Занятие № 1. Договор доверительного управления имуществом

1. Понятие и правовая природа доверительного управления имуществом.

2. Отличие института доверительного управления имуществом от иных механизмов управления собственностью.

3. Понятие и общая характеристика договора.

4. Исполнение договора доверительного управления имуществом.

5. Доверительное управление ценными бумагами.

6. Прекращение договора доверительного управления.

Интерактивное занятие в форме анализа конкретных практических ситуаций – cese – study

1. Подготовительный этап:

- разделение студентов на две группы для изучения предлагаемых примеров судебной практики;

- задание для группы №1:

Администрация города Рязани, ОГРН 1026201270260, г. Рязань, обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАСТ" (далее - ООО "МАСТ", ОГРН 1026201254860), г. Рязань, обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Недвижимость" (далее - ООО "Сервис Недвижимость", ОГРН 1106234003732), г. Рязань, о признании недействительным договора от 13.07.2010 аренды недвижимого имущества - здания литер А, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, общей площадью 1491,6 кв. м, с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001 и обязании ООО "Сервис Недвижимость" освободить указанный объект недвижимости.

постановлением мэра города Рязани N 2364 от 25.08.1995 имущественный комплекс ликвидированного МП "Детский кинотеатр "Родина" был передан в доверительное управление АОЗТ "МАСТ".

На основании указанного постановления 31.08.1995 между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Рязани (собственник) и АОЗТ "МАСТ" (доверительный управляющий) заключен договор N 04-18/1 о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление, по условиям которого доверительному управляющему передан в доверительное управление имущественный комплекс "Кинотеатр "Родина" с прилегающей к нему территорией, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41.

Согласно п. 4.1. срок действия договора определен сторонами с 01.08.1995 по 01.08.2020.

В соответствии с условиями заключенного договора имущественный комплекс МП "Детский кинотеатр "Родина" был передан доверительному управляющему по акту приема-передачи от 11.08.1995.

13.07.2010 между ООО "МАСТ" (арендодатель) и ООО "Сервис Недвижимость" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование здание литер А, с кадастровым номером 62:29:00:00000:2736:001, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Ленина, д. 41, общей площадью 1 491,6 кв. м с прилегающей к нему территорией.

Срок действия договора аренды установлен с 13.07.2010 по 01.08.2020 (п. 1.3. договора).

Здание было передано арендатору по акту приема-передачи от 13.07.2010.

05.08.2010 между Управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани и ООО "Сервис Недвижимость" заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, в соответствии с которым арендодателем является Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани.

13.08.2010 данные изменения были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Ссылаясь на то, что спорная сделка в нарушение норм пункта 3 статьи 1012 ГК РФ совершена от имени ООО "МАСТ" неуполномоченным лицом истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

К какому выводу должен прийти суд?

а) На момент заключения договора N 04-18/1 от 31.08.1995 порядок предоставления имущества в доверительное управление определялся Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2296 "О доверительной собственности (трасте)".

На основании Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2296 постановлением Мэра города Рязани от 09.12.1994 N 1677 утверждено Временное положение "О доверительной собственности (трасте)", которым было предусмотрено, что к праву доверительной собственности применяются правила о праве собственности, если иное не установлено законодательством РФ, настоящим временным положением и договором об учреждении траста.

Согласно п. 7 названного Положения предметом договора об учреждении траста является имущество (как существовавшее в момент заключения договора, так и такое, которое может существовать в будущем, в том числе созданное или приобретенное доверительным собственником на основаниях, вытекающих из договора), которым учредитель траста владеет в силу права собственности, а также связанные с ним имущественные и личные неимущественные права.

Учитывая, что на момент заключения договора N 04-18/1 от 31.08.1995 о передаче имущества в доверительное управление было зарегистрировано право муниципальной собственности на передаваемое в доверительное управление имущество, следовательно, истец мог распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе передавать его, оставаясь собственником, в доверительное управление.

Из указанных правовых норм следует, что действующее на дату заключения договора доверительного управления от 31.08.1995 законодательство предусматривало возможность передачи муниципального имущества в доверительное управление.

Заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны в преамбуле договора предусмотрели, что арендодатель действует на основании договора доверительного управления от 31.08.1995.

При этом в пункте 1.2 договора указано, что имущество находится в собственности муниципального образования - город Рязань. Арендодатель обладает правом на сдачу указанного имущества в аренду в связи с осуществлением в отношении данного имущества функций доверительного управляющего на основании договора о передаче имущества, находящегося в муниципальной собственности, в доверительное управление от 31.08.1995.

Можно ли в данном случае говорить о том, что в договоре аренды однозначно определено, что ООО "МАСТ", выступая арендодателем, действует в качестве доверительного управляющего. Следовательно, арендатор, заключая договор аренды, знал о том, что арендуемое имущество является муниципальной собственностью, а арендодатель выступает в качестве доверительного управляющего.

Есть ли основания при таких условиях утверждать, что само по себе отсутствие пометки "ДУ" в договоре аренды не означает его недействительность по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 1012 ГК РФ?

