Состав, содержание 9 страница

Застройке российских городов, сельских населенных пунктов, осуществленной во второй половине XX века, свойственны: отсутствие замкнутых, а потому комфортных, пространств; однообразие (примитивизм) планировочных решений дворовых пространств; отсутствие композиционных центров в районах массовой застройки.

Реконструкция объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства. При этом часть объектов реконструируются, часть строятся вновь. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

При реконструкции жилых зданий существует два подхода. Первый – щадящий, основан на сохранении большинства конструкций и планировки с необходимым усилением несущих и утеплением ограждающих конструктивных элементов. Реконструкция по второму методу предполагает модернизацию квартир с кардинальной перепланировкой. В этом случае за счет уменьшения числа комнат и увеличения подсобных помещений увеличивается комфортность.

12.2 Цель и задачи реконструкции

Градостроительная цель реконструкции заключаются в улучшении планировочной структуры населенного пункта, оздоровлении окружающей среды, повышении архитектурно - пространственных качеств застройки, совершенствовании транспортной и инженерной инфраструктур.

Основными задачами переустройства и реконструкции зданий являются следующие:

- повышение конструктивной и эксплуатационной надежности зданий;

- получение дополнительной жилой площади;

- сокращение энергопотребления в зданиях за счет утепления, модернизации систем инженерного оборудования;

- улучшение архитектурной композиции здания и окружающего его пространства.

12.3 Выявление районов перспективного строительства

По месту расположения и планировочным признакам подлежащие реконструкции жилые территории можно разделить на несколько видов.

Первый вид территорий. Застройка исторических центров старых городов, сельских населенных пунктов складывалась как малоэтажное жилье. Со временем здесь образовались застройки, где жилые малоэтажные здания соседствуют с многоэтажными зданиями, хозяйственно-прозводственными и часто с историко-архитектурными памятниками. Особенность этого вида застройки – традиционная квартальная периметральная застройка.

При реконструкции районов с преобладанием сложившейся капитальной жилой застройки следует предусматривать упорядочение планировочной структуры и сети улиц, совершенствование системы общественного обслуживания, озеленения и благоустройства территории, максимальное сохранение своеобразия архитектурного облика жилых и общественных зданий, их модернизацию и капитальный ремонт, реставрацию и приспособление под современное использование памятников истории и культуры.

Второй вид территорий. Это районы, примыкающие к историческим центрам, которые имеют вид старых деревень. Размеры кварталов здесь значительно больше, чем в зоне исторического центра.

Планировку и застройку исторических центров на таких территориях необходимо предусматривать в зависимости от конкретных условий в увязке с прилегающей современной застройкой.

Охрану ценной исторической среды районов сложившейся застройки следует обеспечивать методами комплексной реконструкции, предусматривая и проводя одновременно работы по реставрации зданий, имеющих архитектурную и культурную ценность, по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту существующих зданий, выборочному новому строительству, не нарушающему характер среды, развитию систем инженерного оборудования и благоустройства территории. Расстояния от памятников истории и культуры до транспортных и инженерных коммуникаций следует принимать, м, не менее, до проезжих частей магистралей скоростного и непрерывного движения, линий метрополитена мелкого заложения, если они есть:

- в условиях сложного рельефа 100

- на плоском рельефе 50

- до сетей водопровода, канализации

и теплоснабжения (кроме разводящих) 15

- до других подземных инженерных сетей 5

В условиях реконструкции указанные расстояния до инженерных сетей допускается сокращать, но принимать, м, не менее: до водонесущих сетей - 5; неводонесущих - 2. При этом необходимо обеспечивать проведение специальных технических мероприятий, при производстве строительных работ.

Третий вид территорий. Застройка бывших окраин крупных городов. Здесь соседствуют сооружения крупной промышленности, железнодорожные предприятия и коммуникации, склады, сооружения коммунального хозяйства. Рядом с предприятиями расположены рабочие поселки. Характерно близкое соседство жилья и промышленности, низкая благоустроенность. При реконструкции этих территорий необходимо упорядочение планировочной структуры, четкое оформление функциональных зон, озеленение, повышение благоустроенности.

Четвертый вид территорий. Это преимущественно квартальная застройка первой половины XX века, состоящая из относительно больших кварталов площадью более 2 га. Обычно они застроены типовыми зданиями однородного типа, обеспечены школами, магазинами, другими учреждениями обслуживания. В большинстве случаев планировочная система основана на сквозных проездах, недопустимых по современным нормам. Озеленение удовлетворительное, но единой системы нет.

