5.4.1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем анализа парного набора данных: оценить поправку на наличие гаража в коттедже по имеющимся у оценщика данным (табл. 5.1).
Таблица 5.1
Данные о продажах сравнимых объектов
Объекты | Цена продажи, долл. | ||||
Пара 1 | Пара 2 | Пара 3 | Пара 4 | Пара 5 | |
Коттедж с гаражом | 80 000 | 82 000 | 92 000 | 81 000 | 90 000 |
Коттедж без гаража | 72 000 | 73 000 | 82 500 | 71 000 | 82 000 |
Разница | 8 000 | 9 000 | 9 500 | 10 000 | 8 000 |
Представим величины, характеризующие различия в цене, в виде ранжированного ряда:
8 000; 8 000; 9 000; 9 500; 10 000.
Среднее значение различия в цене:
(8 000 + 8 000 + 9 000 + 9 500 + 10 000)/5 = 8 900 долл.
Медианное значение величины различия в цене (значение величины, находящейся в центре ряда): 9 000.
Модальное (наиболее часто встречающее) значение: 8 000 долл.
Принятая поправка на наличие гаража: 8 000 долл. Данное заключение основывается не на формальных математических расчетах, хотя они тоже принимаются во внимание, а на логическом анализе полученных результатов.
5.4.2. Основные формы корректировка стоимости: 1) в денежном выражении; 2) в процентах; 3) общая группировка.
|
|
Поправки в денежном выражении – это суммы, прибавляемые или вычитаемые из цены продажи каждого сопоставимого объекта (табл.5.2).
Процентные поправки используются тогда, когда определение поправок в денежном выражении вызывает затруднение, но рыночные данные свидетельствуют о наличии различий в стоимости.
Таблица 5.2
Поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта
№ | Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
Цена продажи | 300 000 долл. | ||
Бассейн | нет | есть (вклад – 25 000 долл.) | |
Местоположение | лучший | хуже (вклад + 10 000 долл.) | |
Телефон | нет | есть (вклад – 3 000 долл.) | |
Финансирование | рыночное | рыночное | |
Размер участка | сопоставимый | сопоставимый | |
Гараж | есть | есть | |
Итоговая корректировка | – 18 000 долл. | ||
Скорректированная стоимость объекта | 282 000 долл. |
При использовании процентных поправок можно применить два способа их расчета (табл. 5.3):
- независимый, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от других (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);
- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются). Таблица 5.3
Независимые и кумулятивные поправки, вносимые
в цену сопоставимого объекта
№ п/п | Характеристика | Сравнимый проданный объект | Поправки на независимой основе | Поправки на кумулятивной основе |
Цена | 20 000 долл. | — | — | |
Дата | 3 месяца назад | +5% | 1,05 | |
Местоположение | На 5% лучше, чем у оценив. объекта | -5% | 0,95 | |
Удобства | На 10% лучше | -10% | 0,9 | |
Состояние | На 2% хуже | +2% | 1,02 | |
Экология | На 3% лучше | -3% | 0,97 | |
Общая поправка | -11% | 1,05·0,95·0,9·1,02·0,97=0,888 | ||
Скорректированная стоимость объекта | 20 000·0,89 = 17 800 | 20 000·0,888 = 17 765 |
Общая группировка. Поправки данного вида могут быть использованы на активном рынке, где совершается достаточное количество продаж с тем, чтобы определить рыночный разброс цен. Применение общей группировки для корректировки стоимости возможно при наличии относительно однородных объектов.
|
|
ПРИМЕР. В качестве сопоставимых объектов выбраны три проданных квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки.
Таблица 5.4
Данные о продажах сравнимых объектов
№ | Сопоставимый объект | Цена продажи, долл. | Качество по сравнению с объектом оценки |
Квартира 1 Квартира 2 Квартира 3 | 69 500 71 000 70 000 | Чуть хуже Лучше Хуже |
Разброс между ценами – 71 000 – 69 500 = 1 500 долл., т.е. около 2%, следовательно, возможно применение метода общей группировки. Если разброс цен невелик, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.
Наименьшее значение – 69 500 долл.
Наибольшее значение – 71 000 долл.
Стоимость квартиры – (69 500 + 71 000): 2 = 70 250 долл.
Глава 6. | ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ |