Отдельные виды договорных и иных обязательств: договор розничной купли-продажи и договор энергоснабжения: понятие, характеристика, существенные условия, отличительные черты

2. Договор розничной купли-продажи Общие положения и виды договора Договор розничной купли-продажи - самый рас­пространенный вид договора купли-продажи и представляет согла­шение, по которому продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже то­варов в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанно­го с предпринимательской деятельностью. Это публичный договор. Публичной офертой признается предложение товара в его рекламах, ка­талогах и описаниях, обращенных к неопределен­ному кругу лиц, если оно содержит все существен­ные условия договора. Моментом заключения договора будет момент выдачи продавцом покупа­телю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено договором, законом или иными условиями. Продавцом по договору может выступать только предприниматель (индивидуальный или коллективный - коммерческая организация), осуществляющий деятельность по продаже това­ров в розницу. Предметом договора могут быть любые вещи, не изъятые из оборота, как определяемые родовыми признаками, так и индивидуально-определенные, используемые для личного, семейного, домашнего или иного потребления, не связанного с ведением предпринимательской деятельности. Цена договора розничной купли-продажи при­знается его существенным условием. Срок договора определяется самими сторонами и является обычным условием договора, но приобретает существенный характер в договорах куп­ли-продажи товара в кредит с рассрочкой платежа. Виды договора розничной купли-продажи: 1) с условием о принятии товара покупателем в опре­деленный срок, в течение которого товар не мо­жет быть продан другому покупателю. Неявка поку­пателя или несовершение им необходимых действий для принятия товара могут рассматриваться продав­цом как отказ покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором. В цену то­вара включаются дополнительные расходы продав­ца для обеспечения передачи товара в определен­ный срок, если иное не предусмотрено договором или законом. 2) продажа товаров по образцам зак­лючается на основании ознакомления покупателя с образцом товара, предложенным продавцом. Об­разцом товара считается не только его экземпляр, но и описание (каталог). Договор считается испол­ненным в момент доставки товара в место, указан­ное в договоре, если оно не определено - в место жительства покупателя. 3) продажа товаров с ис­пользованием автоматов. Владелец автоматов обя­зан довести до покупателей информацию о продав­це товаров посредством помещения сведений о наименовании продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые не­обходимо совершить покупателю для получения то­вара. Договор считается заключенным с момента совершения покупателем данных действий. 4) С ус­ловием о доставке то­вара покупателю продавец обя­зан в установленный договором срок доставить то­вар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара покупателем не указано - в место жительства гражданина или место нахождения юри­дического лица, являющихся покупателями. Такой вид договора считается исполненным с момента вручения товара покупателю. Информационная обязанность продавца Предоставление информации о товаре - важная обязанность продавца. Указанная обязан­ность существует еще до момента заключения со­ответствующего договора. Этой обязанности кор­респондирует право покупателя, которое возникает в момент, когда он выразил свое намерение приоб­рести тот или иной товар. Данная обязанность вытекает из публичного ха­рактера розничной купли-продажи. Предостав­ляемая информация должна быть полной и достоверной. На основе полученных сведений покупатель должен суметь выбрать необходимый ему товар, поэтому информация должна соответ­ствовать действительности и предоставляться в пол­ном объеме. Согласно закону «О защите прав по­требителей» и правилам продажи отдельных видов товаров информация в обязательном порядке должна содержать: 1) наименование товара; 2) фирменное наименование (наименование) и ме­сто нахождения изготовителя товара, место нахож­дения организации (организаций), уполномоченных изготовителем (продавцом) на принятие претензий от покупателей и производящей ремонт и техничес­кое обслуживание товара; 3) обозначение стандар­тов, обязательным требованиям которых должен соответствовать товар; 4) сведения об основных потребительских свойствах товара; 5) правила и ус­ловия эффективного и безопасного использования товара; 6) указание на гарантийный срок, если он установлен для конкретного товара. Гарантийный срок - срок, в течение которого продавец гаранти­рует пригодность использования товара для целей, установленных договором, или для целей, для которых товары такого рода обычно используются. Гарантия распространяется на все составляющие ча­сти товара, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок начинает течь с момента переда­чи товара; 7) данные о сроке службы или сроке год­ности, если он установлен для конкретного товара, а также сведения о необходимых действиях покупа­теля по истечении указанных сроков и возможных последствиях невыполнения таких действий; 8) цену и условия приобретения товара. Все эти сведения доводятся до потребителя в тех­нической документации, прилагаемой к товару, на этикетках, маркировкой или иным способом. По общему правилу покупатель до заключения договора может осмотреть товар и (или) потребо­вать проверки его свойств (демонстрации). Это так­же охватывается обязанностью продавца информи­ровать покупателя о товаре. Информация должна доводиться до сведения по­купателя на русском языке, а дополнительно по усмотрению продавца. Сообщение информации на иностранном языке без перевода на русский язык расценивается как непредоставление информации. Неисполнение продавцом возложенной на него обязанности признается необоснован­ным уклонением от заключения договора роз­ничной купли-продажи и дает покупателю право требовать возмещения убытков. Если договор был заключен, несмотря на отсутствие у по­купателя необходимой информации о товаре, он вправе в пределах разумного срока его расторгнуть и взыскать с продавца причиненные ему убытки. В случае спора в связи с недостатками приобре­тенного товара бремя доказывания факта непредо­ставления продавцом необходимой информации о товаре и причинной связи