағы орналастырылған ғимараттардың) нарықтық құнын айқындау;
бағаланатындарға ұқсас құрылыс салынған жер учаскесінің нарықтың құнында жер үлесінің ең ықтимал мәнін айқындау;
аймаққа бөлу коэффициентін ескеріп, бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнындағы үлесі ретінде жердің нарықтық құнын есептеу;
2) алу (экстракция) әдісі - амортизацияны шегеріп, шығындарды талдау және басқа қатынастарда салыстырылатын жылжымайтын мүлік объектілерінің толық бағасынан нәтижелерді алу жолымен жер учаскелерін бағалау кезінде қолданылатын жанама салыстыру тәсілі;
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісін аналог объектілермен салыстыру жүзеге асырылатын элементтерді айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір аналог объектінің сипаты мен айырмашылық дәрежелерін әр салыстыру элементі бойынша айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен әрбір аналогтың сипаты мен айырмашылық дәрежелеріне сәйкес келетін аналогтар бағаларын түзетулерді әр салыстыру элементтері бойынша айқындау;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінен олардың айырмашылығын тегістейтін әрбір аналогтың бағасын әр салыстыру элементтері бойынша түзету;
аналогтардың түзетілген бағаларын негізді қорыту жолымен бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын есептеу;
бағаланатын жер учаскесі жақсартуларын алмастыру құнын немесе қалпына келтіру құнын есептеу;
бағаланатын жер учаскесін қамтитын бірыңғай жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнынан жақсартылған жер учаскесінің алмастыру құнын немесе қалпына келтіру құнын шегеру жолымен бағаланатын жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу;
3) қалдық құн әдісі жақсартылған жерлермен байланысты емес күту және қосылған кірістілік принциптеріне негізделген.
Әдісті қолдану шарты - бағаланатын жер учаскесіне табыс әкелетін жақсартуларды салу мүмкіндігі немесе табыс әкелетін жер учаскесін коммерциялық пайдалану мүмкіндігі. Егер табыс жер учаскесін коммерциялық пайдалануға есептелсе, онда осы табыстан жер учаскесіне қатысты жоқ табысты шегеру немесе капиталға айналдырылған табыстан жер учаскесіне қатысы жоқ активтердің нарықтық құнын шегеру қажет.
Әдісті қолдану мүліктің табыстық объектілерімен шектеледі. Ол ең аз олқылықтарды талап ететін мүліктің жаңа объектілері үшін ете жиі қолданылады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
нарықтық рента және болжанып отырған операциялық шығыстар негізінде бүкіл меншіктің таза операциялық табысын айқындайды;
құрылысқа (ғимаратқа) қатысты таза операциялық табыс айқындалады;
жер учаскесіне қатысты таза операциялық табыс жер үшін капиталға айналдыру нормасы арқылы құн көрсеткішінде капиталға айналады;
4) бос учаске үшін жалдау төлемін капиталға айналдыру әдісі.
Егер жер учаскесі бос екендігіне қарамастан, рента әкеле алса, осы рентаны жеткілікті нарықтық деректер болған кезде нарықтық құн көрсеткішінде капиталға айналдыруға болады.
Әдіс мынадай іс-қимылдар реттілігін болжайды:
жер учаскесімен жасалатын жер рентасын есептеу;
жер рентасын капиталға айналдырудың тиісті коэффициент шамасын айқындау;
жер рентасын капиталға айналдыру жолымен жер учаскесінің нарықтық құнын есептеу.