Пятый вид территорий. Основной вид городских территорий, подлежащих реконструкции в ближайшие годы – это застройка 1950-60-х годов. Основные объекты – это 5-этажные здания, подлежащие реконструкции или сносу. Здесь требуется упорядочение внутримикрорайонных проездов, насыщение территории автостоянками, детскими площадками, зонами отдыха, другими функциональными элементами, оформление внутридворового пространства.

В процессе реконструкции жилой территории требуется приведение в соответствие с современными требованиями вертикальной планировки территории.

Реконструкция транспортной системы выполняется путем:

- расширения существующих улиц;

- прокладка новых улиц;

- устройство объездных путей для транзитного междугороднего транспорта;

- расширения площадей;

- изменения транспортной схемы, упорядочения движения транспорта в городе.

В процессе реконструкции жилой застройки инженерные сети частично меняют, частично устраивают вновь для обеспечения вновь построенных зданий.

Комплексная реконструкция застройки, транспортной системы и инженерно-технического обеспечения решает вопросы улучшения жилищных условий, развития городского транспорта, инженерных сетей, архитектурного оформления, озеленения, т.е. улучшает условия проживания населения, что обеспечивает единство формы и содержания. Кроме этого в результате реконструкции кадастровая стоимость застроенных территорий значительно возрастает, что положительно отражается на налогообложении и способствует компенсации государственных затрат на реконструкцию.

Первоочередные работы по реконструкции должны быть направлены на замену ветхой застройки, благоустройство улиц площадей, озеленение, повышение общего санитарно-гигиенического состояния населенного пункта. Критерием первоочередности работ по реконструкции является степень амортизации конструкций зданий и сооружений, физический износ здания. Физический износ здания определяется методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Различают моральный и физический износ зданий. Под физическим износом конструктивного элемента и здания в целом понимается ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств). Признаки износа (таблица 18) элементов здания определяются в основном путем осмотра (визуальным способом) с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр, металлическая линейка, молоток и пр.).

Способ оценки износа конструктивных элементов здания и шкала определения технического состояния здания по величине физического износа показаны в таблицах 19, 20.

12.4 Виды реконструкции

При сносе существующей застройки более 50% реконструкция считается радикальной. Допускается полный снос существующей застройки с высоким процентом износа при сохранении зеленых насаждений.

Для принятия решений по реконструкции застройки используют следующие понятия.

Модернизация – приведение здания в соответствие современным требованиям проживания и эксплуатации. Как правило, улучшением планировочной структуры и установкой нового инженерного оборудования удается уменьшить моральный износ здания. Часто за счет модернизации осуществляется приспособление существующих зданий к новой функции.

Таблица 18 - Признаки износа конструктивных элементов здания (фрагмент)

Физический износ, %	Признаки износа	Рекомендуемый состав ремонтных работ
	Фундаменты столбчатые
До 20	Мелкие дефекты цокольной части (трещины, местные выбоины)	Текущий ремонт
21-40	Наличие трещин, сколов, выпадения отдельных камней в надземной части цоколя и столбов	Ремонт цоколя и надземной части фундаментных столбов
41-60	Перекосы, выпучивание затирки, глубоко раскрытые трещины в цоколе; трещины, сколы и значительное выпадение камней в надземной части столбов	Смена цокольной части, ремонт верхней части фундаментных столбов
61-80	Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков стен, перекосы оконных и дверных заполнений, полное разрушение цоколя, расстройство кладки столбов	Замена фундамента и цоколя с вывешиванием стен
	Фундаменты ленточные каменные
До 20	Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа	Текущий ремонт
21-40	Отдельные глубокие трещины шириной до 1 см, следы сырости на цоколе, выпучивание отдельных участков стен подвала	Ремонт кладки и устройство рандбалок; ремонт горизонтальной гидроизоляции
41-60	Выпучивания и заметные искривления линии цоколя; сквозные трещины в цоколе с развитием по всей высоте здания; выпучивание пола и стен подвала	Усиление или смена кладки отдельных участков; восстановление вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; устройство поясов жесткости на стенах здания
61-80	Повсеместные прогрессирующие сквозные трещины по высоте здания, значительное выпучивание грунта и разрушение стен в подвале	Замена фундамента, ремонт не целесообразен
	Фундаменты ленточные крупноблочные
	Стены из мелких блоков и камней
	Стены кирпичные
	Стены из крупных блоков и панелей
	Перекрытия сборные железобетонные
	Балконы

Таблица 19 - Форма расчета физического износа здания

(пример)