б) Изменится ли решение суда, если будет установлено, что в преамбуле договора аренды отсутствует указание на то, что арендодатель действует на основании договора доверительного управления имуществом от 31.08.1995. Кроме того, в материалах дела имеется соглашение от 05.08.2010 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 13.07.2010, заключенное между Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани и ООО "Сервис Недвижимость", в котором стороны определили, что арендодателем по договору аренды выступает Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани.

Соглашение от 05.08.2010 подписано Управлением муниципальным имуществом администрации г. Рязани без каких-либо возражений относительно условий договора.

Какую Вы предлагаете аргументацию и за какие конкретно выводы?

Как должен поступить суд?

- задание для группы № 2:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Охрана памятников культуры и архитектуры" (далее - общество), закрытому акционерному обществу "Стратегия бизнеса" (далее - ЗАО "Стратегия бизнеса") и закрытому акционерному обществу "Академия искусств" (далее - ЗАО "Академия искусств") о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилых помещений от 24.03.2004, заключенного между обществом и ЗАО "Академия искусств".

Исковое требование мотивировано тем, что имущество передано в аренду на условиях, не соответствующих договору доверительного управления от 05.12.2003 N 27222/ДУ (438) (далее - договор доверительного управления), без согласия учредителя управления, с нарушением требований статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и общество (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого (с учетом изменений, внесенных соглашениями от 06.12.2003 и от 13.04.2005) доверительному управляющему сроком на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 кв. метра, литеры А, А1 (12П), расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, в том числе: помещения подвала N 10, 11, 29 - 31, площадью 100,1 кв. метра; помещения второго этажа N 1 - 15, 18 - 22, 25 - 37, 39, 41 - 57, площадью 584,1 кв. метра; помещения третьего этажа N 1 - 9, 11, 13 - 16, 20 - 37, 40 - 56, площадью 595,9 кв. метра (далее - имущество).

Выгодоприобретателем по данному договору является муниципальное образование город Омск.

Договор доверительного управления зарегистрирован в установленном порядке 10.03.2004.

Согласно этому договору доверительному управляющему предоставлено право сдачи имущества в аренду и осуществления иных правомочий собственника в пределах, предусмотренных законом и договором.

Пунктом 4.1.1 названного договора определено, что доверительный управляющий не вправе совершать юридические и фактические действия, которые могут повлечь отчуждение имущества, а также сделки на сумму более 2 000 000 рублей. Сделки на сумму, превышающую указанную, совершаются исключительно с письменного согласия учредителя управления.

Договором доверительного управления предусмотрены размер и порядок выплаты вознаграждения доверительному управляющему, его обязанности ежеквартально представлять отчеты и ежемесячно перечислять выгодоприобретателю гарантированный доход в размере 100 000 рублей, а также 60 процентов от дохода, полученного сверх этой суммы, произвести по предварительному согласованию с учредителем управления неотделимые улучшения имущества (капитальный ремонт, реставрацию, ремонт фасадов, инженерных коммуникаций и отделочные работы) на сумму не менее 20 000 000 рублей, которые становятся собственностью учредителя управления и не возмещаются.

По акту приема-передачи от 05.12.2003 (с учетом изменений, внесенных соглашением от 13.04.2005) имущество передано обществу в доверительное управление.

Действуя в качестве доверительного управляющего, общество 24.03.2004 заключило с ЗАО "Академия искусств" договор аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2004 и от 26.08.2005) на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100) (далее - договор аренды).

Арендная плата установлена в размере 83 400 рублей в месяц без права арендодателя на одностороннее изменение ее размера. Договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя возместить арендатору понесенные им расходы по капитальному и текущему ремонту, другие затраты, направленные на улучшение арендованных помещений.

По акту приема-передачи от 24.03.2004 имущество передано ЗАО "Академия искусств" в аренду.

По соглашению от 26.08.2005 N 1 ЗАО "Академия искусств" с согласия доверительного управляющего уступило права и перевело обязанности арендатора по договору аренды ЗАО "Стратегия бизнеса". Данная сделка зарегистрирована в установленном порядке 10.10.2005.

К какому выводу должен прийти суд:

а) Верно ли утверждение, что заключение доверительным управляющим договора аренды в период действия договора доверительного управления на срок, превышающий срок доверительного управления, не является незаконным распоряжением имуществом и не нарушает интересы собственника, поскольку не связано с отчуждением имущества. Превышение доверительным управляющим при совершении сделки предоставленных ему полномочий или нарушение установленных для него ограничений не влечет правовых последствий в виде признания сделки недействительной на основании статьи 168 Гражданского кодекса. В соответствии с пунктом 2 статьи 1022 Кодекса обязательства по такой сделке несет доверительный управляющий лично.

б) Изменится ли решение суда, если учитывать следующие обстоятельства?

В соответствии с пунктом 2 статьи 1016 Гражданского кодекса договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

Для имущества, переданного департаментом в доверительное управление обществу, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен.

Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.

Учитывая, что департамент такого согласия не давал, можно ли прийти к выводу, что с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными?

Какую Вы предлагаете аргументацию и за какие конкретно выводы?

Как должен поступить суд?

2. Аналитический этап:

- обсуждение группами предложенных ситуаций;

- анализ положительных и отрицательных решений;

- обоснование консолидированной позиции группы гражданско-правовыми нормами.