10.4. Ерекше жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ерекшеліктері

28. Ауыл шаруашылығы алқаптары ретінде пайдаланылатын жер учаскелерін бағалау үшін ренталық табысты айқындау үшін жалпы табыс ауыл шаруашылығы дақылдарының үлгілік өнімі серпінін оны нарықта сату бағасын талдау негізінде (жер учаскесінің шекараларында топырақтың құнарлылығына, тиісті агроөндірістік топырақ топтары бойынша дақылдың өнімділігіне сәйкес) есептеледі. Ренталық табысты есептеу уақытында ескерілетін шығындар өңірлік нарыққа тән болып табылатын өндірістік шығындар мен өндірушінің кірісін қамтиды.
29. Орман өсімдігі бар және орман өсіруге арналған жер учаскелерін бағалау үшін ренталық табыс орман ресурстарын пайдаланудан болжам жасалатын жалпы табыстан кесу айналымы кезеңінде өндірушінің өндірістік шығындары мен кірістерін шегеру жолымен есептеледі.
30. Шекараларында шаруашылық қызмет үшін пайдаланылатын табиғи және жасанды жабық су қоймалары орналасқан жер учаскелерінің құны жақсартылған жерлері бар жер учаскелерін бағалауды жүргізу үшін белгіленген тәртіппен айқындалады.
31. Құрылысы аяқталмаған объектілердің құны - шығындық, салыстырмалы амалдарды қолдана отырып, сондай-ақ барлық әдістемелік амалдарды біріктіру жолымен айқындалады.
Әдістемелік амалдар біріктірілген жағдайда аяқталмаған құрылыс объектісінің құны оның құрылысы аяқталғаннан кейін неғұрлым тиімді пайдалану және пайдалануға енгізу шартымен бағалау объектісінің болжанып отырған нарықтық құны мен құрылысты аяқтауға және осы объектіні пайдалануға енгізуге келтірілген шығындардың ағымдағы құнының арасындағы айырым ретінде айқындалады.
32. Жылжымайтын мүліктің табиғи объектілерінің құны иесі (баланс ұстаушы, пайдаланушы) үшін олардың пайдалылығын талдау нәтижелерінің негізінде және осы объектілерді пайдалануға қатысты заңнамада белгіленген шектеулер ескеріліп айқындалады.
33. Таратқыш құрылғылардың құны шығындық және табыстық амалдарды қолданып айқындалады. Табыстық амал осындай жылжымайтын мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді ескеруге негізделеді.
34. Тарихи мүлік объектілерін бағалау объектілері мынадай реттілікпен орындалады:
бағалау объектісі сәйкестендіріледі: осы тарихи объект: ескерткіш, ғимарат немесе учаске жататын топ айқындалады;
меншік құқығы сәйкестендіріледі;
халықаралық, ұлттық немесе өңірлік сынды тарихи мәртебені тіркеу деңгейі айқындалады;
тарихи мүлікті қорғауға байланысты белгіленген шектеулер зерттеледі;
тарихи мүлік объектілері иеленетін артықшылықтар мен шектеулерді ескере отырып, осы стандартта келтірілген бір немесе бірнеше әдістермен бағалау жүргізіледі.

10.5. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар

35. Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі талаптарды сақтайды:
1) бағалау нысанасы мен айқындалатын құн түрін сәйкестендіреді;
2) жылжымайтын мүлікке бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз етеді;
3) құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендіреді;
4) бағалау әдістерін таңдауды негіздейді;
5) бағалау туралы есепте шынайы деректерді, есептік көрсеткіштерді және олардың екіұшты түсіндірілуіне жол бермейтін негізделген нәтижелерді толық әрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді.

10.6. Бағалауды жүргізу тәртібі

36. Бағалау тапсырмасын айқындау:
1) бағаланатын мүлікті сәйкестендіру (сол жерге барып тексеру);
2) мүліктік құқықтарды сәйкестендіру;
3) бағалау нысанасын (пайдалану саласын) нақтылау;
4) бағалау базасы мен құн түрін қалыптастыру;
5) бағалау күндерін келісу;
6) өзге де шектейтін жағдайларды айқындау;
7) бағалау туралы шарт жасау.
37. Деректерді алдын ала талдау, іріктеу және жинау:
1) құжаттарды, жылжымайтын мүлік объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау;
2) өңірдегі, қаладағы және бағалау объектісі жеріндегі әлеуметтік-экономикалық және экологиялық ахуалды жалпы талдау;
3) ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау;
4) бағаланатын жылжымайтын мүлікті неғұрлым тиімді пайдалануды талдау.
38. Бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын белгілеу бойынша есептеулер амалдар және бағаның әдістерінің қолдануында бағалаудың келесі әдістерімен орындалады:
1) нарықтық амал;
2) кірістік амал;
3) шығындық амал.
39. Бағалаудағы үш амалы бір-біріне тәуелді емес және шынайы ақпарат болған кезде шамасы бойынша жақын бір нарықтық құнды беруге тиіс. Алайда практикада түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнының есептік шамалары өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін басқа да тиімді математикалық әдіспен жүргізілетін бағалау нәтижелерін келісуді талап етеді. Бағаланатын мүліктің түріне және басымдықтарды бағалау мақсаттарына қарай қолданылатын әдістер өзгеруі мүмкін. Дамыған нарық жағдайында нарықтық амал басым деп есептеледі.

Өз-өзiн бақылау сұрақтары:

1. Бағалауды жүргізу қандай тәртібтері бар?

2. Бағалау әдістеріне қандай талаптар қойылады?

3. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ерекшеліктері?

4. Жер учаскелерін бағалау әдістері?

Ұсынылатын әдебиеттер:

15. Закон Республики Казахстан от 30.11.2000 № 109–II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам оценочной деятельности» от 09.11.2009 № 197– 4 Альжанова Ф.Г. Рынок технологий в условиях глобализации: институты и механизмы развития Казахстана – Алматы, 2007, - 18 с.

16. Стандартты оценки Республики Казахстан Утвержден приказом Министра юстиции Республики Казахстан

11 ЛЕКЦИЯ Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар

Дәрістің мақсаты: Бағалау туралы есептің нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптардыашып көрсету

Негізгі сұрақтары:

1.Жалпы ережелер

2. Бағалау туралы есептің мазмұнына қойылатын талаптар

3. Бағалау туралы есеп нысанына қойылатын талаптар