Конструктивные элементы здания	Удельная стоимость конструктивного элемента (У%) от восстановительной стоимости (ВС) здания	Степень износа конструктивных элементов Ф, %	Средневзвешен- ная степень физического износа здания У´Ф/100
Фундаменты			0,55
Стены			3,80
Перегородки			2,10
Перекрытия			6,50
Крыша			0,40
Кровля			0,40
Полы			1,80
Окна			1,00
Двери			1,80
Отделочные покрытия			3,60
Центральное отопление	2,8		1,10
Холодное водоснабжение	0,5		0,08
Горячее водоснабжение	4,5		1,35
Канализация			0,4
Газоснабжение	1,2		0,12
Электрооборудование	3,5		0,88
Прочие элементы			1,2
ИТОГО		—	26,98
Примечание:удельная стоимость конструктивных элементов и инженерных систем приводится в соответствующих инструкциях Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроя РФ).

Таблица 20 - Укрупненная шкала определения технического состояния здания по величине физического износа

Физический износ здания,%	Техническое состояние здания	Общая характеристика технического состояния здания	Стоимость ремонта, % то ВС
0-20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет, имеются отдельные (устранимые при текущем ремонте) мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатационные качества конструктивного элемента	0-11
21-40	Удовлетво­рительное	Капитальный ремонт может производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	12-36
41-60	Неудовлет­ворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии	38-90
61-75	Ветхое	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	93-120
Более 75	Негодное	Аварийное состояние несущих конструктивных элементов, а ненесущих – весьма ветхое. Конструктивные элементы ограниченно выполняют свои функции (лишь при проведении охранных мероприятий). Часто требуется полная замена конструктивных элементов

Аварийно-восстановительные работы проводятся с целью устранения повреждений здания, возникших в результате стихийных бедствий или деятельности человека (техногенный фактор).

Реставрация понимается как комплекс мероприятий, обеспечивающих восстановление утраченного архитектурно-исторического или другого облика здания.

Текущий ремонт здания заключается в систематически проводимых работах по предохранению его отдельных частей и инженерного оборудования от преждевременного износа, а также по устранению незначительных повреждений (плановый; непредвиденный – аварийный - как следствие случайного отказа конструкции или системы оборудования). При текущем ремонте не требуется замена основных конструкций здания.

Капитальный ремонт заключается в необходимой замене или восстановлении основных конструкций и инженерного оборудования здания в связи с их износом и разрушением. При проведении комплексного капитального ремонта здание выводится из эксплуатации. В результате замены основных конструктивных элементов и оборудования уменьшается физический и моральный износ здания.

Выборочный капитальный ремонт выполняется в здании, которое в целом находится в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструкции или системы оборудования нуждаются в замене или в восстановлении.

12.5 Очередность и этапы осуществления мероприятий

по реконструкции жилой зоны

Реконструкцию жилой зоны рационально планировать поэтапно. Для этого в составе проекта предусматривают перечень всех работ с разбивкой их по очередности с указанием их общего объема и сметной стоимости. При завершении очередного этапа выполняют мероприятия по подготовке к последующему.

Проектным работам предшествуют: комплексные обследования, инженерные изыскания, общее обследование, определяющие выбор реконструктивных мероприятий. Для этого разрабатывают и используют: ситуационный (опорный) план (М 1:2000, 1:1000, 1:500), генеральный план реконструкции или проект планировки (М 1:2000, 1:1000, 1:500), технические паспорта с инвентаризационными поэтажными планами (планы БТИ), архивные материалы (для архитектурных памятников). В результате камеральной обработки составляют картограмму жилого фонда, где указывают сохраняемые (опорные) здания, здания архитектурно-исторической ценности.

Заключительной стадией работ является разработка планировочного решения в соответствии с действующими нормативами, рабочего проекта с рабочей документацией и очередностью работ по реконструкции здания, городской или сельской застройки.

12.6 Реконструкция производственных территорий

Реконструкция производственных комплексов - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения. Вид реконструкции производственных территорий устанавливается в связи с направленностью реконструкции производства (полная, частичная). Частичная реконструкция осуществляется на действующих предприятиях. При реконструкции сложившейся застройки в производственно-жилых зонах в случае возможности устранения вредного влияния предприятия на окружающую среду следует предусматривать уменьшение мощности, перепрофилирование предприятия или отдельного производства или его перебазирование за пределы производственно-жилой зоны в производственную зону.

Реконструкция действующих предприятий — это переустрой­ство существующих цехов и объектов основного, подсобного и об­служивающего назначения, чаще всего без существенного расши­рения имеющихся зданий и сооружений основного назначения. Расширение (изменение объема) отдельных зданий и сооружений выполняется лишь в случаях, когда новое оборудование в них не может быть размещено.