между этим обстоятель­ством и возникновением недостатков возлагается на покупателя. Качество товара Продавец обязан передать покупателю товар, ка­чество которого соответствует условиям договора купли-продажи. Условия о качестве товара устанавливаются самими сторонами или могут быть предусмотрены в законе. Такие требования предусматриваются для продавца-предпринимателя. Качество может быть определено образцом и (или) описанием. При отсутствии в договоре условия о каче­стве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых он обычно ис­пользуется. Если покупатель при заключении дого­вора сообщил продавцу о целях, для которых он собирается использовать этот товар, то он должен n быть пригоден для использования в соответствии с этими целями. Качество товаров не может быть неизменным, поэтому устанавливается период времени, в тече­ние которого оно будет сохраняться. Устанавлива­ются специальные гарантийные сроки, сроки год­ности и сроки службы товара. Гарантийный срок - период времени, в тече­ние которого товар должен быть пригодным для целей его обычного использования. Срок годности - установленный нормативным актом период, по истечении которого потребляемый товар считается непригодным для использования по назначению и не может быть реализован. Срок службы также определяет период безопас­ного использования товара, но, в отличие от срока годности, он устанавливается в отношении непот­ребляемых товаров длительного пользования, мо­жет измеряться не только единицами времени, но другими единицами измерения. Срок службы уста­навливается изготовителем товара самостоятельно. По общему правилу продавец отвечает только за недостатки товара, которые возникли до его переда­чи покупателю, либо по причинам, возникшим до это­го момента. Распределение бремени доказывания это­го факта между сторонами связано с наличием гарантии качества на товар. Если ее нет, покупатель обязан доказывать, что недостатки возникли до мо­мента передачи ему товара (или по причинам, возник­шим до этого момента). Если же на товар установлена гарантия качества, то для освобождения от ответствен­ности продавец вынужден доказывать, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю. При отсутствии гарантийного срока недостатки дол­жны быть обнаружены в разумный срок, но в преде­лах 2 лет со дня передачи товара, если более дли­тельный срок не установлен договором. При наличии гарантийного срока либо срока годности - в тече­ние этого срока. В случае предоставления товара ненадлежа­щего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель вправе по сво­ему выбору потребовать от продавца: 1) сораз­мерного уменьшения покупной цены; 2) безвозмезд­ного устранения недостатков товара в разумный срок; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При обнаружении существенных недостатков по­купатель вправе: 1) отказаться от исполнения дого­вора и требовать возврата уплаченной стоимости; 2) потребовать замены товара ненадлежащего ка­чества товаром, соответствующим договору. Существенными являются недостатки: неуст­ранимые, которые не могут быть устранены без несо­размерных расходов или затрат времени, выявляемые неоднократно, проявляемые после их устранения

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (по­требителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплатить ее и обеспечить установленный режим и безопасность потребления энергии (энергоносителей) (п. 1 ст. 539 ГК РФ). Гражданское законодательство относит договор энергоснабжения к отдельному виду договора куп­ли-продажи, поскольку по своему экономическому содержанию он представляет собой возмездную передачу имущества в собственность. Данный до­говор - консенсуальный, возмездный, взаимный. Он относится к числу публичных договоров. Стороны договора - энергоснабжающая орга­низация (например, электростанция, производитель или перепродавец газа) и абонент (потребитель), которым может быть как юридическое лицо, так и гражданин. Предмет договора - энергия и энергоносители, т. е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования. Исходя из содержания п. 2 ст. 548 ГК РФ следует, что также предметом договора энерго­снабжения могут быть нефть, нефтепродукты, вода, причем этот перечень является открытым. Цена договора определяется утвержденными госу­дарством тарифами, устанавливаемыми Федеральной и Региональной энергетическими комиссиями. Согласно п, 2 ст. 540 ГК РФ договор с гражданином (для бытового потребления) считается заключенным на неопределенный срок, если иное не вытекает из договора. В отношениях с юридическим лицом срок, как правило, устанавливается. Для заключения договора необходимы предпо­сылки: 1) наличие у абонента отвечающего уста­новленным техническим требованиям энергопринимающего устройства и другого необходимого обо­рудования; 2) энергопринимающее устройство дол­жно присоединяться к сетям энергоснабжающей организации; 3) обеспечение учета потребления (п. 2 ст. 539 ГК РФ). Энергоснабжающая организация обязана по­давать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, которое предусмотрено договором, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами; подать энергию и газ надлежащего каче­ства, соответствующего государственным стандартам или требованиям договора. В том случае, если або­нентом является гражданин, то в обязанности постав­щика входит обеспечение надлежащим техническим состоянием электросетей, приборов учета потребле­ния энергии, если иное не установлено законом. Абонент обязан: 1) своевременно и правильно оплачивать принятую энергию; 2) соблюдать уста­новленный договором режим потребления; 3) обес­печить безопасность эксплуатации энергетических сетей, приборов, оборудования, обеспечить надле­жащее техническое состояние приборов и оборудо­вания; 4) незамедлительно сообщать об авариях, по­жарах и других обстоятельствах, которые могут вызвать разрушение или неправильную работу обо­рудования энергосистемы; 5) соблюдать правила техники безопасности. Ответственность сторон: граждане-потребите­ли несут ответственность при наличии вины; потре­битель-предприятие несет ответственность незави­симо от вины; энергоснабжающая организация несет ответственность за перерыв в работе при на­личии вины. За просрочку оплаты энергоснабжаю­щая организация взыскивает неустойку. Сторона, нарушившая обязательства или договор, должна возместить другой стороне причиненный этим ре­альный ущерб.