3. Подведение итогов анализа конкретной практической ситуации в каждой группе студентов.

Литература:

Нормативные и правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всеобщим голосованием 12.12.1993 г. // «Российская газета». – 25.12.1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон № 14-ФЗ от 26.01.1996 г. // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

3. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: Федеральный закон № 81-ФЗ от 30.04.1999 г. // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон № 146-ФЗ от 31.07.1998 г. // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 31. – Ст. 3824.

5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

6. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «О рынке ценных бумаг»: Федеральный закон № 152 от 11.11.2003 г. // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 46. – Ст. 4448.

7. Федеральный закон от 07.05.1998 г. № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»: Федеральный закон № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 19. – Ст. 2071.

8. Указ Президента РФ от 09.12.1996 г. № 2296 «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации» // Собрание законодательства. – 1996. – № 51. – Ст. 5764.

9. Указ Президента РФ от 22.12.1993 г. № 2296 «О доверительной собственности (трасте)» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. – № 1. – Ст. 6 (документ фактически утратил силу).

Материалы судебной практики

1. Определение Конституционного Суда РФ от от 01.10.1998 г. № 168-О «По запросу Администрации Московской области о проверке конституционности части первой пункта 1 и пункта 2 статьи 1015 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник КС РФ. – 1999. – № 1.

2. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2002 г. №5861/02 // Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 3.

3. Постановление ФАС ЦО от 08.06.2005 г. № А14-15289/2004/593/2 // КонсультантПлюс: справочные правовые системы: Судебная практика. – Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Основная

1. Андреев Ю.Н. Гражданское право (особенная часть): в 2 ч.: практикум / Ю.Н. Андреев, О.Е. Миронов, К.А. Черепов; отв. ред. Ю.Н. Андреев; Российская академия правосудия, Центральный филиал.– Воронеж: Научная книга, Ч. 1.– 2006.– 250 с.

2. Андреев Ю.Н. Гражданское право (особенная часть): в 2 ч.: практикум / Ю.Н. Андреев, О.Е. Миронов, К.А. Черепов; отв. ред. Ю.Н. Андреев; Российская академия правосудия, Центральный филиал.– Воронеж: Научная книга, Ч. 2.– 2006.– 205 с.

3. Гражданское право: в 2 т.: учеб. / отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: БЕК, 2002. – Т. II. Полутом 2. – 544 с.

4. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2. / отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005. – 848 с.

5. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – 845 с.

6. Гражданское право: в 3 т.: учебник для студентов вузов / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.– 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2006.Т. 3.– 2006.– 784 с.

7. Гражданское право в 4 т.: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов.– 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, Т. 4: Обязательственное право.– 2006.– 816 с.

8. Гражданское право: в 4 т.: учебник / отв. ред. Е.А. Суханов.– 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, Т. 3: Обязательственное право.– 2007.– 800 с.

9. Гражданское право: теория и судебная практика: учебное пособие для студентов вузов / Ю.Н. Андреев.– Воронеж: ВЭПИ, 2005.– 382 с.

10. Гражданское право. Общая и Особенная части: учебник для студентов вузов / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина, В.А. Черкашин; отв. ред. А.П. Фоков.– М.: КноРус, 2007.– 688 с

11. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации / Гуев А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 832 с.

Дополнительная

1. Алябьев Д.Н.Договор доверительного управления имуществом в гражданском праве России. Дисс.... канд.юрид.наук. – Волгоград, 2000. – 148 с.

2. Анисимова Т.В. Договор доверительного управления ценными бумагами / Т.В. Анисимова // Юрист. – 2001. – № 12. – С 29 – 33.

3. Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – изд. доп. и испр. (3-й завод). – М.: Статут, 2003. – Книга 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – 1055 с.

4. Гордеева Н.Г. Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом / Н.Г. Гордеева // Российская юстиция.- 2009.– № 11.– С. 22-25

5. Зайцев О.Р. Доверительное управление имуществом: общая характеристика / О.Р. Зайцев // Актуальные проблемы гражданского права: сб. статей. Вып. 11 / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. – М.: Норма, 2007. – С. 352 – 397.

6. Платонова Н.Л. Договор доверительного управления имуществом (теоретические аспекты регулирования) / Н.Л. Платонова // Гражданин и право. – 2003. – № 1. – С. 27 – 31.

7. Подгорный Д. Особенности заключения договора доверительного управления публичным недвижимым имуществом / Д. Подгорный // Хозяйство и право. - 2008.– № 8.– С. 39-45.

8. Прудченко А. Управление общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме / А. Прудченко // Законность. - 2008.– № 8.– С. 12- 15.

9. Пьяных Е.С. Доверительное управление имуществом по основаниям, предусмотренным законом. – М.: «Ось-89», 2007. – 272 с.

10. Санникова Л.В. Договоры о представительстве / Л.В. Санникова // Журнал российского права. – 2004. – № 4. – С. 20 – 25.

11. Утка В. Доверительное управление публичной собственностью / В. Утка // Хозяйство и право.- 2009.– № 2.– С. 118-121.