Купля-продажа земельных участков

Общие положения о купле-продаже земли содержатся в § 1 гл. 30 ГК Республики Беларусь. На эти сделки с земельными участками распространяются также нормы § 7 гл. 30, регули­рующие куплю-продажу недвижимости. В силу ст. 520 ГК, но договору купли-продажи недвижимого имущества (до­говору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. При этом следует учитывать, что ч. 3 ст. 129 ГК сделана специальная оговорка в части распоряжения природными ресур­сами. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждать­ся или переходить от одного лица к другому иными спосо­бами в той мере, в какой их оборот допускается законода­тельством о земле и других природных ресурсах.

По договору купли-продажи продавец обязуется пере­дать в собственность покупателя земельный участок, а по­купатель - принять его и оплатить. Предметом ку­пли-продажи может выступать земельный участок, принад­лежащий гражданину на праве частной собственности. Он характеризуется рядом особенностей: местоположением, размером, целевым назначением. Участок может быть за­строенным жилыми, хозяйственными и иными строениями и сооружениями, а может быть свободным от любых построек.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. В договоре продажи земельных участков в силу требований гражданского законодательства должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору покупателю, размер земельного участка, его место нахождение, состав угодий, кадастровую оценку. Земельный участок может стать предметом сделки, если нет спора по поводу его границ. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становиться собственником земли только в том случае, когда такими правами обладал продавец. Если же земельный участок, который занят недвижимостью, принадлежит продавцу на ином праве, то к покупателю переходит только объем правомочий на землю, которыми обладал продавец иной, не земельной недвижимости. При продаже такой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее собственнику, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости

Основной обязанностью продавца является передача земельного участка в надлежащем состоянии, пригодного для использования по целевому назначению, со всеми документами, свободным от прав третьих лиц. Главными обязанностями покупателя является:

а) обязанность принять земельный участок

б) обязанность оплатить такую покупку

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка)

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий и сооружений, их точный перечень, по возможности – полное описание)

в) указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременений, лежащих, на земельном участке и прочно связанным с ним иным недвижимым имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права)

д) цена сделки, отдельно указывается цена, за которую продается (покупается) сам участок, а отдельно стоимость строений размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка;

ж) другие необходимые условия (Н; обязательная передача документов, свидетельствующих об индивидуализации предмета сделки и правовом режиме земельного участка, срок исполнения передачи земельного участка покупателю, указание на кого и в каких размерах возлагаются расходы по составлению и оформлению данного договора)

Для удостоверения данной сделки необходимы следующие документы:

· государственный акт на земельный участок;

· план границ земельного участка;

· справка землеустроительной службы исполкома по месту расположения земельного участка об отсутствии залогов, арестов и запрещений отчуждения земельного участка, о нормативной цене земельного участка, о наличии или отсутствии обременений земельного участка и их характере;

· справка налогового органа по месту расположения земельного участка об отсутствии задолженностей по налогам за отчуждаемым земельным участком;

· справка об отсутствии объекта недвижимости на отчуждаемом земельном участке;

· заявление о согласии супруга на отчуждение земельного участка, если он приобретен в браке.

Договор купли – продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, а переход права собственности на земельный участок – государственной регистрации. К договору должен быть приложен земельно – кадастровый план участка. Границы земельного участка на плане должны соответствовать границам земельного участка на кадастровой карте, находящейся в органе регистрации. Покупателю земельного участка выдается государственный акт на землю после изъятия у продавца документа, удостоверяющего право собственности на продаваемый земельный участок.