double arrow

ДОГОВОР МЕНЫ И ОБМЕН ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ


По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. Общие положения, касающиеся договора мены, закреплены в главе 31 ГК РБ.

Основные особенности договора мены земельного участка состоит в следующем:

Ø предметом договора может быть как земельный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.

Ø мена допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности;

Ø участниками договора мены могут только граждане Республике Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.

Ø граждане, которые получают земельные участки по условиям мены, должны обладать и правом на их получение в частную собственность.

Ø площадь земельного участка, полученного гражданином Республики Беларусь в результате обмена для ведения ЛПХ, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства не должна превышать размеров установленных законодательством. (Ст. 70, 72, 73 КоЗ РБ)

Ø земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. На другое имущество земельные участки обмениваться не могут.




Одним из обязательных условий договора мены является оценка земельных участков и объектов недвижимости. Договор мены земельного участка должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи. Стороны обязательно должны указать на наличие обременений земельного участка. Обмен земельного участка допускается при сохранении целевого значения земельных участков.

ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируются законодательными актами об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила. Залогу земельного участка посвящены ст.89-91 КоЗ РБ.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан РБ, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита (ст.89 КоЗ РБ). Предметом договора залога могут быть земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан Республике Беларусь. Земельные участки граждан могут стать предметом залога, если они предоставлены для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства; коллективного садоводства; личного подсобного хозяйства.

Земельные участки, находящиеся в общей долевой или совместной собственности, ипотека может быть установлена только в отношении принадлежащего гражданину земельного участка, выделенного в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Часть земельного участка, находящегося в частной собственности гражданина Республики Беларусь, может стать предметом залога, если эта часть в установленном порядке предварительно выделена в самостоятельный земельный участок. (Залог не должен противоречить требованиям ст.17 КоЗ РБ)



Граждане, имеющие в частной собственности, земельный участок и пожелавшие сдать его в залог для получения кредита, могут это сделать при условии, что право частной собственности гражданина на этот участок удостоверено государственным актом на земельный участок.

Залогополучателями земельных участков могут быть банки, перечень которых определяется Президентом РБ. к их числу отнесены: ОАО « Сберегательный банк Беларусбанк», ОАО «Белвнешэкономбанк», ОАО «Белагропромбанк», ОАО «Белпромстройбанк» и др.

Стоимость принимаемого земельного участка не может быть ниже его нормативной цены. Нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный период окупаемости. Нормативная цена земель ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Органы местного управления могут по мере развития рынка земли своими решениями повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем 25 %.



Для того чтобы договор залога был признан действительным, он должен содержать: надлежащее обозначение предмета ипотеки; оценку этого имущества; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор залога земельного участка, находящегося в частной собственности граждан Республики Беларусь, совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение договора осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества.

В течение всего срока, когда действуют условия договора, он остается у залогодателя и используется им в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления. В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене равной сумме невозвращенной части кредитов и процентов за пользование им. При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающий задолженность залогодателя банку и расходы, реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу. Если вырученных средств от реализации земельного участка недостаточно для погашения кредита и процентов, то банк может возместить недостающую сумму из имущества залогодателя в установленном законом порядке.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимости в Республике Беларусь представляет собой:

- собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспечить определенным недвижимым имуществом.

- ипотечный банк проверяет документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге, а затем оценивается стоимость закладываемого имущества.

- банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита

- залогодатель страхует за свой счет имущество, зачастую банк страхует недвижимость за свой счет

- залогодатель и ипотечный банк оформляет кредитный договор и договор о залоге (залоговое свидетельство)

- договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя

- в случае невозвращения ссуды банк реализует земельный участок