Методы определения поправок

Методы внесения поправок делятся на количественные и качественные. К количественным методам относят:

- анализ парного набора данных (paired data set analysis);

- статистический анализ (statistical analysis);

- графический анализ (graphic analysis);

- анализ тенденций (trend analysis);

- анализ издержек (cost-related analysis);

- анализ вторичных данных (secondary data analysis).

Анализ парного набора данных. Данный метод заключается в сравнении двух и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех элементов, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить основные элементы, существенно влияющие на цену продажи.

Статистический анализ. Этот метод использует математический аппарат статистики и регрессивного анализа для обработки массивов данных о характеристиках недвижимости и их ценах продаж. Трудность состоит в определении числа факторов, существенно влияющих на цену и выделение их весовых значений.

Графический анализ. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать распределения рынка в элементах сравнения. Кривые распределения, построенные для элементов сравнения с помощью специальных формул, позволяют определить величины корректировок.

Анализ тенденций. При наличии большого количества данных рынка о продажах собственности с несовпадающими параметрами, этот метод позволяет определить факторы, влияющие на цену продажи и элементы, чувствительные к рынку. Выявив элементы, подбирают подходящие способы для их корректировок.

Анализ издержек. В этом методе в основе корректировок лежит амортизированная стоимость здания. Следует однако заметить, что такие корректировки требуют тщательной проверки рыночными данными.

Анализ вторичных данных. Данный метод определяет величины корректировок опираясь на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или объекту сравнения. Такие данные обычно содержатся в отчетах и публикациях правительственных служб, специализированных исследова-тельских фирм и т.д.

К качественным методам относят:

- относительный сравнительный анализ (relative comparison analysis);

- распределительный анализ (raking analysis);

- индивидуальные опросы (personal interviews).

Относительный сравнительный анализ. На основе изучения данных рынка анализируются сравнимые продажи для того, чтобы определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Метод напоминает анализ парного набора данных, за исключением того, что корректировки не выражаются в процентах или денежных суммах.

Распределительный анализ. Метод является вариантом относительного сравнительного анализа. Сравнимые продажи распределяются в порядке монотонного изменения соответствия объекту оценки, затем определяется место оцениваемого объекта в ряду сравниваемых продаж.

Индивидуальные опросы. В результате опросов профессионалов и осведомленных лиц получается информация, которая может быть полезна при проведении корректировок. Данная информация является вторичной и не может быть критерием при определении рыночной стоимости.