Отдельные виды договорных и иных обязательств: договор купли-продажи недвижимости и договор купли-продажи предприятия: понятие, характеристика, существенные условия, отличительные черты.

Договор купли-продажи недвижимости - со­глашение, в силу которого продавец обязуется пе­редать в собственность покупателя земельный уча­сток, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенные условия договора: 1) пред­мет договора - недвижимость. Она характеризу­ется прочной связью с землей, большой стоимос­тью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе дан­ные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в со­ставе другого недвижимого имущества; 2) цена в договоре продажи недвижимости также отно­сится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом со­ответствующей части земельного участка или пра­ва на нее. Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающе­гося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регист­рации. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выс­тупать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муници­пальное унитарное предприятие, обладающее пра­вом хозяйственного ведения или оперативного уп­равления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может от­чуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уста­вом деятельности и учтено на отдельном балансе. При продаже недвижимости в процессе привати­зации действуют специальные правила, предусмот­ренные законодательством о приватизации. Передача недвижимости осуществляется путем под­писи сторонами передаточного акта или иного до­кумента о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной пос­ле вручения этого имущества покупателю и подписа­ния сторонами соответствующего документа о пере­даче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, пре­дусмотренных договором, считается отказом продав­ца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Подписание акта о передаче недвижимости име­ет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Принятие покупателем недвижимости, не соответ­ствующей условиям договора продажи недвижимос­ти, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение дого­вора. 4. Особенности продажи жилых помещений Сделки с объектами жилого фонда регулируются нор­мами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При прода­же жилых помещений есть небольшие особенности. Предметом договора могут быть приватизирован­ные либо приобретенные в собственность в ином со­ответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жи­лищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристи­ках, месте нахождения (адрес), этажности, площади. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квар­тиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи­лым помещением после его приобретения покупате­лем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением. В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собствен­ника (сособственника) на проживание и использо­вание вновь приобретаемым жилым помещением. Цена жилого помещения - также существенное условие договора. Если договор продажи заключен не собственни­ком жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по ко­торым определенное в договоре лицо (лица) дей­ствуют от имени продавца или покупателя. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечи­тельства в месячный срок с момента выдачи разре­шения на совершение сделки. Право собственности у покупателя возника­ет с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности под­лежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения за­писей в Единый государственный реестр прав. Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в дого­воре указаний на наличие таких обременении име­ется основание для отказа в государственной регист­рации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, со­ставило документ без указания этих условий. Когда договор зарегистрирован раньше - при об­ращении за государственной регистрацией перехо­да права на жилое помещение - не требуется по­вторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанав­ливающих документов при государственной регист­рации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного дого­вора. Для регистрации договора продажи жилого поме­щения, приобретенного продавцом в порядке насле­дования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение. При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов. 5. Договор продажи предприятия Продажа предприятия - соглашение, в силу ко­торого продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, ко­торые продавец не вправе передавать другим лицам). Предприятие - единый и обособленный имуще­ственный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения экономической дея­тельности. Договор обладает следующими характеристика­ми: 1) консенсуальность (моментом заключения договора является достижение соглашения между сторонами, а не передача имущества); 2) возмездность (передача имущества по договору происхо­дит взамен уплаты соответствующей покупной цены); 3) взаимность (по договору обе стороны обладают и правами и обязанностями). Стороны - продавец и покупатель - обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации. При продаже государственных муниципальных предприятий - соответствующие фонды имущества. Предметом признается имущественный комп­лекс, используемый для осуществления предприни­мательской деятельности, в состав этого комплек­са входят здания, сооружения, земельные участки, инвентарь, сырье, продукция, право требования и долги, право на обозначение, фирменное наиме­нование, товарный знак. Состав и стоимость предприятия определяют­ся в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установ­ленными правилами такой инвентаризации. Договор заключается в письменной форме пу­тем составления одного документа, подпи­санного сторонами с последующей его государст­венной регистрацией после чего он считается заключенным. Продавец или по­купатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кре­дитора.