При реконструкции производственных зданий решают следу­ющие основные задачи:

- приведение объемно-планировочной структуры зданий в со­ответствие с потребностями модернизируемого или вновь разме­щаемого производства;

- повышение эксплуатационных качеств зданий в соответствии с меняющимися социальными и технологическими требования­ми;

- изменение строительных параметров зданий (конфигурации, размеров, сетки колонн), связанное с развитием производства;

- модернизация инженерных сетей для обеспечения потребно­стей модернизируемого производства и создания условий труда, диктуемых нормами;

- совершенствование архитектурно-художественных качеств зданий и их интерьеров с учетом современных требований к общей композиции предприятия и промышленной эстетики.

12.7 Социальные и архитектурно-планировочные задачи

реконструкции

Основные задачи реконструкции включают:

- повышение доступности жилья для широких слоев населения;

- увеличение жилой площади;

- улучшение качества эксплуатации жилищного фонда;

- совершенствование градостроительных, архитектурно - планировочных и экологических подходов к формированию жилой среды.

Социальная ориентация ремонтно-реконструктивных работ является главной. Возможность ее реализации зависит от интересов всех участников процесса – городских, сельских государственных и коммерческих организаций, собственников, арендаторов и подрядных организаций.

Вопросы для самопроверки

1. Реконструкция жилых территорий, понятие, виды.

2. Цель и задачи реконструкции.

3. Перечислите районы населенных пунктов, которые могут рассматриваться как фонд реконструкции.

4. Виды реконструкции (модернизация, собственно реконструкция, аварийно-восстановительные работы, реставрация, текущий ремонт зданий, выборочный капитальный ремонт), подходы к реконструкции.

5. Очередность и этапы осуществления мероприятий по реконструкции жилой зоны.

6. Реконструкция производственных комплексов.

7. Социальные и архитектурно-планировочные задачи реконструкции.

13 ИНЖЕНЕРНАЯ ПОДГОТОВКА И ОБУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1. Инженерная подготовка территории населенных пунктов

2. Основные задачи инженерной подготовки территории населенных пунктов

3. Виды инженерных мероприятий по подготовке территорий населенных пунктов

4. Инженерное обустройство населенных пунктов

5. Охрана окружающей среды

6. Составление и оформление схем инженерных сетей

13.1 Инженерная подготовка территории населенных пунктов

Инженерная подготовка территории населенного пункта — про­ведение комплекса инженерных мероприятий и устройство сооружений по обеспечению пригодности территории для целесообразного градостроительного использования и создания благоприятных санитарно-гигиеничес­ких, микроклиматических и безопасных условий проживания труда и отдыха населения.

13.2 Основные задачи инженерной подготовки

территории населенных пунктов

Основные задачи инженерной подготовки территории это проведение мероприятий для освоения террито­рии: осушение, защита от затопления, подтопления, селевых потоков, размыва, борьба с оврагообразованием и эрозией почв, противооползневые работы, подготовка территории под застройку, организация поверх­ностного стока, орошение, благоустройство берегов рек, озер, оврагов, малых внутренних водоемов.

К инженерному обустройству отнесены мероприятия по созданию инженерной инфраструктуры (дорожное строительство, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, телефонизация и радиофикация, озеленение).

13.3 Виды инженерных мероприятий по подготовке территорий населенных пунктов

Понижение уровня грунтовых вод. Основной источник пита­ния подземных вод — атмосферные осадки. При плохих условиях отвода вод с поверхности и при проницаемом для воды верхнем слое почвы создаются благоприятные условия для инфильтрации воды с поверхности в почву (рисунок 21). Прошедшая в почву вода под влия­нием силы тяжести опускается в более глубокие слои, пока не встретит на своем пути непроницаемые, то есть водоупорные, грунты. На кровле водоупора происходит задержка и поднятие воды - затопление.

Подземные воды можно разделить на 3 типа: верховодка, основной уровень, межпластовые воды.

Верховодка образуется на слабопроницаемых линзах в прони­цаемых грунтах близко к отметкам поверхности. Распростране­ние ее имеет локальный характер и ограничено районом распо­ложения непроницаемых линз.

В засушливые годы верховодка может отсутствовать.

Рисунок 21. Схема образования грунтовых вод: 1 – инфильтрация осадков в грунт; 2 – верховодка; 3 - водонепроницаемая линза; 4 – основной уровень грунтовых вод; 5 - водоупор

Основной уровень — это первый водоносный слой от поверх­ности земли, расположенный на водоупорном слое, имеющем большое по площади распространение. Мощность основного уровня вод зависит от среднегодового количества осадков, выпа­дающих на поверхность почвы.

