Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения

Оценщики в своей практике используют разнообразные методы определения ПСВ и ПСЗ. Наиболее часто применяемыми методами являются:

- метод количественного анализа;

- метод разбивки по компонентам;

- метод сравнительной единицы;

- метод «50 х 50».

Метод количественного анализа. При использовании данного метода производится детальный подсчет всех издержек на сооружение составных частей нового здания, косвенных издержек, а также других расходов.

Для реализации этого метода первоначально составляется количественный перечень всех материалов и оборудования, а также производится расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К рассчитанным затратам добавляются косвенные и накладные расходы, а также прибыль подрядчика.

К прямым затратам относятся затраты на материалы, энергию, транспортные расходы и рабочую силу, к косвенным затратам – накладные расходы, прибыль подрядчика, страховка, процентные выплаты по кредиту, гонорар архитекторов, проектировщиков, затраты на подготовку технико-экономического обоснования, отвод земли и т.п.

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий, требующий специальных знаний в области строительства вообще и в сметном деле в частности. Учитывая, что большинство оценщиков не имеет базового строительного образования, целесообразно для подобной работы привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки по компонентам. Этот метод предусматривает исполь-зование показателей затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.

ПРИМЕР. Затраты на кладку 1 м² стены из керамического кирпича на конец 1996 г. составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. накладные расходы, и включают:

стоимость материалов	487 000 руб.
зарплата рабочих-строителей	22 000 руб.
эксплуатация машин (в том числе зарплата машиниста)	10 000 руб.
накладные расходы и плановые накопления	42 000 руб.

Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, например 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 1997 г.

561 000 руб. х 120 м³ =67 320 000 руб.

Метод разбивки по компонентам в определенном смысле можно рассматривать как модификацию метода количественного анализа. В России исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-аналитических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве».

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

ПСВ = В х V_стр х k х I,

где В – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V_стр – строительный объем здания;

k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса;

I – индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценке основных фондов предприятий.

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников УПВС зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 м³ (1 м²) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

1) группа капитальности;

2) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

3) стоимость единицы строительных работ за 1 м³ (1 м²);

4) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

5) удельные веса стоимости отдельных конструктивных элементов в процентах.

ПРИМЕР. Требуется оценить 9-этажное крупнопанельное жилое здание, расположенное в г. Ростове-на-Дону. V=28 734 м³.

Решение. Ростов-на-Дону относится ко второму территориальному поясу и расположен в III климатическом районе.

Определяем ПВС здания по сб. №28 УПВС жилых зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов». Согласно табл. 60 и указаниям п. 3 технической части настоящего сборника восстановительная стоимость 1 м³ здания составит:

В = 30,2 х 0,94 = 28,4 руб./ м³,

где 30,2 – восстановительная стоимость здания для 2-го территориального пояса;

0,94 – поправочный коэффициент для третьего климатического района.

ПВС на 1 января 1969 г. состоит: 28,4 х 28 734 = 816 046 руб.

Стоимость на дату оценки составит: 816 046 х 33 = 26 929 505 руб.,

где 33 – индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки (1 января 2001г.).