Метод валовой ренты

Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты основана на предположении, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду.

Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей (GRM – gross rent multiplier), который рассчитывается как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может быть использован либо потенциальный валовой доход, либо действительный валовой доход.

ПРИМЕР. Объект недвижимости продан за 1 000 000 руб., а величина действительного валового дохода составляет 125 000 руб. Следовательно, величина мультипликатора будет равна: 1 000 000/125 000 = 8,0.

Ставка валовой доходности, рассчитанная по этим данным, составит:

125 000/1 000 000 = 0,125.

Ставка валовой доходности и мультипликатор рентных платежей являются взаимообратными величинами (1/8 =-0,125).

В зависимости от традиций рынка валовой доход может рассматриваться либо в годовом исчислении, либо в месячном.

Аппарат GRM часто применяется в странах с рыночной экономикой для оценки односемейных жилых домов, где используется месячный мультипликатор валовой ренты. при этом учитываются рентные платежи за немеблированное жилье без включения коммунальных услуг.

Если имеется возможность получить информацию на рынке недвижимости по совершенным сделкам со сходными объектами, в частности, о цене их продажи, доходности, величине мультипликатора или валовой ставки доходности, то, используя эти данные, можно приближенно произвести оценку объекта, выставленного на продажу.

ПРИМЕР. На продажу выставлен объект недвижимости, действительный валовой доход которого составляет 225 000 руб. По ранее совершенным сделкам с недвижимостью получены следующие данные (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Информация по совершенным сделкам с недвижимостью

Оценщик может рассчитать среднюю рыночную ставку дохода следующим образом:

Сравнив все качественные параметры и местоположение объектов, оценщик принял решение, что наилучшее значение валовой ставки дохода – 13%. В этом случае стоимость продаваемого объекта будет равна:

Эту же величину можно получить, если для оценки применяется значение мультипликатора валовых рентных платежей:

Стоимость продаваемого объекта недвижимости

225 000 · 7,692307 = 1 730 769 руб.

Метод определения стоимости на основе GRM достаточно прост и часто используется в практике западных оценщиков. Причем существует два подхода к этому методу. Один подход основан на том, что при определении мультипликатора не нужно вносить поправки на различие сопоставимых объектов, а если объект сильно отличается, то он просто не рассматривается. Второй подход основан на внесении поправок физических характеристик объектов, как это делается в подходе по сопоставимым продажам.