Межпластовые воды — это грунтовые воды, расположенные между двумя водонепроницаемыми слоями. Движение подземных вод имеет направление от области пита­ния к местам выхода их в ручьи, реки или озера.

Вырубка деревьев и кустарников, распашка, малопригодных для земледелия земель, повреждение их поверхностного слоя и другие виды деятельности на больших площадях резко нарушают водный баланс и приводят к повышению уровня грунтовых вод, заболачиванию.

Инженерное благоустройство территории населенных пунктов должно способствовать понижению уровня подземных вод. Для осушения территории, где близко залегают грунтовые воды, повышают отметки поверхности земли, устраи­вают дренаж. Осушающее действие дренажа основано на отводящей способности дрены, опущенной под водоносный горизонт, или на работе осушительных каналов, отводящих подземные воды из прилегающего грунта. В зависимости от конструкций приемных устройств и характера расположения дренажа в почвенном слое различают горизонтальные и вертикальные дрена жи. Дренаж также бывает береговой, систематический, головной и кольцевой.

Береговой дренажустраивают со стороны реки для перехвата фильтрующихся из нее вод.

Систематический дренажпредставляет собой развитую и рав­номерно распределенную на большой площади сеть каналов. Средняя норма осушения их 2...2,5 м при расстоянии между дренами 100...150 м. Такие территории могут быть использованы для устройства парков, сооружения производственных комплек­сов.

Головной дренаж прокладывают для перехвата грунтовых вод, направленных к реке, оврагу или другому пониженному месту территории. Обычно головной дренаж в виде отдельной дрены располагают вдоль подошвы откоса (рисунок 22).

Кольцевой дренаж проектируют для защиты отдельно стоящих сооружений. Его иногда заменяют пристенным дренажем, если подземная часть здания расположена в непроницаемых или сла­бопроницаемых грунтах (рисунок 23).

Рисунок 22 – Головной дренаж

1 – трасса головного дренажа; 2 – смотровой колодец

Рисунок 23 – Кольцевой дренаж

1 – трасса кольцевого дренажа; 2 – смотровой колодец

Допустимая минимальная глубина залегания уровня грунтовых вод: по всей территории населенного пункта — 1,5 м, автодороги — 0,5...2 м, кладбища — 2,5 м, участки с овощехранилищами — 4,5 м, стадионы —1м, участки с плодовыми семечковыми насаждениями — 2 м, плодовыми косточковыми насаждениями — 1,5 м, древесно-кустарниковыми насаждениями— 1,3 м, здания с подвалами — 0,4... 1 м (от пола подвала).

Защита территории от затопления. При развитии населенных пунктов и выборе участков для нового строительства иногда используют малоудобные, расположенные в поймах рек, затапливаемые во время паводков, территории. Кроме периодических затоплений может быть постоянное за­топление территории населенных пунктов, расположенной в зоне подпора плотин на больших реках, а также при создании искус­ственных водохранилищ. Такие территории требуют предварительной инженерной подготовки.

Методы защиты затопляемых территорий зависят от высоты подпора и площади затапливаемых территорий, ценности защи­щаемых от затопления жилых, общественных и производствен­ных зданий и сооружений, существующей системы поселкового хозяйства и природных особенностей.

При неширокой полосе затапливаемой пойменной части реки целесообразна подсыпка на территории до незатапливаемых отметок. Это экономически оправдывается, если средняя высота подсыпки небольшая (1,5...2 м), а необходимый объем требуемого для подсыпки грунта может быть получен недалеко от засыпаемой территории. При применении гидромеханизации, то есть намыва грунта из русла реки или чаши водоемов, стоимость земляных работ значительно снижается. При широкой полосе затапливаемой территории делают дамбы обвалования. Отметку верха дамбы обвалования назначают выше отметки паводковых вод. Ширина дамбы должна обеспечивать движение по ней эксплуатационного транспорта. При односто­роннем движении она может быть принята около 4,5 м.

Однако при устройстве дамб часто ухудшаются условия архи­тектурно-планировочного использования застраиваемой террито­рии: закрывается свободный выход из населенного пункта к реке, ухудшаются санитарно-гигиенические условия территории. Застройка территории возможна только после сооружения дамбы. Однако при защите от затопления уже застроенных территорий целесообразно толь­ко устройство дамб обвалования.

На подтапливаемой территории происходит повышение уров­ня подземных вод, борьба с которым возможна путем устройства берегового дренажа вдоль подошвы дамб обвалования. В период временного подпора подземные воды из дренажной сети выпус­каются при помощи специальной станции перекачки.