Выбор единиц и элементов сравнения

Использование той или иной единицы сравнения зависит от характера продаваемого объекта. Так, например, продаваемый участок земли будет прежде всего характеризоваться своей площадью и, следовательно, ценой за единицу площади. Здание кинотеатра или театра может быть охарактеризовано ценой за одно зрительское место и т.д. В любом случае единица сравнения должна нести в себе информацию, понятную для любого инвестора.

При продаже земли используется такая единица сравнения, как цена за единицу площади: 1 м², 1 сотку, 1 га. Цена за 1 сотку и 1 га используется при продаже земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, предназначенных для застройки. Цены за 1 м2 применяются в местах сложившейся застройки, в крупных населенных пунктах. Кроме того, при совершении сделок с землей действуют и другие единицы сравнения: цена за фронтальный метр; цена за лот; цена за единицу плотности.

Цена за фронтальный метр исчисляется для объектов, расположенных вдоль особо престижных магистралей, побережья и т.п. При этом учитываются действующие стандарты глубины участков. Однако стоимость участка определяется главным образом его протяженностью, а не глубиной.

Цена за лот. Применительно к торговле землей лотом называется участок земли, предложенный к продаже в районе жилой застройки. Цены за лот будут колебаться незначительно при стандартных размерах каждого лота.

Цена за единицу плотности. Под единицей плотности понимается отношение плотности застройки к площади земельного участка. В некоторых регионах местными органами власти могут вводится ограничения на плотность застройки. Так, например, если разрешенная единица плотности равна 3, то это означает, что сумма площадей всех этажей здания, возведенного на участке, не должна более чем в три раза превышать размер самого участка. При этой же разрешенной плотности на половине участка можно возвести 6-этажное здание и т.д. В этом случае цена участка определяется площадью, разрешенной к застройке.

При анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения: цена за 1 м² общей площади здания или сооружения; цена за 1 м² чистой площади здания или сооружения, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м² здания без учета стоимости земли; цена за 1 м³ здания или сооружения; цена за квартиру; цена за единицу, приносящую доход.

Цена за 1 м² общей площади. Использование данного показателя целесообразно только для абсолютно одинаковых объектов недвижимости. Однако учитывая, что подобное сходство встречается довольно редко, использование этого показателя носит ограниченный характер.

Цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимается во внимание индивидуальное качество объекта. Применение данного показателя позволяет оценить объект как величину производительно используемых площадей.

Цена за 1 м² здания получается путем вычитания из цены продажи стоимости земельного участка и деления полученного результата на общую площадь здания. Использование данной единицы сравнения дает возможность отдельно оценить стоимость здания и стоимость земли, на которой оно расположено.

Цена за 1 м³ объема. Потребительские свойства некоторых объектов недвижимости, их полезность определяются их объемом (складские помещения, элеваторы, наливные хранилища и т.п.). Для таких объектов данный измеритель применяется наиболее часто.

Цена за квартиру. Цена за квартиру является весьма условной единицей измерения. Она всегда дополняется информацией о количестве комнат, площади жилых и подсобных помещений, этаже, наличии балконов и лоджий...

Цена за единицу, приносящую доход. Сравнение некоторых видов недвижимости лучше всего осуществляется при сопоставлении цен в расчете на единицу, приносящую доход. К таким объектам можно отнести стадионы, спортзалы (за одно посадочное место), гаражи (одно место для парковки), рестораны, станции техобслуживания и т.д.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: 1) права собственности на недвижимость; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) состояние рынка; 5) местоположение; 6) физические характеристики; 7) экономические характеристики; 8) использование; 9) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия.